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寧波
房屋租賃期間發生買賣行為租賃合同還有效嗎
【事件經過】
劉某是廬陽區三孝口街道某小區居民。2012年9月，劉某和古某簽訂了房屋租賃合同，約定租期為三年，自2012年9月至2015年9月。2014年8月，古某將該房屋賣給了楊某并辦理了不動產轉移登記手續。楊某不愿意繼續將房屋出租給劉某，于是要求劉某搬離該房屋。9月2日，三方當事人來到廬陽區三孝口司法所申請調解。
工作人員在了解情況后，立即組織三方當事人進行調解。在工作人員耐心的調解下，9月8日，三方最終達成協議：劉某繼續承租楊某的房屋，租金支付給楊某。
【法律解讀】
根據《中華人民共和國合同法》第二百二十九條的規定：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。”此即買賣不破租賃。所謂買賣不破租賃，又稱所有權變動不破租賃，指在租賃期間，租賃物的所有權發生變動，由新所有權人法定承受該租賃合同。買賣不破租賃的構成要件包括：(1)租賃合同有效;(2)租賃期間內，租賃物的所有權因買賣、互易、贈與、投資、繼承、遺贈、企業合并等原因發生變動。它的效力使買受人所取得的對于租賃房屋的所有權，受到承租人對于該房屋用益權的抗辯，從而不能使租賃關系被破除而終止，租賃關系仍然存在，承租人對于房屋的用益權不受買賣效力的影響。本案中，劉某和古某的房屋租賃合同在先且依法有效，租賃期間，古某將房屋賣給楊某，因此，承租人劉某有權繼續租賃該房屋，承租人的利益應該受到法律的保護，楊某無權要求劉某搬離，但是有權要求承租人劉某支付租金。
專家提醒，買賣不破租賃能夠保持租賃關系的穩定，使得承租人在租賃期間可以放心大膽地持續利用租賃物，從而發揮租賃物的最大功能和效用。同時，承租人在遇到他人侵犯自己合法權益的時候，應保持冷靜，依法維護自己的合法權益。
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