一、土地使用權審批手續有什么?

(1)確立房地產開發用地控制指標。房地產開發用地控制指標是指省級以上人民政府根據國民經濟和社會發展需要以及房地產業發展對土地的需求，在保證土地供需平衡基礎上提出的房地產開發用地計劃控制指標。一般包括國家級控制指標和省級控制指標兩個層次，又分為長期、中期和年度控制指標三種。

(2)制定年度出讓土地使用權總面積方案。年度出讓土地使用權總面積方案是指市、縣人民政府根據省級人民政府下達的房地產開發用地控制指標，結合當地的房地產開發對土地需求的實際情況，分年度擬訂的出讓土地使用權總面積方案。一般包括出讓項目的名稱、投資開發建設規模。投資總額、開發用途、出讓地塊的幅數、總面積數量及出讓土地的種類等等。年度出讓土地使用權總面積方案須報上一級人民政府審批。

(3)擬定具體出讓方案。市、縣政府土地管理部門會同城市規劃和建設部門、房地產管理部門等，共同擬定出讓地塊具體方案，編制出《土地使用條件》、《土地使用出讓合同》(草本)等。如采用招標或拍賣方式，還須擬定相應的法律文件。如擬出讓的土地屬集體所有，還要擬定征地補償安置方案，屬舊城改造用地，還要擬定拆遷安置補償方案。

(4)正式報批。上述出讓方案經市、縣人民政府審批后，向上一級人民政府正式報批。年月日國務院下發了《關于出讓國有土地使用權批準權限的通知》，根據該通知的規定，政府對土地使用權出讓的批準權限與土地使用權劃撥的批準權限相同。

二、特征

我國土地所有權的法律特征有以下幾點：

(1)土地所有權是一項專有權，其權利主體的特定性。土地所有權的權利主體只能是國家或農民集體，其他任何單位或個人都不享有土地所有權。這是由我國實行土地的社會主義公有制決定的。

(2)交易的限制性。《土地管理法》第二條第三款規定：“任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地”。顯然，土地所有權的買賣、贈與、互易和以土地所有權作為投資，均屬非法，在民法上應視作無效。

(3)權屬的穩定性。由于主體的特定性和交易的限制性，我國的土地所有權處于高度穩定的狀態。除《土地管理法》第二條第四款規定“國家為公共利益的需要，可以依法對集體的土地實行征用”以外，土地所有權的歸屬狀態不能改變。

(4)權能的分離性。土地所有權包括對土地的占有、使用、收益、處分的權利，是一種最全面、最充分的物權。在土地所有權高度穩定的情況下，為實現土地資源的有效利用，法律需要將土地使用權從土地所有權中分離出來，使之成為一種相對獨立的物權形態并且能夠交易。因此，現代物權法觀念已由近代物權法的以“所有為中心”轉化為以“利用為中心”。

(5)土地所有權的排他性。即土地所有權的壟斷性，就是說一塊土地只能有一個所有者，不能同時有多個所有者。馬克思指出：“土地所有權的前提是，一些人壟斷一定量的土地，把它作為排斥其他一切人的、只服從自己個人意志的領域”。

(6)土地所有權的追及力。土地為他人非法占有時，無論轉入何人或何單位控制，所有權人都可以向他主張權利。

我國的所有土地實行的是土地國有制，那么公民和企業都只是擁有土地的使用權并非所有權，當要使用國有土地時，也是需要向國家有關部門提出申請并交納一定的土地使用稅，那么在計算和繳納土地使用稅時，也會根據土地的具體情況以及當地的經濟水平來決定，不能出現偷稅漏稅行為。

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