在些業主私自將住宅房變成經營性用房出租給企業使用，這種行為違法嗎?住宅用房變經營性用房該如何定性呢?是不是只有給周圍業主造成噪音、污水、異味、過多外來人員出入等嚴重影響時，才構成違法?

住宅變經營性用房的條件?

私自將住宅用戶變成經營性用房是違法的。依照《中華人民共和國物權法》第七十七條規定，業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。

業主將住宅改變為經營性用房，其行為的必須要同時滿足兩個條件，一是遵守法律、法規以及管理規約;另外一個條件是應當經有利害關系的業主同意。

在實際操作中，變經營性用房即使沒有違反法律、法規以及管理規約，只要沒有經過有利害關系的業主同意，將住宅改變為經營性用房的行為仍不具備合法性?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》法釋〔2009〕7號第十條規定，“業主將住宅改變為經營性用房，未按照物權法第七十七條的規定經有利害關系的業主同意，有利害關系的業主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持?！?/p>

什么是利害關系人?不屬于本棟建筑物的業主可以成為利害關系人嗎?

根據《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》法釋〔2009〕7號第十一條規定，“業主將住宅改變為經營性用房，本棟建筑物內的其他業主，應當認定為物權法第七十七條所稱‘有利害關系的業主’。建筑區劃內，本棟建筑物之外的業主，主張與自己有利害關系的，應證明其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響。”

權益受到侵害怎么辦?

當受到或有可能受到住宅改為營業性用房造成的侵害時，有利害關系的業主可以向物業管理機構進行投訴、舉報，在協商無果的情況下，亦可以通過司法途徑尋求解決，即通過委托律師向法院起訴的方式，請求法院判決排除妨害，消除危險，恢復原狀，賠償損害。因此，對于自己所在居民樓內開設飯店、公司不滿的居民，不必過于擔心，完全可以拿起法律武器，維護自己的合法權益。

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