一、什么是商品房?

商品房是特指經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司開發(fā)的，建成后用于市場(chǎng)出售出租的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物，而自建、參建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不屬于商品房范圍。商品房是能辦產(chǎn)權(quán)證和國有土地使用權(quán)證，可以自定價(jià)格出售的產(chǎn)權(quán)房。

二、什么是使用權(quán)房、私房、有限產(chǎn)權(quán)房和公有住房?

1、使用權(quán)房是指只有房屋使用權(quán)，沒有產(chǎn)權(quán)的房屋，俗稱使用權(quán)房。主要有三種：①在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下租賃公有住房，包括房管局管理的直管公房，單位管理的自管公房;②以市場(chǎng)價(jià)格或協(xié)議價(jià)格租賃單位和私人的房屋，這種使用權(quán)房完全是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的租賃行為;③購買使用權(quán)房屋行為的(購買使用權(quán)房是房屋所有人和使用人之間的一種租賃關(guān)系。一種是永久性買斷使用權(quán)，但仍需每月支付房租;另一種是在軍隊(duì)使用的土地或城鄉(xiāng)結(jié)合部農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋買斷永久性使用權(quán)，不交房租)。

2、私房是指?jìng)€(gè)人所有或數(shù)人共有的房屋。分完全產(chǎn)權(quán)房和有限產(chǎn)權(quán)房。完全產(chǎn)權(quán)房是房屋所有人依法擁有完全的占有權(quán)、使用權(quán)、處分權(quán)和收益權(quán)。

3、有限產(chǎn)權(quán)房是房屋所有人在買房或建房過程中得到了政府或企業(yè)的補(bǔ)貼，因此房屋所有權(quán)人享有完全的占有權(quán)、使用權(quán)和有限的處分權(quán)、收益權(quán)。

4、公有住房是指某行政區(qū)域內(nèi)所有權(quán)歸國家或集體所有的直管公有住房和自管公有住房。

三、什么是小產(chǎn)權(quán)房，小產(chǎn)權(quán)房是如何形成的，小產(chǎn)權(quán)房通常有幾種形式?小產(chǎn)權(quán)房受法律保護(hù)嗎?

1、小產(chǎn)權(quán)房目前尚無明確規(guī)范的定義，一般指農(nóng)村土地上開發(fā)建設(shè)的無法辦理國家法律認(rèn)可的產(chǎn)權(quán)證的房屋。

2、小產(chǎn)權(quán)房是近年來因城市拆遷改造、城區(qū)擴(kuò)延逐步形成的。地點(diǎn)一般都在城鄉(xiāng)結(jié)合部、近郊一帶。

3、小產(chǎn)權(quán)房一般有四種形式：①開發(fā)商或單位直接在鄉(xiāng)村購買的農(nóng)村集體土地上開發(fā)的房屋;②鄉(xiāng)或村自行在其所屬區(qū)域的農(nóng)村集體土地上開發(fā)建設(shè)的房屋;③農(nóng)村鄉(xiāng)或村一方出土地，開發(fā)商出資金聯(lián)合開發(fā)建設(shè)的房屋;④100-300M2不等的二層小樓加塑料大棚、獨(dú)門獨(dú)院的“生態(tài)山莊”、“科技園”的房屋。

建設(shè)部2007年6月發(fā)布購買房屋風(fēng)險(xiǎn)警示，指出：城市居民不要購買在集體土地上建設(shè)的房屋。目前的法律法規(guī)不允許在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。不允許集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員銷售。目前，有些村集體經(jīng)濟(jì)組織在本村集體土地上集中建設(shè)農(nóng)民住宅樓，用于安置本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，但在安置過程中，擅自擴(kuò)大銷售對(duì)象，以較低的價(jià)格向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員銷售。非集體經(jīng)濟(jì)組織成員購買此類房屋，將無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，合法權(quán)益難以得到保護(hù)。有些項(xiàng)目允諾辦理的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“村產(chǎn)權(quán)”，均不符合法律規(guī)定，不受法律保護(hù)。

值得注意的是，小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)并非一兩年，而是已經(jīng)十年有余。在這么長(zhǎng)的時(shí)間里，違法小產(chǎn)權(quán)房沒有受到任何執(zhí)法部門的依法制止，反而一步步發(fā)展壯大，交易紅火供需兩旺。比如北京已售和在建的小產(chǎn)權(quán)房很快就會(huì)超過1000萬平方米。公眾不得不質(zhì)問：政府部門為何直到今天才發(fā)出這樣的風(fēng)險(xiǎn)提示和禁令呢?

總之，小產(chǎn)權(quán)是一個(gè)普遍的違法現(xiàn)象，“小產(chǎn)權(quán)房”違反了《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》的強(qiáng)制性規(guī)定，無論出售、出租、聯(lián)建均為非法，不受法律保護(hù)。

四、什么是“軍產(chǎn)房”，“軍產(chǎn)房”是如何形成的?軍產(chǎn)房有幾種形式?能買軍產(chǎn)房的所有權(quán)嗎?

1、“軍產(chǎn)房”和“小產(chǎn)權(quán)房”一樣，目前尚無明確規(guī)范的定義，一般是指在軍隊(duì)使用的土地上開發(fā)建設(shè)所有權(quán)歸軍隊(duì)所有的房屋。

2、“軍產(chǎn)房”是在一定的歷史條件下產(chǎn)生的。由于軍隊(duì)精簡(jiǎn)整編，調(diào)整出了部分空余土地，國家和解放軍總后勤部1993年7月7日聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于軍隊(duì)有償轉(zhuǎn)讓空余軍用土地有關(guān)問題》的通知指出：“開發(fā)利用軍用空余土地，要以不影響軍隊(duì)建設(shè)需要和保守國家軍事機(jī)密為前提，有領(lǐng)導(dǎo)、有組織、有計(jì)劃地進(jìn)行”。

3、“軍產(chǎn)房”有三種形式：①在軍隊(duì)依法轉(zhuǎn)讓整塊空余軍用土地之上開發(fā)建設(shè)的房屋;②軍隊(duì)以軍用土地使用權(quán)作為條件，與地方合建、換建的房屋;③軍隊(duì)自行在軍用空余土地上開發(fā)建設(shè)的部分出售的房屋。

現(xiàn)實(shí)生活中涉及的軍產(chǎn)房買賣往往以出售軍產(chǎn)房使用權(quán)或居住權(quán)，由出售軍產(chǎn)房一方向地方購房者出具營房居住證的變通方式進(jìn)行，軍產(chǎn)房的居住權(quán)或永久使用權(quán)實(shí)質(zhì)是房屋所有權(quán)的買賣，軍產(chǎn)房的產(chǎn)權(quán)單位是總后勤部，如無總后勤部的審批，有關(guān)買賣或轉(zhuǎn)讓的合同也是無效的。

依據(jù)《中國人民解放軍房地產(chǎn)管理?xiàng)l例》第三十四條第(二)款的規(guī)定：“對(duì)于越權(quán)擅自處理軍隊(duì)房地產(chǎn)的單位，沒收其全部收入，擅自處理的房地產(chǎn)全部收回，并給予主管負(fù)責(zé)人或直接責(zé)任者行政處分。”也就是說，對(duì)于違規(guī)的軍產(chǎn)房買賣，購買軍產(chǎn)房的一方當(dāng)事人可能面臨失去所購房屋又得不到補(bǔ)償?shù)牟涣己蠊６徺I房屋對(duì)于絕大多數(shù)地方居民來說又是一生中最大的一筆支出，所以軍產(chǎn)房買賣對(duì)于購房者來說事關(guān)重大。

軍產(chǎn)房買賣涉及軍隊(duì)和地方購買者雙方的利益關(guān)系，也是一種軍民關(guān)系，鑒于目前關(guān)于軍產(chǎn)房買賣的法律適用及合同效力的認(rèn)定缺乏明確的法律規(guī)定，有關(guān)部門應(yīng)盡快以立法形式加以明確，以定紛止?fàn)帲⒃鲞M(jìn)軍民合法利益的平衡保護(hù)。