按份共有的房子

按份共有房產(chǎn)指兩個或兩個以上的人，對同一房產(chǎn)按各自所有的份額分享權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)。

按份共有的各個共有人有權(quán)處分自己的份額;但在轉(zhuǎn)讓時，其它共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買的權(quán)利。由此可知，按份共有房產(chǎn)處分房產(chǎn)時，無須取得其它共有人的同意，但公開轉(zhuǎn)讓時應(yīng)告知其它共有人。我們常見的房產(chǎn)處分是抵押和轉(zhuǎn)讓。按份共有人只能就自己的份額進行抵押，無須征得其他共有人的同意，也無須告知其他共有人。當(dāng)債務(wù)無法清償要實現(xiàn)抵押權(quán)時，如果采取協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式處分抵押物，則共有人應(yīng)告知其他共有人，其他共有人有優(yōu)先購買的權(quán)利。如果采取拍賣等公開方式處分抵押物，則價高者獲得抵押物。此時，受讓人與原按份共有人繼續(xù)共有該房屋。

但是，有一種比較特殊的按份共有房產(chǎn)即合伙企業(yè)房產(chǎn)，其處分不同于一般的按份共有房產(chǎn)。根據(jù)《合伙企業(yè)法》，合伙企業(yè)成立時，合伙人可以以其所有的房產(chǎn)作為出資入伙。合伙人的出資為合伙企業(yè)的財產(chǎn)，企業(yè)的房產(chǎn)由全體合伙人共同使用和管理。處理合伙企業(yè)的財產(chǎn)必須經(jīng)全體合伙人同意，合伙人以其在合伙企業(yè)中的房產(chǎn)份額出資的，必須經(jīng)其他合伙人一致同意。由此可見，如果合伙人各自出資共同購買房產(chǎn)，則他們按份共有房產(chǎn)，但房產(chǎn)應(yīng)登記為合伙企業(yè)所有。可以這么理解：形式上，該房產(chǎn)為企業(yè)房產(chǎn)：但實質(zhì)上，該房產(chǎn)由各合伙人按份共有。但這種按份共有房產(chǎn)的表現(xiàn)形式與處理方式與通常意義上的按份共有有著很大的不同之處，這種合伙企業(yè)房產(chǎn)的權(quán)屬登記在此不作深入討論。

共有房產(chǎn)有兩種轉(zhuǎn)讓方式：

一是對其享有的房產(chǎn)份額轉(zhuǎn)讓;

二是對整個共有房產(chǎn)的處理。

根據(jù)國家《物權(quán)法》第101條規(guī)定：按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)份額。對于按份共有房產(chǎn)的整體轉(zhuǎn)讓要求，在《物權(quán)法》頒布之前，《城市房地產(chǎn)管理法》第37條第四項規(guī)定，共有房地產(chǎn)未經(jīng)其他共有人書面同意的不得轉(zhuǎn)讓，即無論是共同共有還是按份共有的房產(chǎn)，共有人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，必須服從全體共有人的意志，否則不得轉(zhuǎn)讓。

現(xiàn)《物權(quán)法》做了較大調(diào)整，需根據(jù)《物權(quán)法》第97條的規(guī)定，處分共有的不動產(chǎn)應(yīng)當(dāng)占份額三分之二以上的按份共有人的同意，但共有人之間另有約定的除外。即如無共有人的處分約定，則只要占房產(chǎn)份額的三分之二的按份共有人同意，就可辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。需要注意的是房產(chǎn)份額的三分之二，而非公有人數(shù)的三分之二。

按份共有的房子轉(zhuǎn)讓需要根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定來處理，具體的你可要好好讀讀上面的內(nèi)容了。如果您需要法律方面的幫助，我們律霸網(wǎng)也提供律師在線咨詢服務(wù)，歡迎您進行法律咨詢。