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寧波
房屋買賣合同糾紛常見類型及預防措施
一、“陰陽合同”逃稅款引發糾紛
在一些二手房屋買賣過程中，買賣雙方常常會簽訂價格不同的兩份合同，這就是所謂的“陰陽合同”。“陽合同”，系由雙方簽訂后向有關部門備案的那份合同，價格一般都很低。在成都地區一般只要不低于成都市房產管理局根據各區域情況發布的指導價格即可辦理登記，并依據此價格交納各項稅費。這種操作方式確實可以為買賣雙方尤其是買方節省不少稅費(盡管法律規定交易稅是由賣方承擔，但實際操作中一般已由賣方將其轉嫁給了買方)。
“陽合同”雖然符合合同成立的形式要件，但其實際上是通過虛假降低合同標的價格的方式，欺騙登記部門，目的是少繳稅金。這一做法客觀上損害了國家利益，違反了我國稅收法律法規。根據《民法通則》第58條、《合同法》第52條的規定，“以合法形式掩蓋非法目的的，合同無效”，法院一般都判定其無效，不具有確定雙方權利義務關系的效力。但舉證證明“陽合同”系以合法形式掩蓋非法目的，該合同無效的舉證責任在于主張該合同無效的一方(一般系賣方)。為了便于賣方舉證，在“陰合同”中對此問題則要做專門的技術性處理了。
所謂“陰合同”，則是雙方當事人私下簽訂并實際履行的合同，價格一般都符合市場行情，充分反映了雙方當事人的真實購買價格和意圖。為了解決“陰陽合同”部分內容(尤其是有關價格的約定)的相互沖突問題，雙方應在“陰合同”中特別注明“甲乙雙方于XX年XX月XX日簽訂并用于備案登記的《房屋買賣合同》僅用于辦理房屋買賣備案和權屬登記之用，不能用于確定甲乙權利義務的根據”等字樣。通過此方法一般可以規避“陰陽合同”約定不一致的問題。
有了上述明確的約定，法院一般都會以“陰合同”做為確定民事權利義務關系的基礎。但是，鑒于買賣雙方簽訂“陰陽合同”的行為嚴重違反了我國稅收管理規定，有關部門查實后，如果屬于一般偷稅行為，行政機關有權給予罰款、拘留等行政處罰;如果偷稅數額較大、次數較多，則可能構成犯罪。因此，建議買賣合同雙方應在有稅務專長的律師指導下進行合同避稅，注意分寸。
二、只看房屋不看證引發糾紛
房屋權屬證書是出售方依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證，也是買賣合同談判的基礎，因此查看房產證是每個購房者必須做的第一件事。
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