兇宅買賣而引發的撤銷權糾紛

【案情】

上訴人(原審被告)：出賣人王某甲。

上訴人(原審被告)：出賣人金某某。

被上訴人(原審原告)：買受人洪某某。

原審第三人：王某乙。

2011年3月2日，洪某某與王某甲、金某某、中介公司簽訂代理合同一份，約定王某甲、金某某將位于杭州市濱江區某處12號的房屋轉讓給洪某某，房屋總價款為6780000元。合同載明王某甲、金某某對該房屋的所處位置、權屬、用途、環境、建筑年代、性質及內部設施(含設備)情況均已了解。3月16日，王某甲、金某某、洪某某三方簽訂房屋轉讓合同一份，約定王某甲、金某某將位于杭州市濱江區某處12號的房屋出賣給洪某某，房屋總價款為6780000元，付款方式為首付2750000元，其余申請銀行商業貸款。合同簽訂后，洪某某按約支付了首付款2750000元，并與銀行簽訂貸款合同一份，約定貸款金額為4030000元，貸款期限為2011年4月10日至2031年4月10日止，還貸方式為按月分期償還貸款本息，具體還款金額和還款日根據還款計劃表確認。

事后，洪某某支付了全部房款，取得了涉案房屋的產權證，花費了稅費707520元、中介費122040元，辦理三證費用11964.60元，共計841524.60元，并按照貸款合同的約定按月支付房屋按揭貸款本息。洪某某與王某甲、金某某約定涉案房屋買賣過程中產生的所有稅費、辦證手續費、中介費等費用均由洪某某支付。在涉案房屋交易過程中，洪某某向第三人借款780000元，現已歸還500000元。2003年8月15日，涉案房屋內曾發生兇殺案，當時在此居住的三人被殺害。

洪某某于2011年7月26日向杭州市濱江區人民法院提起訴訟稱：2011年6月，案涉房屋所有權屬變更手續完成，洪某某接受房產后準備對房屋進行裝修，意外從物業管理人員處得知該房屋于2003年期間發生過血腥兇殺案，祖孫三人在屋內被殘忍殺害，且案件至今未破。驚恐之下，洪某某向王某甲、金某某進行確認，王某甲、金某某才對上述事實進行了承認。洪某某認為，王某甲、金某某在出售房屋前完全清楚所出售的別墅內發生過重大兇殺案件的事實，卻故意隱瞞遮蓋，造成洪某某在不明真相的情況下購買該房屋，致使購置價款與其實際房產價值嚴重不符，且最重要的是使得洪某某花費巨資購置高檔住宅為全家老少安享生活的購房初衷和愿望化為泡影，購買房屋的使用目的無法實現。王某甲、金某某的行為嚴重違反誠實信用原則，已經構成了欺詐。

請求：

1、撤銷王某甲、金某某與洪某某之間就該房屋簽訂的房屋買賣合同;

2、王某甲、金某某歸還洪某某購房款6780000元整;

3、王某甲、金某某賠償洪某某所支付的稅費及利息費用(利息費用包括首付款2750000元產生的利息、已支付辦理三證費用、中介費、稅費產生的利息、貸款利息損失、提前還貸利息損失，要求計算至款項付清日止);

4、本案的訴訟費用由王某甲、金某某承擔。

王某甲、金某某辯稱：

1、洪某某所陳述的房屋“購置價款與其實際房產價值嚴重不符”與客觀事實不符。

2、王某甲、金某某在出售涉案房屋時，并未對涉案房屋內發生過刑事事件這一事實故意隱瞞掩蓋。

涉案的房屋買賣合同為雙方當事人的真實意思表示，合法、有效，且已全面履行完畢，不具有可撤銷的法定情形。王某甲、金某某在簽訂、履行合同的過程中亦不存在欺詐行為，未故意隱瞞涉案房屋的真實情況以誘使洪某某作出錯誤的意思表示。王某甲、金某某從他人處購得涉案房屋并居住，并未覺得該房屋內發生過刑事案件對一家人的生活、居住有任何的不良影響。并且刑事案件發生在8年前，時間已經非常久遠，根本沒有隱瞞的必要。王某甲、金某某之所以在涉案房屋的整個交易過程中未主動告訴洪某某房屋內發生過刑事案件的事實，

主要是因為：

(1)王某甲、金某某基于對所選定的中介公司在社會上有一定影響力和知名度的信任，全權委托該公司處理涉案房屋的交易事宜，相信該公司會對涉案房屋進行全面充分的介紹，以讓買方客觀了解房屋的實際情況。

(2)中介公司對涉案房屋內發生過刑事案件的事實完全知情。王某甲、金某某亦未要求其幫助隱瞞相關事實。

(3)洪某某在買房過程中并未以任何形式表明其對房屋內是否有人亡故這一類似事情相當介意，也從未曾就其所介意的相關事宜進行詢問。生活經驗告訴我們，有一定年份的二手房屋內曾經發生死傷一類的事情在所難免。在本案房屋交易過程中，洪某某未進行過任何詢問，王某甲、金某某認為此類事情非法定必須告知的內容，所以沒有特意作出明確的說明，而非故意隱瞞。不能就此認定王某甲、金某某存在惡意隱瞞、掩蓋實際情況的欺詐行為。

3、在房屋買賣過程中，王某甲、金某某無法定的義務必須要將涉案房屋內發生過刑事案件的事實告知洪某某;且洪某某在買房過程中沒有盡到謹慎注意、合理審查的義務。房屋買賣過程中，賣方不可能也沒有必要將房屋內曾經發生的一切事情均告知買方。法律并未對賣方的相關告知義務進行明確規定，本案被告不存在法定的必須要將涉案房屋內發生過刑事案件的事實明確告知洪某某的義務，王某甲、金某某要求洪某某對涉案房屋存在歷史問題考慮清楚后雙方再商談房價，沒有隱瞞的故意。涉案房屋內曾發生的刑事案件在當時影響很大，知者甚多，即使中介公司沒有將相關情況告知，洪某某不用多費周折打聽一下便能知道，洪某某自身未盡審慎審查的義務。

4、洪某某購買的是涉案房屋本身，而非房屋的歷史。涉案房屋只要能夠滿足原告的居住用途，即已達到購買目的。法律沒有規定賣方在賣房時要將房屋內的歷史問題交代清楚。原告在簽訂房屋買賣合同時，對涉及房屋居住功能的如房屋所處的位置、權屬、用途、環境、性質等已作了全面的了解，并同意受讓涉案房屋，合同上并未寫明買方對房屋的歷史問題已作全面了解，房屋的歷史不影響房屋的使用功能，買方不需要全面了解房屋歷史，賣方也沒有義務將房屋的歷史全面告知買方。本案中，雙方簽訂的合同為各自的真實意思表示，房屋權屬明確、清晰，不存在任何影響房屋正常使用的質量問題，完全能滿足洪某某的居住需要。雙方的交易不違反法律、行政法規的強制性規定，洪某某要求撤銷合同沒有法律依據。綜上，洪某某的訴訟請求缺乏事實及法律依據，請求駁回洪某某的訴訟請求。

王某乙辯稱：涉案房屋與第三人沒有任何關系，出賣人是第三人的父母，洪某某把錢打到第三人卡里是因為房子當時還有貸款沒有還清，交易必須還清貸款。

【審判】

濱江區人民法院經審理認為：當事人訂立、履行合同，應當遵循誠實信用原則，尊重社會公德。房屋買賣屬于生活中重大事項的交易，與房屋有關的相關信息應當予以披露。本案中，涉案房屋內曾發生過三人被殺的事實，盡管房屋本身的使用價值未因此受到影響，但按照一般的民間習俗，發生過兇殺案的房屋會被認為存在不吉利的因素，且房屋往往會因此貶值。因此，該“兇殺案”信息對洪某某是否愿意與王某甲、金某某交易及以何種條件進行交易有重大影響。本案在房屋交易過程中，王某甲、金某某認可未向洪某某告知涉案房屋發生過兇殺案的事實，對是否告知中介公司也未置可否，且未提供相關證據證明向中介公司披露過該信息，表明王某甲、金某某隱瞞了這一重要信息，構成欺詐，使洪某某在違背真實意思的情況下簽訂了房屋買賣合同并履行完畢，洪某某有權要求撤銷該合同。王某甲、金某某抗辯稱計稅金額為7370000元，實際交易價為6780000元，低于市場價格。原審法院認為計稅價格不代表市場價格，故對王某甲、金某某的該抗辯不予支持。

綜上，對洪某某要求撤銷洪某某與王某甲、金某某于2011年3月16日簽訂的房屋買賣合同的訴訟請求，予以支持。合同被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還，有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。本案中，洪某某與王某甲、金某某之間的房屋買賣合同被撤銷，王某甲、金某某應返還洪某某已支付的購房款6780000元。對洪某某要求王某甲、金某某返還購房款6780000元的訴訟請求，予以支持。王某甲、金某某隱瞞了“兇殺案”信息，使洪某某與其進行房屋交易，洪某某在交易過程中未盡審慎審查義務，對產生的稅費、中介費、辦理三證費用損失以及上述費用產生的利息損失和首付款2750000元的利息損失，雙方均有一定的過錯，應當各自承擔相應的責任。原審法院酌情認定為洪某某承擔30%的過錯責任，王某甲、金某某承擔70%的過錯責任。對稅費707520元、中介費122040元、辦理三證費用11964.60元，有相應的票據載明，王某甲、金某某無異議，原審法院予以采信。對首付款2750000元的利息損失，洪某某要求按年利率6.56%的標準自2011年3月20日計算至款項還清日止，有事實依據，但標準過高，原審法院調整為按銀行同期貸款基準年利率5.6%計算。對稅費、中介費、辦理三證費用共計841524.60元產生的利息損失，洪某某要求按年利率6.1%的標準自2011年6月1日計算至款項還清日止，有事實依據，但標準過高，原審法院調整為按銀行同期貸款基準年利率5.85%計算。對按揭貸款利息損失及提前還貸利息損失，洪某某在審理過程中申請撤回，系洪某某自行行使處分權，原審法院予以準許，基于該損失系被告在房屋買賣過程中隱瞞“兇殺案”信息導致合同被撤銷所產生，洪某某有權向王某甲、金某某主張。洪某某與第三人之間系另一種法律關系，與本案沒有關聯性，洪某某、王某乙可另行解決。綜上，原審法院依照《中華人民共和國合同法》第六條、第七條、第五十四條、第五十七條、第五十八條和《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百三十條之規定，判決如下：

一、撤銷洪某某與王某甲、金某某于2011年3月16日簽訂的房屋買賣合同;

二、王某甲、金某某于判決生效之日起十日內返還洪某某購房款6780000元;

三、王某甲、金某某于判決生效之日起十日內賠償洪某某稅費、中介費、辦理三證費用共計841524.60元的70%計589067.22元、首付款2750000元的利息損失的70%(按年利率5.6%的標準自2011年3月20日計算至款項還清日止)、稅費、中介費、辦理三證費用共計841524.60元產生的利息損失的70%(按年利率5.85%的標準自2011年6月1日計算至款項還清日止);

四、駁回洪某某的其他訴訟請求。如果王某甲、金某某未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費63966元，由洪某某負擔715元，王某甲、金某某負擔63251元;財產保全費5000元，由王某甲、金某某負擔。

宣判后，王某甲、金某某不服，提起上訴。二審中，浙江省杭州市中級人民法院基于出賣人系兇案發生后購買案涉房屋，本案交易系再次轉讓的事實，著重對該房屋的二次轉讓中的相關價格、尤其是成交價與大致市場價之間的差異安排了舉證、質證和調查、了解。審理后認為：本案中，王某甲、金某某在知曉涉案房屋內曾發生過兇殺案件的情況下，于2007年以明顯低于市場的價格購買了該房屋，卻在未向洪某某披露兇殺案信息的情況下，以幾乎市場同等價將房屋轉讓給洪某某，使洪某某在不知情的情況下與之簽訂了房屋轉讓合同的事實清楚。洪某某在房屋買賣交易完成得知上述信息之后，即向王某甲、金某某提出異議，并以王某甲、金某某故意隱瞞重要信息，嚴重違反誠實信用原則，構成欺詐為由，要求撤銷雙方所簽訂的買賣合同，原審法院依據《中華人民共和國合同法》第六條、第五十四條之規定，撤銷雙方所簽訂的房屋買賣合同并無不當。王某甲、金某某的上訴理由不成立，其上訴請求不予采納。原審判決認定事實清楚，實體處理和適用法律正確。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)項之規定，判決如下：駁回上訴，維持原判。二審案件受理費人民幣63966元，由王某甲、金某某負擔。

【評析】

本案處理的難點在于：

一、王某甲、金某某是否負有事前披露義務以及其披露義務的范圍如何界定;

二、王某甲、金某某未于房屋出賣前向買受人洪某某披露案涉房屋曾發生“兇殺”案是否構成欺詐，其欺詐的主觀故意如何確定。

一種處理思路是：房屋發生兇殺刑事案件，按照一般的民間習俗，會被認為存在不吉利因素，且會影響到房屋價格，因此，出賣人須于簽訂房屋買賣合同之前告知買受人該事實，沒有告知的，違背誠實信用原則，即構成欺詐，買受人以欺詐為由主張撤銷合同的，應支持其請求。一審濱江法院采此觀點。

另一種處理思路是：回避民間習俗對于“兇宅”避諱這一容易產生爭議的問題，將房屋內發生過兇殺案作為負載在交易標的物上的一個信息，考察出賣人對該信息是否負有披露義務;如果出賣人負有該披露義務，則進一步考察出賣人在簽訂合同時未告知買受人該信息，主觀上是否存在欺詐的故意，客觀上是否使買受人陷于錯誤，并基于該錯誤進行了交易行為。二審杭州中院采此觀點。

一、“兇宅”的法律意義

本案可以歸類為司法實踐中爭議較大的“兇宅”案。“兇宅”不是一個法律上的概念，就其概念的外延，包含但不限于發生過兇殺等惡性案件，或者傳聞房屋“鬧鬼”，或者房屋風水不好等等。基于造成“兇宅”的原因不同，法律上的意義也不相同，出賣人是否負有披露義務、未披露是否承擔法律責任以及承擔何種法律責任亦不相同，如傳聞房屋“鬧鬼”，則純屬子虛烏有的封建迷信，出賣人并不負有對此信息的披露義務，因此也無法律責任可言;再如居住在房屋中的人會莫名生病，如果是因為房屋本身材質問題(如建材中含有放射性物質)，則無論出賣人是否披露，均需承擔瑕疵擔保責任。因此，以“兇宅”為標的的房屋買賣行為，必須轉換為法律上的規則進行適用，否則容易招致法院的判決確認封建迷信，悖于社會主義道德要求。

此外，在民事審判中，如果可以適用具體規則進行處理的案件，應當盡量減少適用民間風俗，以防止逸出法律規則。眾所周知，我國歷史上“諸法合體”，并未形成真正意義上的市民社會，也就無純粹民法的形成，現代化的民法主要系清末修律以來移植自西方，故法官生活中的經驗法則能否直接適用應特別謹慎。上述第一種處理方式導致的后果可能是形成形式化的審判模式，即對“兇宅”的避諱→公序良俗→未披露→構成欺詐，缺乏對案件個性的考量。基于此，在本案中應將要解決的問題轉化為：①“兇宅”是否系出賣人應當披露的信息;②未披露該信息是否構成欺詐，并從這兩個方面查明本案事實，確定法律后果。

二、出賣人披露義務及其范圍

我國合同法對訂立合同時出賣人是否具有告知義務以及告知義務的范圍如何并無明確規定，但合同法第42條規定：“當事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對方造成損失的，應當承擔損害賠償責任：……(2)故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或提供虛假情況……”。該條規定的是締約過失責任。按照合同法原理，締約過失責任是一種先合同義務，即當事人在締約過程當中，產生了超出一般關系而進入特殊的磋商關系，故而，在合同訂立之前即負有告知等附隨義務。按照舉重以明輕的原理，在締約準備階段即負有告知義務，那么在合同訂立時更應善盡告知義務。國外以及我國臺灣地區的立法例均明確出賣人在交易時應披露標的物的相關信息。關于披露的范圍，參照上述規定，應當是對合同訂立與否或者對合同訂立的條件產生重大影響的信息。

本案中，二審法院并未簡單將對“兇宅”的避諱認定為公序良俗，從而認定出賣人負有信息披露義務，而是在查明案涉房屋曾經發生兇殺案、王某甲、金某某未向洪某某披露該事實信息之外，又查明：①2007年王某甲、金某某購入案涉房屋時的價格畸低于房屋價值。根據二審法院杭州中院向杭州市房屋產權交易中心調取的案涉房屋交易的備案登記表明，案涉房屋的備案交易價格為160萬元，該房屋在交易兩年后辦理了過戶手續，計稅價格為340萬元;與同時期、同區域地段類似房屋的市場交易價格相比顯然畸低。即使排除市場價格的對比，王某甲、金某某在一審庭審時主張其購買案涉房屋的交易價格為400萬元，但沒有相關證據佐證，亦即王某甲、金某某認為其購買時該房屋的價值應為400萬元，但其實際購買價格僅為160萬元。且王某甲、金某某無法對其以畸低于房屋價值的價格買入案涉房屋的原因進行合理解釋。而從本案的其他證據來看，除了案涉房屋發生過兇殺案之外，并無其他因素對房屋價格產生影響。②王某甲、金某某在出售案涉房屋時的價格與房屋市場價值相差不大。根據二審法院查明的事實，王某甲、金某某在出售該房屋時，交易價格幾近于市場價格，678萬元的交易價僅比辦證時的計稅價低約50萬元左右。與其購入房屋時不同，在出售案涉房屋時，王某甲、金某某并未向洪某某披露該房屋曾發生兇殺案的事實。因此，王某甲、金某某在前手買受該房屋時，價格明顯低于市場價格，而在出售該房屋時，價格與市場價格相差無幾，兩次交易中，除是否知曉房屋系“兇宅”的原因外，并無其他因素導致其價格下降，可見是否披露“兇宅”信息是影響交易能否進行以及交易價格的重要因素，故而出賣人對此信息應予披露。

三、未履行披露義務的法律后果

《中華人民共和國合同法》第54條規定，“下列合同，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷：…一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。”出賣人如果在房屋交易過程中以欺詐的手段使對方在違背真實意愿的情況下訂立合同，買受人當然有權請求法院變更或撤銷。問題是，沉默是否構成欺詐?換言之，保持沉默的行為人是否認識自己的行為可能導致對方陷于錯誤，并基于該錯誤作出意思表示，而主觀上追求這種意思表示的發生，是謂沉默型欺詐。沉默型欺詐的構成要件：①出賣人負有披露義務;②出賣人未履行該披露義務使買受人陷于錯誤，并基于該錯誤進行法律行為;③出賣人認識到其沉默的行為后果。對這個問題，一、二審法院的觀點亦有差異。一審法院通過認定出賣人負有信息披露義務，并確定其未告知買受人該信息的事實，即得出出賣人具有欺詐的故意，在法律適用上難免顯得有些粗糙。

相反，二審法院對出賣人主觀上的欺詐故意的認定要謹慎的多。本案中，二審法院從上述其購買案涉房屋及出售案涉房屋時是否知曉房屋中發生兇殺案對價格產生了影響事實出發，判斷出賣人王某甲、金某某在向第三人購入該房屋時，對該信息主觀上是有認識的，其畸低的購房款以容忍該案涉房屋曾發生兇殺案這一事實為代價。由此，作為一個善良的出賣人，應該將該信息披露給買受人，其未披露的后果是使買受人本來可能獲得的減少價金或者與其他人締約的機會利益受到損失，其中市場價格與該房屋因負載兇殺案價格之間的價差被王某甲、金某某享有。同時鑒于王某甲、金某某在購買房屋時支付的是極低的價款，故而，其辯稱在案涉房屋內居住并無不適，以及兇殺案發生在8年之前、出賣人沒有隱瞞的必要等均不足采信。綜上，王某甲、金某某負有告知洪某某案涉房屋曾發生兇殺案的披露義務，其未予告知，主觀上具有欺詐故意，使洪某某陷于錯誤，并基于該錯誤進行交易行為，王某甲、金某某的行為構成欺詐，依據《中華人民共和國合同法》第54條的規定，洪某某請求法院撤銷合同，應予支持。

四、排除公序良俗與封建迷信的道德之爭

出賣人在訴訟后內心不平，訴諸媒體，《都市快報》、《錢江晚報》對本案進行了較大篇幅的報道，在社會上引起較大關注。二審宣判后，網絡上的各種評述一時激增。根據統計，網絡評判的結果，支持法院判決結果的90%以上。判決生效后，電視臺還制作播放了邀請律師就本案進行專題點評的節目。歸納各種輿論各方述評，爭議的核心就是“兇案”對于住宅之影響的評價，系公序良俗，還是封建迷信。一審判決表明，其認定為公序良俗。二審則更關注于公序良俗與封建迷信之于本案是否存在可界定的邊界，注重在純主觀判斷之外的客觀標準審查認定，也即本案的重點并不在于如何評判當事人雙方感受的抽象理由，而在于適用誠實信用原則的事實基礎。進一步分析：首先，我們不能否認，兇殺案之于房屋的影響在相當程度上確系各人的主觀感受而造成，見仁見智;公序良俗雖有法律定義，但在本案這種情形下當事人如何能夠確切地證明、法院如何能夠有據地認定——構成所謂“公序良俗”的存在?又如何能夠圓滿地說明不是“封建迷信”呢?其次，人固有一死，死亡的原因林林種種，過分在意他人的死亡原因可謂庸人自擾。我們不能排除王某甲、金某某所述的無所謂的心態的合理性。因此，法院若以抽象的“公序良俗”抑或“封建迷信”為核心來判斷本案的是與非，無異于道德審判，由此帶來的后果不言自明，公眾自當會對法官乃至法院的道德制高點提出質疑;以公眾的多數意見為判斷標準，撇開參與者的普遍性、代表性和數據的客觀、真實性難以證明外，其核心依舊是“公序良俗”與“封建迷信”的純主觀評判。鑒于此，二審采取了具體問題具體分析的審理思路，撇開對主觀感受進行抽象判斷，以出賣人本身在二次交易中的價格差距比較，這一客觀事實為標準，判斷兇殺案對房屋的價格是否構成了實質性的重大影響，并以此作為該事件是否屬于應當披露的信息的依據。在此基礎上適用誠實信用原則，相比一審判決更具法理基礎和說服力。

以上內容就是相關的回答，如果買房的一方因為中介或者賣房的一方的誘惑或者鼓動導致自己錯誤的判斷是可以去法院起訴的，故意隱瞞兇宅的事實是錯誤的做法，法院可能會判決合同無效。如果您還有其他法律問題的可以咨詢律霸網相關律師。