【前言及案例】

農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展與人們的法律意識不強(qiáng)形成了巨大反差，造成土地租賃亂象頻生由此產(chǎn)生的紛爭不斷。筆者通過具體案例評析農(nóng)村土地租賃合同的效力問題，以供大家參考。2008年12月某日，乙方王某為非本村集體成員與甲方某村簽訂一份租賃土地協(xié)議書。協(xié)議約定甲方將其集體所有的約50畝土地出租給乙方王某，租期20年。甲方簽字人為村支部書記，協(xié)議上有村民委員會蓋章，但出租該土地未經(jīng)甲方村民集體決議同意。協(xié)議簽訂后，乙方王某在租賃的土地上種植樹木。2014年6月2日，甲方因村民委員會換屆后乙方一直拖欠租金雙方無法達(dá)成一致意見，由此發(fā)生糾紛。甲方認(rèn)為乙方簽訂的《土地租賃協(xié)議書》未經(jīng)集體同意應(yīng)屬無效。乙方認(rèn)為該土地已租賃長達(dá)六年之久同時也繳納過租金，視為對該協(xié)議的追認(rèn)，合同應(yīng)屬有效合同。為此，甲方將乙方訴至法院，要求確認(rèn)對方簽訂的合同無效。

【法院判決】

法院審理后認(rèn)定，發(fā)包方將農(nóng)村土地發(fā)包給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個人承包，應(yīng)當(dāng)事先經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會議三分之二以上成員或三分之二以上的村民代表同意，并報鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府批準(zhǔn)。被告王某與甲方某村簽訂的《土地租賃協(xié)議書》未經(jīng)集體同意，違反了“民主議定程序”這一法律強(qiáng)制性規(guī)定，而且未報鎮(zhèn)人民政府批準(zhǔn)，屬于未生效的合同，因此該《土地租賃協(xié)議書》無效。

【評析】

根據(jù)《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第三條規(guī)定：“國家實(shí)行農(nóng)村土地承包經(jīng)營制度。農(nóng)村土地承包采取農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地，可以采取招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包。”同時根據(jù)《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第四十七條和第四十八條規(guī)定：“以其他方式承包農(nóng)村土地，在同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有優(yōu)先承包權(quán)。發(fā)包方將農(nóng)村土地發(fā)包給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個人承包，應(yīng)當(dāng)事先經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會議三分之二以上成員或三分之二以上的村民代表同意。”乙方不是甲方集體村民，承包集體土地應(yīng)經(jīng)集體同意。甲方在既不召開村民大會也不召開村民代表會議的情況下，無權(quán)代表甲方將集體土地出租給乙方，因雙方簽訂的協(xié)議違反了“民主議定程序”這一法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為無效合同。

但本案的爭執(zhí)焦點(diǎn)在于，村民委員會領(lǐng)取過租金的行為，是否可視為默認(rèn)或者是追認(rèn)行為。乙方承包土地長達(dá)六年之久，甲方?jīng)]有提出異議，也沒有提出訴訟，是否已經(jīng)超過法律規(guī)定的訴訟時效。《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第四十八條的規(guī)定，必須符合兩個生效要件，第一、需經(jīng)集體村民三分之二以上或者三分之二以上村民代表同意;第二、需報鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府批準(zhǔn)。兩個要件缺一不可。雙方簽訂的《土地租賃協(xié)議書》違反了“民主議定程序”這一法律強(qiáng)制性規(guī)定。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條的規(guī)定：“違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效。”因無效的合同自始無效，故原告起訴并未超過法定的訴訟時效。因此，雙方簽訂的《土地租賃協(xié)議書》屬于無效合同，所以法院依據(jù)上述規(guī)定作出相應(yīng)判決，以達(dá)到農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的規(guī)范、合法，保障村民及集體的合法權(quán)益的目的。