二手房產(chǎn)權(quán)怎樣查?

第一步要做的是要求賣方提供合法的證件，包括產(chǎn)權(quán)證書、身份證件、資格證書以及其他證件。

產(chǎn)權(quán)證書是指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”。身份證件是指身份證、工作證和戶口簿。資格證件是指查驗交易雙方當事人的主體資格。例如：商品房出售要查驗出售方房屋開發(fā)經(jīng)營資格證書;代理人要查驗代理委托書是否有效;共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的證明書等等。其他證件是指：出租房產(chǎn)，要查驗承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的協(xié)議或證明;中獎房產(chǎn)，要查驗中獎通知單和相應的證明等。

第二步是向有關房地產(chǎn)管理部門查驗所購房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來源。

1.房主是誰，假如是共有財產(chǎn)，則應注意各共有人的產(chǎn)權(quán)比例及擁有權(quán)形式;

2.檔案文號，即該宗交易的文件編號，假如查詢者希望獲得整份文件，可依此編號向有關方面取閱該文件副本;

3.登記日期，此日期為該項交易的簽訂日期;

4.成交價格，即該項交易的成交價，查詢者應注意如果成交價是注明“部分成交價”，則代表該成交價不單只包括該房屋，并且包括其他房地產(chǎn)成品;5.其他內(nèi)容，如房屋平面圖等。

第三步是查驗房屋有無債務負擔。

房屋產(chǎn)權(quán)記錄只登記了房主擁有產(chǎn)權(quán)的真實性以及原始成交事實。至于該房屋在經(jīng)營過程中發(fā)生的債務和責任，則必須查驗有關的證明。包括：抵押貸款的合同、租約等，還要詳細了解貸款額和償還額度、利息和租金的金額，從而對該房產(chǎn)有更深地了解。

另外，購房者還需了解的內(nèi)容有：所購房有無抵押、房屋是否被法院查封等。

不能買的產(chǎn)權(quán)不明房屋有哪些?

小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護

產(chǎn)權(quán)不明確的房屋是購房者首先要避開的。買房前，我們就要核對出賣人是否具有產(chǎn)權(quán)，查明賣方提交證書的真實性也要放在首位。

同時，土地權(quán)屬不清的房屋也買不得，“小產(chǎn)權(quán)房”問題就是如此。根據(jù)土地管理法的規(guī)定，城市居民從事建設應當依法使用國有土地，農(nóng)村居民每可申請一處宅基地，農(nóng)村土地不能用于非農(nóng)用途，因此才說大量存在的利用農(nóng)村集體土地建設的房屋對外出售的“小產(chǎn)權(quán)房”是不受法律保護的。

違規(guī)違章的不買

違章建筑是指未經(jīng)主管部門許可而擅自動工新建的各種建筑物，主要是指房屋。從違章建設人有無土地使用權(quán)的角度來講，違章建筑大體可分為兩種情況：一是建造人未合法取得土地使用權(quán)即擅自建造房屋;二是在已經(jīng)取得使用權(quán)的土地上，但尚未取得建設規(guī)劃許可證等相關批準文件的情況下擅自建造房屋。這兩種情況下建設人均不能取得房屋的合法所有權(quán)，還可能被規(guī)劃部門認定為違章建筑后而令其拆除或強行拆除，因此購房者購買此類房屋是沒有任何權(quán)利保障。

另外，可能被列為危房的房屋也要避開。如果房屋一旦屬于危房，不但居住會有安全隱患，而且也沒有了其他的利用價值，因此購房時一定要了解房屋的房齡、結(jié)構(gòu)等情況，做出是否屬于危房的初步判斷。進一步的，還要小心已經(jīng)被列人拆遷范圍的房屋。

一般情況下一兩年內(nèi)將被拆遷的房子，能夠在各區(qū)的房地產(chǎn)交易所(中心)查到。此外，購房者還可以向所在區(qū)縣房管局的拆遷科咨詢相關情況，或者到當?shù)嘏沙鏊儐栆幌逻@里的戶口是否己被凍結(jié)、委托中介公司幫助查詢等等。

“聲明”缺失的不買

房屋所有權(quán)共有是最需要多方聲明的，共有意味著房屋的所有權(quán)人不是一個人，其中最典型的就是夫妻雙方婚后取得的房產(chǎn)屬于夫妻共同財產(chǎn)。在共有的狀態(tài)下，共有人要處分房屋，必須征得其他共有人的書面聲明同意。否則，即使進行了處分，這種處分也是無效的。由于二手房大多是夫妻或家庭成員共同財產(chǎn)，購買未取得共有人同意出售的二手房會惹上麻煩。

即使沒有共有關系而只有租賃關系，也可能出現(xiàn)問題。按合同法規(guī)定，出售房屋時應通知承租人，同等條件承租人有優(yōu)先購買權(quán)。因此在購買二手房時，還應考察所購房屋是否存在租賃關系。如出售人沒有通知承租人，沒有承租人書面聲明放棄優(yōu)先購買權(quán)承諾，買房后也會有后患。

抵押查封的不買

抵押是指債務人或第三人不轉(zhuǎn)移對抵押財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)作為債權(quán)的擔保。債務人不履行債務時，債權(quán)人有權(quán)依照法律規(guī)定以該財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。由于抵押權(quán)是一種物的擔保，其最大的特性就是優(yōu)先受償權(quán)。因此將已經(jīng)抵押的房產(chǎn)進行轉(zhuǎn)讓會損害抵押權(quán)人的利益，為此，《物權(quán)法》明確規(guī)定，抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務消滅抵押權(quán)的除外。顯然，如果購房者稀里糊涂購買已被抵押的房屋，無疑是要上當受騙的。

同樣的，被法院、檢察院、公安機關、海關等國家機關查封和扣押的房屋，其所有權(quán)的轉(zhuǎn)移不得對抗這種公權(quán)力。如被執(zhí)行人無金錢給付能力的，法院有權(quán)裁定對被執(zhí)行人的其他財產(chǎn)采取查封、扣押措施;被執(zhí)行人或其他人擅自處分已被查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的，法院有權(quán)責令責任人限期追回財產(chǎn)或承擔相應的賠償責任。因此，司法機關已保全、查封的房屋也是不能買的。

轉(zhuǎn)讓條件不符的不買

最后，不符合房屋轉(zhuǎn)讓條件的房屋也買不得。比如，按照國家保障性住房的相應規(guī)定，經(jīng)濟適用房屬政策性住房，購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)，不滿5年，不得直接上市交易，確需轉(zhuǎn)讓的，由政府進行回購。滿5年轉(zhuǎn)讓應向政府繳納土地收益等價款，政府可優(yōu)先回購;購房人向政府交納土地收益等價款后，才可以取得完全產(chǎn)權(quán)。因此，對不符合轉(zhuǎn)讓條件的二手房也要當心。

還有的單位在向職工出售房改房時，在售房合同中作出了某些限定，如“未住滿五年不得轉(zhuǎn)讓”等，因此購買房改房時也要注意查看原購房合同是否有此類的特殊約定。另外，一些房改房的面積是根據(jù)員工的行政級別、工齡等因素確定的，在二次轉(zhuǎn)讓時如原產(chǎn)權(quán)單位認定超標，則必須先將超標問題處理完畢才可上市交易，購房者所購買的房屋只能是超標已經(jīng)處理的房屋。