首先，我們一起來看下什么是逾期交房?

逾期交房是指開發商在商品房預售合同規定的交付使用期限內，沒有將符合交付使用條件的房屋交給購房者入住的行為。

逾期交房時間如何確定?

首先確定一下什么叫做交付，交付時間如何確定。根據《武漢市物業管理條例》：房屋通過竣工驗收達到交付條件，業主收到書面交付通知并辦理完相應手續的，即為交付;業主收到書面交付通知后一個月內無正當理由不辦理相應手續的，視為交付。

按照物價局的有關規定，交房的日期是以銷售合同約定的交房日期或開發商通知交房的日期為準。也就是說，如果在上述日起內不是由于買方的原因導致交房不成的，就應視為逾期。

典型案例：

網友林先生遇到這樣的情況，他是2009年5月買的房子，當時與開發商簽訂了一份《商品房預售合同》。該合同約定：乙方購買甲方所開發的房屋一套，共計75.4平方米，總價款為人民幣46.76萬元。雙方約定交房時間為2010年12月31日，如果逾期交房，每過期一日，由甲方向乙方付上上述房屋價款千分之一的違約金。林先生按約定付了款，而開發商卻遲遲未交房。

林先生多次找到開發商要求賠償損失，但開發商方面以領導不在為由推遲賠償事宜，并認為林先生無法舉證自己有哪些損失，所以拒絕賠償。

以上就是一個活生生的案例，林先生所遇到的開發商一方違約，但是依然理直氣壯，不愿意支付違約金假如遇到這種情況，該如何處理呢?如果開發商已經逾期交房，是否就一定承擔違約責任呢?看看專業律師是怎么說的吧?

武漢律師事務所苗律師認為：首先要看開發商是否存在免責事由，對于逾期交房的免責事由除了地震、戰爭等這些不可抗力原因之外，還包括開發商和購房者另行約定的其他的免責理由。如果開發商逾期交房是因為發生了不可抗力或存在合同約定的其他免責事由，并及時履行了告知義務，則可以不承擔逾期交房的違約責任。

但如果開發商沒有在約定的期限內將發生了不可抗力或其他免責事由告知購房者的話，開發商則仍然要承擔逾期交房的違約責任。

如果開發商逾期交房不存在免責事由，則開發商需承擔商品房逾期交付的責任，包括開發商支付逾期違約金和在一定條件下、達到一定期限時購房者有權解除合同等。通常在《商品房預售合同》中對開發商支付逾期違約金數額的計算方法和支付條件及購房者解除合同的條件都有約定，這時則應按合同約定。

如果對逾期交房的違約金如何計算沒有作出明確的約定，就應當按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的買受人所購同地段同類房屋租金標準來確定。消費者沒有損失不能成為開發商免責理由。

如果遭遇開發商逾期交房，且不愿意支付違約金的情況，最好是和其他業主聯合起來，共同商量解決辦法。

逾期交房能否退房?

2008年7月18日，為嚴厲打擊少數以“退房”為由的炒房者，武漢市國土房產局出臺《關于商品房合同備案注銷、更名審核工作的操作細則》。《細則》將允許退房的2種情況增至9種，卻并未將開發商逾期交房納入彀中。

也就是說，一般情況下，因為開發商逾期交房的原因申請退房，是行不通的。就目前而言，開發商逾期不交房，業主可責令開發商賠付違約金。如業主執意退房，進行司法仲裁是唯一途徑。購房者只有通過司法途徑，取得《仲裁書》或《判決書》，在繳交相關稅費后，方可到市房產局注銷合同備案。

最后來為大家講一講在買房時該如何防范這一問題吧，最重要是應注意購房合同中逾期交房免責條款。

首先，在簽訂合同之前應充分研究開發商提供的合同內容，注意其逾期交房的免責條款，并要求開發商作出說明。

其次，在合同中一定要約定逾期交房的違約金數額，因為如果對逾期交房的違約金如何計算沒有作出明確約定，就應當按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的買受人所購同地段同類房屋租金標準來確定。而這一租金數額是很低的，得到的賠償是極其有限的。

再次，買房人一定要在法律規定的訴訟時效內提起訴訟，即從逾期交房事實發生之日起兩年內提起訴訟，超過兩年，其請求不會得到法院支持。

總之，購房者應注意在與開發商簽訂購房合同時，一定要對開發商逾期交房的違約情況，違約責任的承擔等進行明確的、具體的約定。如果需要律師的幫助，歡迎在線咨詢律霸網。