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寧波
土地使用權轉租協議效力如何認定？
一、土地使用權轉租協以效力如何認定?
1、轉讓方未取得使用權證書與受讓方簽訂轉讓協議的，起訴前或者申請仲裁前轉讓方取得土地證或者有批準權的政府同意轉讓的，協議有效。
轉讓方未取得土地使用證書，實質是尚未完全取得轉讓土地的權屬，因此，通常應視為無權處分。但是協議簽訂后，有權批準核發土地證的縣級以上人民政府給轉讓方核發了土地使用證或者批準了轉讓行為的，該項辦證或者批準行為應當視為對轉讓方無權處分的追認，因此，此時協議有效。
2、一地多賣，協議均有效。
受讓方均要求履行協議的：
(1)辦理變更登訂手續的一方可以要求交付土地。
(2)均未辦理變更手續的，先行合法占有投資開發的，有權要求辦理變更登記。
(3)均未登記又未合法占有開發的，先行交付轉讓款一方有權要求交付土地，辦理變更。
(4)協議均未履行的，依法成立在先的協議一方，有權要求繼續履行;未取得土地使用權方可以請求解除協議，賠償損失。
一地多賣，屬于欺詐行為，不是無效協議，受讓方有權利要求解除協議，賠償損失。但是，如果幾個受讓方都不行使解除權，而要求履行協議時，只能按照不動產產權轉移的登記原則來處理，即登記優于占有，占有優于交款，交款優于先簽協議。
二、轉讓劃撥土地未經有批準權的政府批準，轉讓協議無效。
但是起訴前或申請仲裁前經批準的，協議有效;協議性質為補償性質，而非出讓協議。
未經批準轉讓劃撥土地，違反行政法規的強制性規定，協議當然無效。如果起訴或者仲裁前，有批準權的人民政府準予轉讓或同意劃撥給受讓方使用的，受讓方有權取得劃撥土地使用權。但是，由于轉讓方對劃撥土地不享有出讓土地的相關權益，因此，其所簽轉讓協議主要是對其地上建筑物的補償協議，而非土地轉讓協議。如果受讓方要取得出讓土地的使用權，必須依法補交土地出讓金，并辦理相關出讓土地手續。
土地使用權作為一種合法的權益是可以進行轉讓的，這種轉讓表現在合同當中，就是簽訂相應的轉租協議書，符合法律規定的協議書自然是具有法律效力的，比如說現實中常見的就是以地多賣的現象，在這種狀況之下協議仍然是有效的，只是行為屬于欺詐行為。
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