一、抵押的房子能出租嗎

抵押后的房屋也可出租，但應當書面告知承租人該房屋已抵押的事實。已經(jīng)抵押的房屋出租的，抵押權實現(xiàn)后，租賃合同對房屋受讓人不具有約束力，即受讓人可終止原租賃合同，承租人對該房屋不享有優(yōu)先購買權、繼續(xù)租賃權。抵押人未書面告知承租人抵押事實的，抵押權實現(xiàn)造成承租人損失的，抵押人承擔賠償責任;如果書面告知承租人該房屋已經(jīng)設定抵押，抵押權實現(xiàn)造成承租人損失的，由承租人自己承擔。

房屋抵押權的效力，只對于被設定為抵押物的房屋本身有效，利息、租金等孳息不是抵押物。但當債務履行期屆滿，債務人不履行債務致使抵押物被人民法院依法查封的，自查封之日起抵押權人有權收取該抵押物的孳息。抵押權人未將查封抵押物的事實通知應當清償法定孳息的義務人的，抵押權的效力不及于該孳息。取得孳息的清償順序：

(1)收取孳息的費用;

(2)主債權的利息;

(3)主債權。

二、房產(chǎn)抵押糾紛怎么處理

(一)房屋先出售后抵押，購房者與抵押權人利益沖突如何處理?在商品房買賣合同有效成立后，出賣人在標的房屋上設置了抵押權，購房購房者起訴請求取得房屋產(chǎn)權的，可分別以下情況處理：

1、如果商品房買賣合同未登記，經(jīng)登記的抵押權具有物權效力，可以對抗購房購房者的權利，也就是房屋的抵押權要大于購房者的權利。但如果購房者有證據(jù)證明抵押權人明知該房屋已出售，而后為實現(xiàn)債權設定抵押權的，惡意損害第三人的行為不受法律保護。

2、如果商品房買賣合同已經(jīng)登記后，出賣人就該房屋向他人設定抵押權的，抵押權不能對抗購房者的請求權。

(二)房屋先設定抵押后又出售，購房者與抵押權人利益沖突如何處理?房屋設定抵押權并經(jīng)登記后，出賣人將該房屋又予以出售，涉及抵押權與購房者權益沖突的有以下兩種情形：

1、如果出賣人未通知抵押權人或者未告知購房人抵押物設定抵押的情況，根據(jù)《擔保法》的規(guī)定，抵押權人可主張房屋轉讓行為無效。

2、如果出賣人已通知抵押權人的，對該物的處分已獲得抵押權人的同意，抵押權人可提前實現(xiàn)其債權;如果已告知購房人抵押物設定抵押的情況，購房人仍然買受的，屬于買收人自愿承擔風險，法律上也不保護這種情形。

三、哪些房子不能抵押

根據(jù)《擔保法》和《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得設定抵押或抵押時受一定限制：

(一)土地所有權不得抵押;地上沒有建筑物、構筑物或在建工程的，純粹以劃撥方式取得的土地使用權不得進行抵押;鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的土地使用權不得單獨抵押。

(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，不得抵押，但是已經(jīng)依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地土地使用權除外。

(三)權屬有爭議的房地產(chǎn)和被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)，不得抵押。

(四)用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)不得進行抵押。

(五)列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物不得抵押。

(六)已被依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)不得抵押。

(七)以享有國家優(yōu)惠政策購買獲得的房地產(chǎn)不能全額抵押，其抵押額以房地產(chǎn)權利人可以處分和收益的份額比例為限。

(八)違章建筑物或臨時建筑物不能用于抵押。

(九)依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。

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