【前言及案例】

農村經濟的飛速發展與人們的法律意識不強形成了巨大反差，造成土地租賃亂象頻生由此產生的紛爭不斷。筆者通過具體案例評析農村土地租賃合同的效力問題，以供大家參考。2008年12月某日，乙方王某為非本村集體成員與甲方某村簽訂一份租賃土地協議書。協議約定甲方將其集體所有的約50畝土地出租給乙方王某，租期20年。甲方簽字人為村支部書記，協議上有村民委員會蓋章，但出租該土地未經甲方村民集體決議同意。協議簽訂后，乙方王某在租賃的土地上種植樹木。2014年6月2日，甲方因村民委員會換屆后乙方一直拖欠租金雙方無法達成一致意見，由此發生糾紛。甲方認為乙方簽訂的《土地租賃協議書》未經集體同意應屬無效。乙方認為該土地已租賃長達六年之久同時也繳納過租金，視為對該協議的追認，合同應屬有效合同。為此，甲方將乙方訴至法院，要求確認對方簽訂的合同無效。

【法院判決】

法院審理后認定，發包方將農村土地發包給本集體經濟組織以外的單位或者個人承包，應當事先經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或三分之二以上的村民代表同意，并報鄉(鎮)人民政府批準。被告王某與甲方某村簽訂的《土地租賃協議書》未經集體同意，違反了“民主議定程序”這一法律強制性規定，而且未報鎮人民政府批準，屬于未生效的合同，因此該《土地租賃協議書》無效。

【評析】

根據《中華人民共和國農村土地承包法》第三條規定：“國家實行農村土地承包經營制度。農村土地承包采取農村集體經濟組織內部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農村土地，可以采取招標、拍賣、公開協商等方式承包。”同時根據《中華人民共和國農村土地承包法》第四十七條和第四十八條規定：“以其他方式承包農村土地，在同等條件下，本集體經濟組織成員享有優先承包權。發包方將農村土地發包給本集體經濟組織以外的單位或者個人承包，應當事先經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或三分之二以上的村民代表同意。”乙方不是甲方集體村民，承包集體土地應經集體同意。甲方在既不召開村民大會也不召開村民代表會議的情況下，無權代表甲方將集體土地出租給乙方，因雙方簽訂的協議違反了“民主議定程序”這一法律強制性規定，應為無效合同。

但本案的爭執焦點在于，村民委員會領取過租金的行為，是否可視為默認或者是追認行為。乙方承包土地長達六年之久，甲方沒有提出異議，也沒有提出訴訟，是否已經超過法律規定的訴訟時效。《中華人民共和國農村土地承包法》第四十八條的規定，必須符合兩個生效要件，第一、需經集體村民三分之二以上或者三分之二以上村民代表同意;第二、需報鄉、鎮人民政府批準。兩個要件缺一不可。雙方簽訂的《土地租賃協議書》違反了“民主議定程序”這一法律強制性規定。根據《中華人民共和國合同法》第五十二條的規定：“違反法律、行政法規強制性規定的合同無效。”因無效的合同自始無效，故原告起訴并未超過法定的訴訟時效。因此，雙方簽訂的《土地租賃協議書》屬于無效合同，所以法院依據上述規定作出相應判決，以達到農村集體土地流轉的規范、合法，保障村民及集體的合法權益的目的。