在些業(yè)主私自將住宅房變成經(jīng)營性用房出租給企業(yè)使用，這種行為違法嗎?住宅用房變經(jīng)營性用房該如何定性呢?是不是只有給周圍業(yè)主造成噪音、污水、異味、過多外來人員出入等嚴重影響時，才構成違法?

住宅變經(jīng)營性用房的條件?

私自將住宅用戶變成經(jīng)營性用房是違法的。依照《中華人民共和國物權法》第七十七條規(guī)定，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意。

業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，其行為的必須要同時滿足兩個條件，一是遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約;另外一個條件是應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意。

在實際操作中，變經(jīng)營性用房即使沒有違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，只要沒有經(jīng)過有利害關系的業(yè)主同意，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的行為仍不具備合法性。《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》法釋〔2009〕7號第十條規(guī)定，“業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，未按照物權法第七十七條的規(guī)定經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意，有利害關系的業(yè)主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。”

什么是利害關系人?不屬于本棟建筑物的業(yè)主可以成為利害關系人嗎?

根據(jù)《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》法釋〔2009〕7號第十一條規(guī)定，“業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，本棟建筑物內的其他業(yè)主，應當認定為物權法第七十七條所稱‘有利害關系的業(yè)主’。建筑區(qū)劃內，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關系的，應證明其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響。”

權益受到侵害怎么辦?

當受到或有可能受到住宅改為營業(yè)性用房造成的侵害時，有利害關系的業(yè)主可以向物業(yè)管理機構進行投訴、舉報，在協(xié)商無果的情況下，亦可以通過司法途徑尋求解決，即通過委托律師向法院起訴的方式，請求法院判決排除妨害，消除危險，恢復原狀，賠償損害。因此，對于自己所在居民樓內開設飯店、公司不滿的居民，不必過于擔心，完全可以拿起法律武器，維護自己的合法權益。

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