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寧波
二手房陰陽合同的法律效力應該怎么認定
對于二手房交易中陰陽合同的法律效力問題，該如何看待我們認為應該本著公平原則和誠實信用原則來判斷。
有觀點認為應當認定陰陽合同無效，理由是《合同法》第52條第1款第2項規定：“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的合同無效”。但是我們應當看到，在以陰陽合同為由產生糾紛的案件中，大多數的真實原因都是因為受房地產交易市場價格波動的影響而不愿意繼續履行合同。如果僅僅因為陰陽合同的存在就判定買賣合同無效既不利于保護交易也違反誠實信用原則。分析陰陽合同可以看出，當事人簽訂合同的目的包括買賣房屋、辦理貸款、辦理網簽等，逃避稅收并不是當事人訂立合同的真實目的，虛假價格條款也不是當事人的真實意思表示。根據《合同法》第56條規定：“合同部分無效的，不影響其他部分的效力的，其他部分仍然有效”，所以，對于陰陽合同的效力應當認定除虛假交易價格之外的其他條款有效，虛假交易因為損害國家和公共利益應認定無效。
而法院對陰陽合同效力的態度是，陰陽合同在相當長的時間里都是一種客觀現象，短期內也不可能完全消除，因而，老百姓、政府機關、法院都是知道的，法院審判也相對比較寬松，除非差價太大，往往根據違約情形選擇適用對違約方不利的規定。具體可分為以下幾種情形：
1、對于差價以裝修名義并且差價較小的，一般認定合同有效。
2、對于差價太大，一般會認定無效。
3、對于賣方不想賣，主張中介與買方惡意串通以低價過戶損害其利益的，一般認定合同有效但過戶價格條款無效。
4、對于買方不想買而主張賣方避稅，或者簽現售后只想以現售合同上的低價買，一般認定合同有效但過戶價格條款無效。
5、對于雙方仍想交易但過戶時一方主張以真實價過戶，另一方拒絕的，會調解，調解不成則認定合同不成立。
6、沒簽過戶確認書，現售價變少的，視為雙方意思變更，現售合同有效。
總之，應對二手房交易中陰陽合同的法律效力糾紛是一個復雜的過程，實踐證明，由具備一定和工作經驗的律師來處理，既可以防范法律糾紛，也可以更好地解決法律糾紛，最大限度地避免或降低經濟損失，有效地保障您的合法權益。為了更好地幫您解決二手房交易中陰陽合同的法律效力問題，防止陷入法律誤區，您可以通過委托當地有經驗的律師為您提供專業的法律服務，使您的合法權益得到最大限度的保護。
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