1、什么是商品房預售?

商品房預售，是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。商品房預售方式首創于香港，由于房屋尚在施工中便被“拆零砸碎”，分期分批地預售給廣大投資者，如“落花片片墜落”，故商品房預售又被稱為“賣樓花”。因其可以有效地解決房地產開發企業先期資金投入的問題，因而是目前應用比較廣泛的一種交易形式。

2、什么是預售商品房的轉讓

預售商品房的轉讓，是指商品房預售后，預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的行為。這種轉讓只變更預售合同的主體，預售合同的內容不發生變化，由商品房預購人將預售合同的債權或權利義務轉讓給第三人，使第三人與預售人之間建立新的權利義務關系。

3、預售的商品房可以轉讓?

網友提問：2014年初，德城區的劉女士在開發區看中了一套房子，9月份就簽了預售合同，并且到房產管理部門辦理了登記備案手續，目前樓房尚在建設中。但是，隨著德州樓市的蓬勃發展，樓盤迅速崛起，今年，劉女士又看上了位于老城區的另一個樓盤項目。為了避免退房而承擔違約責任，劉女士想了一個辦法，把之前買的這套房子轉讓給別人，但她不知道，自己已經簽訂了商品房預售合同，這套房子還能轉讓出去嗎?

律師回答：像劉女士這樣，購買了開發商預售的商品房以后，由于種種原因，在房產權交付前想轉讓商品房的情況，還是比較普遍的。預售的商品房是可以轉讓，但是相應的手續還是要按規定辦理的。

根據我國《城市房地產管理法》第45條規定，商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規定。

雖然本法沒有明確規定可否轉讓，但從立法本意不難看出，答案是肯定的，也就是說可以轉讓，只是如何轉讓授權給國務院，由國務院具體制定轉讓辦法。在我國的司法實踐中，對預售商品房的再行轉讓的合法性，予以了肯定。

4、預售商品房轉讓條件有哪些要求呢?

我國《城市房地產管理法》第45條規定“商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規定。”說明預售合同轉讓是有條件的。預售合同轉讓的條件如下：

(1)依照法律、法規等規定，允許預售的商品房轉讓的可以轉讓;不允許轉讓的不得轉讓。例如《深圳經濟特區商品住宅外銷管理辦法》第12條規定：“預售的外銷商品住宅，在未領取房地產證前不得轉讓，否則轉讓無效。”

(2)轉讓人必須持有經過登記備案的商品房預售合同和轉讓合同才能成為轉讓人，未登記備案的預售商品房不得轉讓。這種規定有利于國家加強宏觀管理。因為預售商品房轉讓主體與預售主體不同，轉讓人具有雙重身份，它是前一商品房預售合同的預購方，同時又是后一轉讓合同的轉售方，而不是未竣工商品房預售方，故轉讓人不具備預售方的主體資格，也不必具有商品房預售許可證，但轉讓人必須持有經過登記備案的預售合同和轉讓合同才具有預售轉讓的主體資格。

(3)預售商品房轉讓的標的物必須是尚未竣工的、正在建設中的預售商品房，如果轉讓的標的物已經竣工驗收，預購方已經實際取得預售商品房產權后，將商品房再轉讓給他人，不是預售商品房轉讓，應按商品房買賣關系處理，同時預售商品房轉讓行為必須是行為人真實意思表示，否則轉讓行為無效。由于房地產市場價格不穩定，轉讓人將預售的商品房提前轉讓，轉移跌價風險;新預購人自愿承擔跌價風險，冒著風險提前買受，然后再次轉讓，這種轉移風險和買受風險必須是平等自愿的。當然，與之相對應也有獲得利益的機會。

(4)商品房的預售合同必須合法有效，才允許預售商品房轉讓，否則預售商品房轉讓無效。最高人民法院民(1996)2號文件第28條規定：“商品房的預售合同無效的，預售商品房的轉讓合同，一般也應當認定無效。”從商品房的預售合同內容看，分以下幾種情況：第一，如果商品房預售合同對轉讓有約定，當雙方約定的轉讓條件已經具備時，可以轉讓。例如分期付款中，商品房預售合同約定必須付清前二次應付款項或者付清應付款項達到2/3后方可轉讓。第二，商品房預售合同未約定轉讓條件，合同履行中，預購方提出轉讓，必須征得預售人同意，否則轉讓無效。這樣規定既可預防預購人倒賣合同，牟取非法利益。又可以保證預售商品房轉讓及預售合同的順利履行。第三，預購方已經全部履行商品房預售合同規定的全部義務，對預售商品房的再行轉讓，不必征得預售人的同意，但事后應及時通知預售人知道，使其正確履行合同。通知人是轉讓人和新預購人，轉讓人和新預購人持原經過登記備案的預售合同和新簽訂的預售轉讓合同通知預售人，并了解原預購人履行合同情況。

(5)預售的商品房轉讓需要簽訂轉讓合同，不必重新簽訂新預售合同。因為轉讓人與新預購人簽訂合同將原商品房預售合同的預購人(轉讓人)更名為新的預購人，新預購人通過預售轉讓合同取得原預售合同預購人的地位。這種預售商品房轉讓合同應依法繳納有關稅費。轉讓人無論是債權轉讓，還是權利義務轉讓，都只是合同主體的變更，而合同內容即權利義務并沒有改變。如果轉讓人是債權轉讓，預售人拒絕重新簽訂預售合同，將阻止轉讓人對債權的處分權，故新預購人沒有必要與預售人重新簽訂預售合同，預售轉讓合同依法成立后，具有不可逆轉性，即新的法律關系形成，原預購人和新預購人均不得反悔，但新預購人符合轉讓條件時仍可以再行轉讓。

(6)商品房預購人如果已經履行了法定義務，單純權利轉讓、可以不經過商品房預售方的同意，只要通知預售方即可，如預購方已經按照合同支付了全部房價款后轉讓預購合同的行為。否則，必須征得原商品房預售合同預售方的認可和同意。由于商品房預售合同是雙務合同。雙方當事人互相享有權利和承擔義務。因此，預購人將預購合同轉讓給第三人時，多數情況下，是將預售商品房合同的權利和義務一并轉給第三人。第三人即取代原預購人成為全部或部分債權的受讓人和全部或部分債務的承擔人;商品房預售方不是轉讓合同的當事人，而承擔債務的第三人是否具備償還債務的能力，商業信譽如何，又與其享有的權利是否能夠實現，緊密相關。因此，為了保護商品房預售方的合法利益，上述情況必須征得預售方的同意。

以下幾種情況，預售商品房的轉讓行為不應支持：

第一、預售商品房轉讓合同簽訂后未進行登記的;

第二、商品房預購方未按照合同的規定交付定金及未付清合同所規定的房價款三分之二的;

第三、預售商品房合同雙方發生糾紛訴至法院后均要求解除合同的;

第四、預售商品房轉讓合同雙方對該行為有重大誤解的;

第五、預售商品房轉讓合同的出讓方倒賣合同，牟取非法利益，干擾了房地產市場的。

5、預售商品房的轉讓程序

如果預售商品房符合再轉讓的條件，原預購人便可以按照相關程序進行轉讓，不過轉讓程序根據付款方式的不同而有所區分，具體為：

(1)一次性付款的轉預售程序

①買受人(指買房者)與受讓人(指接受上述買房者房屋產權轉讓的人)簽訂一式四份的轉讓合同，合同中應寫明轉讓的預售合同的編號、轉讓原因、金額、面積、雙方的權利和義務等內容。轉讓合同必須征得開發商的同意并在合同上簽字蓋章。

②轉讓雙方持預售合同、轉讓合同及有關的證件到預售登記的交易主管部門申辦預售轉讓登記。經審核符合規定的，報市國土與房屋管理局審批。

③經交易管理部門批準轉讓的，轉讓雙方需繳納相關稅費。轉讓合同在加蓋“預售登記專用章”后，買受人所持原商品房買賣合同正本移交給受讓人，待房屋正式交用后，憑此件辦理過戶手續。

(2)按揭貸款預售轉讓的程序

①開發商、銀行、買受人、受讓方應共同協商，達成一致意見后，買受人向貸款銀行提出申請，要求轉讓所購房屋、解除貸款合同并經銀行同意。

②開發商與原買受人解除原房屋買賣合同并與受讓方重新簽訂商品房買賣合同。

③買受人與受讓人簽訂一式四份的轉讓合同，合同中應寫明轉讓的預售合同的編號、轉讓原因、金額、面積、雙方的權利和義務等內容。轉讓合同必須征得開發商的同意并在合同上簽字蓋章;

④買受人與貸款銀行解除借款合同，開發商與貸款銀行解除擔保合同。

(3)簽了購房合同，但沒有辦理預售登記的商品房轉讓

沒有辦理預售登記的商品房轉讓就比較簡單，開發商、買受人與受讓人協商一致后，買受人與開發商解除合同，然后受讓人與開發商重新簽訂商品房買賣合同，這一過程不需通過房屋主管部門的批準及履行相應的程序。