如何確定計入房產原值的地價

2010年12月21日，財政部、國家稅務總局聯合下發《財政部、國家稅務總局關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》(財稅[2010]121號)文件，對土地使用稅和房產稅等相關問題進行了明確，該文件第三條明確了將地價計入房產原值征收房產稅問題：“對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。”

除宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價這種情況外，宗地容積率高于0.5的，一律按照地價全額計入房產原值計征房產稅，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。現舉例說明：

例如，某工廠有一宗土地，占地26000平方米，支付價款26000萬元，每平方米平均地價1萬元，該宗土地上建筑房屋面積12000平方米，則該宗地容積率為0.46，因此，計入房產原值的地價為24000萬元(應稅房產建筑面積×2×土地單價=12000平方米×2×1萬元/平方米=24000萬元)

假如該工廠這宗土地其他條件不變，占地26000平方米，支付價款26000萬元，每平方米平均地價1萬元，該宗土地上房屋建筑面積50000平方米，該宗地容積率為1.92，則計入房產原值的地價為26000萬元。

該條規定可以理解為對企業減輕稅負的利好政策，而非對宗地容積率低于0.5的用地單位的懲罰措施。容積率低于0.5，兩倍以后，還是不到1.那么按比例計算的房產原值還是比當初的地價低。所以可以減少稅負。例如占地面積大而廠房少的工廠、大型堆場、倉儲、物流的企業等，廠區空地較多，地價全額計入房產原值，稅負較高，自2010年12月21日起，對這類“大地小房”的情況，即宗地容積率低于0.5的，允許按照房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價，可以測算出這類企業計算房產稅的地價將小于全部地價款，減輕了房產稅負擔。

財稅[2010]121號文件發布后，對按照房產原值計稅的房產，在稅務處理上只有一種方法：無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。

例如：某公司2008年建造辦公樓，面積為1500平方米，建筑成本為105萬元，不包括土地價值。該宗地為本年新征，土地單價為每平方米150元，容積率為0.48(容積率為宗地建筑面積與土地面積的比值)，使用年限為50年。

公司自2008年1月1日起執行《企業會計準則》。

2011年，因容積率低于0.5，應按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據以確定計入房產原值的地價。

繳納房產稅的房屋原值=1050000+150×1500×2=1500000(元)。

應繳房產稅=1500000×(1-30%)×1.2%=12600(元)。

如果公司執行《企業會計制度》。

2011年繳納房產稅的地價=150×1500×2=450000(元)。

2011年繳納房產稅的房屋原值=1050000+450000=1500000(元)，應繳房產稅=1500000×(1-30%)×1.2%=12600(元)。

從計算結果可以看出，財稅[2010]121號文件的發布實施，使得執行《企業會計準則》和執行《企業會計制度》的企業繳納的房產稅相同，杜絕了之前由企業選擇執行《企業會計準則》和《企業會計制度》所做的房產稅籌劃。

以上知識就是小編對“怎樣確定計入房產原值的地價”問題進行的解答，財務部和國稅總局對計入房產原值的地價怎樣核算作出了規定，主要包括取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。讀者如果需要法律方面的幫助，歡迎到律霸網進行法律咨詢。