無證或權利受限二手商品房“交易”的有效救濟途徑

現實生活中，即便是全國性的知名房產中介公司，對于上文所列四種情況下的二手房交易中，仍普遍直接采用《房屋買賣合同》方式簽約，其無效的后果的明確和嚴重的。那么是否上文所列四種情況下的二手房，在任何條件下所簽訂帶有轉讓目的的協議都是無效的?答案是否定的，即通過某種特定的形式，雙方簽訂的合同不是無效合同。

在工作實踐中，筆者采用三種方式處理這個問題：

第一種處理方式：簽訂附生效條件買賣合同

即約定雙方簽訂的買賣合同在賣方的房屋所有權證辦理完畢，并解除抵押后具備上市交易條件時，雙方的買賣合同才生效。

根據《合同法》第四十五條的規定，當事人對合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時生效。這種處理辦法實際上雙方的合同并未生效，不是無效合同，待條件成就時合同生效，生效后即具備了過戶條件，不違反法律法規的強制性規定，因此雙方可順利交易。

第二種處理方式：先簽署房屋買賣的預約合同，即意向協議書

說明待房屋辦理完畢產權證，具備過戶條件后，雙方再根據該預約合同的約定，簽署《房屋買賣合同》。

為避免日后簽訂正式合同時，雙方對合同內容協商不一致，最好將正式買賣合同的主要條款全都寫入預約合同中。由于雙方日后還得正式簽訂一份合同，故本方式比第一種方式增加了一道程序，也同時增加了交易不成的一個風險。

第三種處理方式：將原房屋買賣合同中買方的權利義務轉讓給新買方，即變更原合同的買方主體。

賣方將其與開發商簽訂的《商品房買賣合同》中的權利義務一并轉讓給買方，賣方將轉讓情況通知開發商，并辦理轉讓的批準、登記手續，具體是到房屋行政管理部門辦理預售登記手續，變更原合同的買方主體為新買方。

法律依據是我國《合同法》第七十九條等條款款關于債權轉讓的相關規定(見附一)。這樣就使雙方的轉讓行為完全合法有效。但存在一個事實上的難題，即法律法規規定雙方的轉讓行為需辦理批準登記手續，這就涉及到第三方的開發商是否同意配合辦理變更登記手續即，以及第四方的房地產管理部門是否批準該變更?實踐中，這兩方很難配合或批準，要完成變更的難度較大。還有一個問題，對于貸款的賣方來說，未還清貸款之前銀行要同意轉讓才可以，因此這種轉讓還可能涉及到第五方，這樣轉讓的難度加大，事實上這種轉讓的操作方式完全合法，但能變更成的非常少。

另外，為了避免不必要的糾紛，非常有必要在鑒于條款中寫明房產的現狀(避免一當事人以不知情為由，借以毀約)，在正文中約定房產最終確定的轉讓價，以及付款辦法、賣方對房產權利的瘕疵擔保條款、權屬登記辦法、房產及資料交接和權利轉讓條款等內容。另外，由于需要較長期的配合與聯絡，為了便利交易和聯系，還有必要辦理出賣方的委托公證手續，并約定聯絡通迅方式。如果還有其他的問題，歡迎致電律霸網。