【前言及案例】

農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展與人們的法律意識(shí)不強(qiáng)形成了巨大反差，造成土地租賃亂象頻生由此產(chǎn)生的紛爭(zhēng)不斷。筆者通過具體案例評(píng)析農(nóng)村土地租賃合同的效力問題，以供大家參考。2008年12月某日，乙方王某為非本村集體成員與甲方某村簽訂一份租賃土地協(xié)議書。協(xié)議約定甲方將其集體所有的約50畝土地出租給乙方王某，租期20年。甲方簽字人為村支部書記，協(xié)議上有村民委員會(huì)蓋章，但出租該土地未經(jīng)甲方村民集體決議同意。協(xié)議簽訂后，乙方王某在租賃的土地上種植樹木。2014年6月2日，甲方因村民委員會(huì)換屆后乙方一直拖欠租金雙方無法達(dá)成一致意見，由此發(fā)生糾紛。甲方認(rèn)為乙方簽訂的《土地租賃協(xié)議書》未經(jīng)集體同意應(yīng)屬無效。乙方認(rèn)為該土地已租賃長(zhǎng)達(dá)六年之久同時(shí)也繳納過租金，視為對(duì)該協(xié)議的追認(rèn)，合同應(yīng)屬有效合同。為此，甲方將乙方訴至法院，要求確認(rèn)對(duì)方簽訂的合同無效。

【法院判決】

法院審理后認(rèn)定，發(fā)包方將農(nóng)村土地發(fā)包給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人承包，應(yīng)當(dāng)事先經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或三分之二以上的村民代表同意，并報(bào)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府批準(zhǔn)。被告王某與甲方某村簽訂的《土地租賃協(xié)議書》未經(jīng)集體同意，違反了“民主議定程序”這一法律強(qiáng)制性規(guī)定，而且未報(bào)鎮(zhèn)人民政府批準(zhǔn)，屬于未生效的合同，因此該《土地租賃協(xié)議書》無效。

【評(píng)析】

根據(jù)《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》第三條規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)制度。農(nóng)村土地承包采取農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地，可以采取招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包。”同時(shí)根據(jù)《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》第四十七條和第四十八條規(guī)定：“以其他方式承包農(nóng)村土地，在同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有優(yōu)先承包權(quán)。發(fā)包方將農(nóng)村土地發(fā)包給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人承包，應(yīng)當(dāng)事先經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或三分之二以上的村民代表同意。”乙方不是甲方集體村民，承包集體土地應(yīng)經(jīng)集體同意。甲方在既不召開村民大會(huì)也不召開村民代表會(huì)議的情況下，無權(quán)代表甲方將集體土地出租給乙方，因雙方簽訂的協(xié)議違反了“民主議定程序”這一法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為無效合同。

但本案的爭(zhēng)執(zhí)焦點(diǎn)在于，村民委員會(huì)領(lǐng)取過租金的行為，是否可視為默認(rèn)或者是追認(rèn)行為。乙方承包土地長(zhǎng)達(dá)六年之久，甲方?jīng)]有提出異議，也沒有提出訴訟，是否已經(jīng)超過法律規(guī)定的訴訟時(shí)效。《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》第四十八條的規(guī)定，必須符合兩個(gè)生效要件，第一、需經(jīng)集體村民三分之二以上或者三分之二以上村民代表同意;第二、需報(bào)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府批準(zhǔn)。兩個(gè)要件缺一不可。雙方簽訂的《土地租賃協(xié)議書》違反了“民主議定程序”這一法律強(qiáng)制性規(guī)定。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條的規(guī)定：“違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效。”因無效的合同自始無效，故原告起訴并未超過法定的訴訟時(shí)效。因此，雙方簽訂的《土地租賃協(xié)議書》屬于無效合同，所以法院依據(jù)上述規(guī)定作出相應(yīng)判決，以達(dá)到農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的規(guī)范、合法，保障村民及集體的合法權(quán)益的目的。