司法解釋規定承租人優先購買權，確認這種優先購買權與基于共有的優先購買權不同，效力有所差別，共有人的優先購買權優先于承租人優先購買權。至于承租人的優先購買權為什么效力低于共有人優先購買權，司法解釋認為承租人的優先購買權是法定優先締約權，系債權，不具有對抗第三人的效力。

(二)侵害承租人優先購買權的救濟方式為賠償損失

正因為承租人優先購買權的性質是債權，是優先締約權，而不是物權性質的權利，因此，司法解釋規定，出租人違反義務，侵害優先購買權的救濟方式損害賠償，而不是必須保障承租人優先購買。這個規定與以往的理解是不同的。我認為，這個做法大體可行，是有道理的，就是因為承租人的優先購買權的效力較弱，與共有人的優先購買權效力不同的結果。因此，不能再適用對侵害優先購買權的采取宣告買賣合同無效的做法了。

怎樣確定侵害承租人的優先購買權，解釋確定“出租人出賣租賃房屋在合理期限內沒有通知承租人”，就構成侵害優先購買權。這個規定有一個問題值得斟酌，就是有可能使出租人在出賣出租房屋的時候，都不通知承租人，最后了不起就是賠償損失而已。其后果，可能會使承租人的有效購買權成為一句空話。

(三)對以協議折價變賣方式實現抵押權的租賃房屋承租人享有優先購買權

司法解釋第二十二條規定：“出租人與抵押權人協議折價、變賣租賃房屋償還債務，應當在合理期限內通知承租人。承租人請求以同等條件優先購買房屋的，人民法院應予支持。”在對租賃房屋以協議折價、變賣方式實現抵押權時，出租人應當在合理期限內通知承租人，承租人主張優先購買權的，在同等條件下，可以優先購買，保障承租人的優先購買權。其條件是，租賃房屋原來是設置了抵押權的，出租人要把該房實現抵押權，是用協議折價和變賣的方式，才可以主張承租人優先購買權。這個規定還要和第二十條規定的實現抵押權不受買賣不破租賃原則限制聯系起來。以租賃房屋實現抵押權不受買賣不破租賃的約束，承租人不可以主張繼續保持租賃合同的效力，但在這里對承租人用優先購買權的方法來保護。但是，應當注意，如果是用拍賣的方式實現抵押權的，不在此限。

(四)以拍賣方式出賣租賃房屋對承租人的保護

司法解釋對以拍賣方式對租賃房屋實現抵押權的，專門作出規定，即第二十三條：“出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應當在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應當認定承租人放棄優先購買權?！卑凑者@一規定，以拍賣方式出賣租賃房屋，不論是抵押權人為了實現抵押權而出賣，還是出租人自己出賣，只要是拍賣，對承租人優先購買權的保護，就統一適用這樣的方法，即出租人以拍賣的方式出賣租賃房屋的，出租人和拍賣行都有義務在拍賣五日前通知承租人，如果承租人不參加拍賣的，就視為放棄優先購買權。這樣規定是完全對的。

在司法解釋的草案中，還規定了這樣的內容：在拍賣過程中，有最高應價時，承租人當場表示高價購買的，依照《中華人民共和國合同法》第二百三十條關于“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利”的規定處理，保障出租人的優先購買權。侵害優先購買權的，應當予以損害賠償。這樣的規定是不正確的，司法解釋將這些內容刪掉，是完全正確的。