裁判要旨

不管解除權(quán)的行使有沒有導致合同解除的法律后果，只要有違約行為，違約方違約責任的承擔都不可避免。

案情

2006年7月31日，米*平（香港公民）與周*陽簽訂了一份租賃合約。租賃合約約定：一、周*陽承租米*平所有的門牌號為鄭州市苑陵街59號的一樓商鋪（以下簡稱租賃單位）。租賃單位的面積為簽訂本協(xié)議時米*平已間隔好的現(xiàn)有面積。二、甲乙雙方同意租期由2006年7月31日起至2008年7月31日止，租金自2006年8月1日起始計，每月人民幣2.5萬元整。三、在租賃期內(nèi)，周*陽每月首日或國務(wù)院規(guī)定的每月第一個工作日或之前向米*平預繳當月租金，直到周*陽有拖欠之情形，則每日按本合約約定的月租金的0.25%另計罰金，直到周*陽向米*平繳足所欠租金及罰金。雙方同意，如周*陽逾期五天仍未能將租金交給米*平，則米*平可視此行為為周*陽已無能力繼續(xù)履行本合同，并可將本合約提前終止，沒收周*陽所交保證金并將租賃單位另租與別人并向周*陽追收欠租及罰金。四、周*陽須在簽署本租約的同時交保證金人民幣5萬元整，該保證金不計利息。周*陽如在所訂之租賃期未滿前退租時，及由于周*陽違反本租約有關(guān)系款而使本租提前終止時，則作周*陽毀約論，米*平可以因此沒收保證金。五、除非事先得到業(yè)主書面同意，周*陽不得將商鋪轉(zhuǎn)租或分租予他人（第三人），或與（給）其他未經(jīng)米*平書面同意之人士（第三方）共用（占用）。如周*陽有違反本條款之情形，米*平可以提前終止租賃而無需向周*陽作任何賠償。

合同簽訂后，周*陽支付米*平房屋租賃保證金5萬元，米*平依約定將房屋交付周*陽。2008年7月19日合同履行期限屆滿前，米*平發(fā)現(xiàn)周*陽將房屋轉(zhuǎn)租給邰*偉、王*甫使用，于是向周*陽提出終止協(xié)議，并來到租賃房屋處向周*陽發(fā)出終止租賃通知一份，沒收了周*陽先前繳納的5萬元保證金。該通知的簽收人為邰*偉。

周*陽訴至鄭州市中級人民法院，要求米*平返還5萬元保證金。

裁判

鄭州市中級人民法院經(jīng)審理認為：周*陽、米*平于2006年7月31日簽訂的房屋租賃合同系雙方當事人的真實意思表示，且不違反中國法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，為有效合同，雙方均應(yīng)履行。雙方在合同中明確約定周*陽不得將房屋轉(zhuǎn)租或與他人共用，否則米*平有權(quán)提前解除合同，沒收保證金。該保證金是就一方違約時如何處理作出的約定，具有違約金的性質(zhì)，屬于當事人的意思自治，應(yīng)當予以尊重。本案中周*陽將房屋轉(zhuǎn)租給邰*偉，邰*偉作為房屋實際用戶，其出庭作證說明了周*陽轉(zhuǎn)租房屋及米*平提出終止履行協(xié)議的事實，其證言真實可信，因周*陽違約在先且雙方就何種情形沒收保證金有明確約定，故應(yīng)當按照雙方約定處理，周*陽要求退還保證金的請求與事實不符不予支持。

周*陽不服一審判決，上訴到河南省高級人民法院。

河南省高級人民法院經(jīng)審理，認為原審判決認定事實清楚，適用法律正確，故維持一審判決。

評析

一、合同解除權(quán)生效采取到達主義

合同解除分為約定解除和法定解除。所謂約定解除，是指當合同中約定的解除合同的條件成就時或者經(jīng)當事人事后協(xié)商一致，使合同關(guān)系歸于消滅的行為。可見，約定解除又包括兩種情況：即事先約定解除和事后約定解除。

事先約定解除，是指當事人雙方在合同中約定解除合同的條件，在解除合同的條件成就時，合同關(guān)系歸于消滅。事先約定解除有以下特征：首先，事先約定解除是通過約定解除條件并在條件成就時由一方當事人行使解除權(quán)而實現(xiàn)的；其次，事先約定解除的合同是確認權(quán)，只有當事人實際行使解除權(quán)后方可導致合同解除。最后，事先約定解除常與違約的補救與責任聯(lián)系在一起，把一方當事人違反合同某一主要義務(wù)約定為解除合同的條件，一旦該條件成就，解除合同就成為一種違約補救方式。

由于我國法律并未采取當然解除主義，因此當解除的條件具備時，合同并不必然解除，欲使它解除，一般還需要解除行為。無論哪方當事人享有解除合同的權(quán)利，主張解除合同的一方當事人必須向?qū)Ψ疆斒氯颂岢鼋獬贤囊馑急硎荆拍苓_到解除合同的法律后果。而我國合同法第九十六條規(guī)定：“當事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)確認解除合同的效力。”而在本案中米*平發(fā)現(xiàn)周*陽存在轉(zhuǎn)租行為后，開始行使合同約定的解除權(quán)，而他行使解除權(quán)的方式是到租賃房屋處向周*陽發(fā)出終止租賃通知一份，在周*陽否認自己見到該通知，而米*平又無其他證據(jù)證明周*陽收到自己解除合同的意思表示時，周*陽、米*平之間的租賃合同并不當然解除。

二、解除權(quán)行使效果不影響合同定金罰則的適用

定金是在合同訂立或在履行之前支付的一定數(shù)額的金錢作為擔保的擔保方式，又稱保證金。根據(jù)其用途，定金分為訂約定金、成約定金、解約定金、違約定金等，違約定金實際就是履約定金，即以擔保合同的履行而支付的一定數(shù)額的金錢。擔保法第八十九條規(guī)定，當事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債務(wù)的擔保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)雙倍返還定金。合同法第一百一十五條規(guī)定：“當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當雙倍返還定金。”

周*陽和米*平在租賃合同中約定周*陽拿出5萬元作為違約定金，保證自己在合同履行中不會進行轉(zhuǎn)租等，而實際上，周*陽從一開始就違反了合同約定，將涉案房屋轉(zhuǎn)租給第三人，嚴重違反了合同中約定的義務(wù)，而這一違約行為也賦予了米*平有權(quán)解除合同、沒收保證金。這兩種權(quán)利并不是互為前提，而是可以并行選擇，米*平可以選擇解除合同并沒收定金，也可以選擇不解除合同，只沒收定金。因為根據(jù)合同法第九十八條“合同的權(quán)利義務(wù)終止，不影響合同中結(jié)算和清理條款的效力”。

本案案號：（2009）鄭民三初字第591號；（2010）豫法民三終字第66號

案例編寫人：河南省高級人民法院關(guān)*海