動遷房什么時間可以辦理過戶手續(xù)

上海市動遷安置房不能辦理交易過戶手續(xù)的依據(jù)是《上海市配套商品房和中低價普通商品房管理試行辦法》第二十八的規(guī)定，配套房、中低價房在取得房地產(chǎn)權證后的5年內(nèi)，不得轉(zhuǎn)讓、出租。上海市房地產(chǎn)交易中心就是依據(jù)該條規(guī)定要求該類房屋必須在取得產(chǎn)權證滿五年才能辦理過戶手續(xù)，今年上海市政府的房地產(chǎn)新政將此類房屋的過戶時間由五年變更為三年，并且變更了滿三年的起算時間，由以前的取得房地產(chǎn)權證的日期改為簽訂動遷協(xié)議或開發(fā)商取得大產(chǎn)證的日期，一般來講，簽訂動遷協(xié)議在先，開發(fā)商取得大產(chǎn)證在后，所以基本是以開發(fā)商取得大產(chǎn)證的日期為準，只要開發(fā)商的大產(chǎn)證滿三年，此類房屋就可以辦理產(chǎn)權變更登記。

動遷安置房屋買賣合同有效嗎

此類房屋未滿三年能否買賣或未滿三年簽訂的房屋買賣合同是否合法有效，這是很多人擔心的問題。首先此類房屋雖然是動遷安置所得，但該房屋的產(chǎn)權是明確的，并且是房屋的所有權是完整的沒有任何法律、行政性法規(guī)對此類房屋的的轉(zhuǎn)讓、出租有強制性限制。對于具有完全產(chǎn)權的財產(chǎn)，產(chǎn)權人享有《物權法》賦予的占有、使用、收益、處分的權利，任何人不能加以干涉。《合同法》第五十二條有下列情形之一的，合同無效：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會公共利益;(五)違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。前四項規(guī)定一般來講不會引起大家的擔心，大家最擔心的就是第五項的規(guī)定，上海市不滿三年不能轉(zhuǎn)讓、出租的規(guī)定是否屬于行政法規(guī)的強制性規(guī)定，針對此問題做如下分下：首先由上海市房地資源局制訂的《上海市配套商品房和中低價普通商品房管理試行辦法》是否屬于行政法規(guī)，《中華人民共和國立法法》第五十六條國務院根據(jù)憲法和法律，制定行政法規(guī)。該條款明確了行政法規(guī)的制定主體為國務院，所以該試行辦法不屬于行政法規(guī);其次該試行法辦規(guī)定的不能轉(zhuǎn)讓，其實只是規(guī)定不能辦理物權的產(chǎn)權變更登記，不沒有否認債權意義上的合同效力，所以并不影響房屋買賣合同的效力。綜上所述，買賣雙方簽訂的房屋買賣合同是合法有效的。

購買動遷房過程中需要注意哪些風險

由于此類房屋三年內(nèi)部能辦理產(chǎn)權變更，時間會比較長，所以比普通的商品的風險要高。夠買此類房屋時還是要謹慎操作，萬一將來房價漲的過高，房東違約不辦理產(chǎn)權過戶，就會出現(xiàn)風險。現(xiàn)在很多中介在操作此類房屋時都是通過設定抵押的方式來固定房屋，這是一個存在很大風險的行為，抵押的基礎是存在借貸法律關系，買方是想購買房屋，付出去的錢肯定是購房款，不存在借錢給房東的意思，也就不存在借貸法律關系，設定抵押的法律基礎不存在，所以設定抵押的行為應為無效，真正能維護雙方當事人利益的是房屋買賣合同，合同內(nèi)容約定的詳細規(guī)范，將來任何一方違約，可以通過法律的途徑維護自身的利益。

關于動遷房買賣過程中的公證

很多人考慮到動遷房將來的過戶風險想到公證處辦理合同公證，據(jù)本人了解公證處現(xiàn)在對動遷房買賣合同公證事項不受理，現(xiàn)在做的都是委托公證，即房東將將來的交易過戶事項委托給買方或買方指定的人(如果辦理公證委托事項，受托人盡量不要是買方自己，買方代理賣方有利益沖突，交易中心一般是不允許辦理交易過戶的)，其實類似的公證委托賣方也是可以單方撤銷的，從法律上講，辦理這種委托行為也沒有什么意義，并且此類公證委托收費要比普通的委托收費高很多。

如何防范風險

動遷安置房屋畢竟要滿三年才能過戶，時間跨度比較長，購買此類房屋的風險與購買普通房屋相比還是會大一些。在購買此類房屋時要注意防范這些方面的法律風險：(一)購房產(chǎn)權證還沒有辦出來的房屋，要注意核實動遷安置協(xié)議，要求動遷安置協(xié)議上的被拆遷人和同住人簽字。在動遷安置協(xié)議上簽字的人可能只有被拆遷人，但法定的同住人是拆遷安置房屋的共有人，所以在購買房產(chǎn)證還沒出來的房屋時一定要求同住在買賣合同上簽字。(二)房屋買賣合同的內(nèi)容很關鍵，約定要盡量詳細，對付款方式、交房、交易過戶、稅費承擔、戶口、抵押、違約等條款要盡量全面，特別是違約條款的設定，要做到既要合法又要能制約對方違約，違約金約定過高法律不予保護，約定過低不能制約對方，所以在違約條款的設置上一定要重視。

動遷房買賣數(shù)量不斷增加，由于操作過程不規(guī)范，導致過戶時產(chǎn)生很多問題，最近因交易過戶時間縮短到滿三年，也產(chǎn)生了很多違約的情況，所以在購買此類房屋時不要太大意，還是要提高風險意識，考慮的情況盡量全面，把可能產(chǎn)生的風險設定在可控的范圍內(nèi)，保證房屋買賣流程有依據(jù)，各個環(huán)節(jié)順利。在購買房屋涉及大額房款支付時一定要通過銀行轉(zhuǎn)賬的方式支付，對交房后產(chǎn)生的專修費、物業(yè)費、水電煤有限電視等費用的繳費單盡量保留，以備將來不時之需。