根據我國法律規定，宅基地屬于國家和集體所有，公民個人沒有所有權，只有使用權，所以不得轉讓、出租或抵押。關先生來信中所提到的住宅并不是商品房，是當地農民使用集體所有的宅基地建成的住宅，違反了只可自住的原則而出售的。消費者若購買了該種房屋是無法拿到房產證的，將來不能上市交易;一旦發生了房屋糾紛，將得不到法律的保障。

宅基地法律問題

一、非集體經濟組織成員可否獲得宅基地使用權

國家曾經允許非集體組織成員獲得宅基地使用權。1988年修訂的《土地管理法》曾在第41規定：城鎮非農業戶口居民建住宅，需要使用集體所有的土地的，必須經縣級人民政府批準，其用地面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準，并參照國家建設征用土地的標準支付補償費和安置補助費。1989年，國家土地管理局曾出臺過一個指導性文件：“非農業戶口居民原在農村的宅基地，凡房屋產權沒有變化的，可依法確定其集體土地建設用地使用權。”《村莊和集鎮規劃建設管理條例》更是做了詳細的規定：城鎮非農業戶口居民、回原籍村莊、集鎮落戶的職工、退伍軍人和離休、退休干部以及回鄉定居的華僑、港澳臺同胞等報經相關政府審批程序辦理后都可以獲得宅基地建造房屋。一些地方政府也依照該行政法規制訂出具體實施辦法。如溫州市規定：允許回鄉定居的華僑、臺灣和港澳同胞、外籍華人參照村民申請宅基地建造住宅。

但是由于配套制度沒有跟上，許多城郊農村集體經濟組織利用以上政策大量非法出讓宅基地使用權，許多村干部借此大發橫財，有的集體經濟組織還拒絕向本集體經濟組織成員分配宅基地使用權。一些不法房地產商和鄉(鎮)、縣政府官員串通一氣，利用農村宅基地使用權開發房地產。以上非法行為使得我國大量農村土地流失，對我國耕地保護政策造成了很大的沖擊。立法者在新的《土地管理法》中將該條款完全刪除，很有可能考慮到以上幾個方面的因素。

二、宅基地使用權流轉法律問題

(一)農村房屋買賣與宅基地使用權關系(可否分開流轉)

農村房屋買賣，在法律上不存在障礙，如《土地管理法》第62條規定：農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。從我國的《民法通則》、《合同法》來分析，也不存在爭議。但在確定房屋買賣的買受人對象上存有歧義。

國務院辦公廳曾在1999年發文規定：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。”國土資源部又于2004年頒發文件強調了該精神：“嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證”。應該說，以上的文件精神違背了《憲法》和《土地管理法》之規定，更與《合同法》及相關司法解釋直接沖突。假定某農民將房屋出售給城市居民，則買賣關系有效，但政府卻不承認該行為且拒絕辦理相關手續，這豈不是怪事一樁?其實，我們從該通知的標題中即可明白，該通知的出臺背景是針對農村集體土地流轉過程的嚴重違法亂紀行為。但作為國家 行政機關，在全國公開發布的權威行政文件中出現如此錯誤，是非常不應該的。顯然，該文件的出臺是沒有經過深思熟慮的，也可得以窺視我國行政管理上存在著的先天性缺陷。

依據民法理論，為方便利用不動產資源，房屋與土地轉讓時實施“房地一致”原則，而不應該分割轉讓。如確實需要分割轉讓，那么需要經過嚴格的審批手續并依法辦理過戶登記。但遺憾的是，目前我國法律規定只是針對城市房地產而沒有涉及到農村房地產。至今對農村房屋與宅基地轉讓問題，也無任何法律、行政法規出臺。稍微有點關聯的，主要有以下兩個文件。

1、《 人民法院關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》。該司法解釋規定：公民在城鎮依法買賣房屋時，該房屋宅基地的使用權應隨房屋所有權一起轉歸新房主使用。但該規定也是針對城鎮宅基地的使用權。

2、《國家土地管理局關于確定土地權屬問題的若干意見》。該文件規定：“農民集體土地上的房屋出售給本集體內部成員，或者城鎮、市郊以外的集體土地上的房屋出售給其他農民集體成員，其土地所有權不變。房產所有者享有土地所屬集體其他成員同等的土地使用權。”但該意見被后頒發的《確定土地所有權和使用權的若干規定》中的“接受轉讓、購買房屋取得的宅基地，與原有宅基地合計面積超過當地政府規定標準，按照有關規定處理后允許繼續使用的，可暫確定其集體土地建設用地使用權”所替代。兩者所表現出來的意義顯然是不同的：前者規定無論是誰購買了該房屋，都可以獲得宅基地使用權，但后者做了彈性處理，授權當地政府是否允許審批權，如允許繼續使用，也只是暫時使用。本文以為，只要我國在法律層次上對此不加以明確，則該類糾紛就會不斷涌現。帶有普遍意義的，就是城郊區的農民自建房向城市居民出售房屋時引起的糾紛。依據《合同法》規定，該自建房買賣合同是有效的，但由于宅基地不能過戶，則實際上就產生了兩個合法權利人對同一宅基地使用權的需求。農民基于國家法律規定而享有對該宅基地使用權的合法權益，而購房人基于合法占有建造在該宅基地之上的房屋而自然享受到對該宅基地使用權的合法權益。

三、宅基地使用權繼承問題

《繼承法》規定，農村合法建造的房屋屬于農民個人財產，可以作為遺產繼承。那么宅基地使用權，是否也可以繼承呢?

從宅基地使用權是集體經濟組織無償分配給其成員的居住使用來分析，宅基地使用權的產生是與使用人的身份緊密相關的。只要使用人不使用宅基地，則意味著他不需要。那么，集體經濟組織完全可以收回。因此，如果宅基地使用權人死亡，則該宅基地使用權也隨著滅失，不存在可以通過繼承而讓第三人持續占有使用。因此，宅基地不屬于公民的私人財產，不能繼承。因此，當前關于宅基地使用權繼承的爭議，不外乎通過房屋繼承而連帶繼承了宅基地使用權所帶來的矛盾，筆者把它分為以下二種類型：

(1)如繼承人為本集體經濟組織成員的，那么繼承宅基地使用權不存在法律障礙，只是在確定其合法占有宅基地面積上是否超標如何處理上有爭議。依據《確定土地所有權和使用權的若干規定》規定：如集體經濟組織成員通過繼承獲得宅基地使用權，其面積加上自己所有的宅基地使用權面積超過當地政府規定標準的，由國土資源局在土地登記卡和土地證書內注明超過標準面積的數量。以后在分戶建房時或在房屋遇到拆遷、需要改建、翻建或在政府依法實施規劃重新建設時，按當地政府規定的面積標準重新確定使用權，其超過部分退還集體。

(2)如果繼承人為集體經濟組織外的自然人，這里的自然人包括其它集體經濟組織的農民與城鎮戶口居民。那么，由于目前法令規定的不明確，實踐中存在不同的處理：

有的允許當事人繼承，但宅基地使用權于房屋滅失后即收回，且不允許該房屋翻建。集體土地資源是非常有限的，且隨著人口的增多和成長，需求量日益增加。如果允許非集體經濟組織成員使用宅基地使用權，卻無法滿足集體經濟組織其它成員的需求，那么，于法于理都是令人難以接受的。

宅基地使用權和房屋由集體經濟組織收回，對繼承人的房屋價值給予適當補償。這個政策對集體經濟組織成員來說，他們的權益是獲得了保護，但卻違背《憲法》之“國家依照法律規定保護公民的私有財產權和繼承權”規定。當事人依據《繼承法》合理地繼承了農村房屋，即屬于私人財產，其自然擁有對該房屋的物權，即 的所有權、處分權和 權。在目前，只有農村的土地被國家征用或征收，才可以依法強制收回宅基地使用權和房屋，并對房屋予以適當補償。顯然，集體經濟組織強制收回找不到任何的法律依據。宅基地使用權由集體經濟組織收回，責令繼承人限期拆除房屋。這種行為顯然是極端錯誤的，但卻取得不少地方政府支持，而且還有法院支持。

四、農村宅基地使用權抵押的法律問題

1、農村房屋抵押與宅基地使用權禁止抵押之矛盾

依據《擔保法》第37條第2款規定，農村宅基地使用權是禁止抵押的。《農村集體土地使用權抵押登記的若干規定》也曾規定：“抵押登記應當以土地使用權登記為前提。經縣級人民政府土地管理部門登記的集體荒地土地使用權和鄉村企業集體土地使用權可以設定抵押權，其他類型的集體土地使用權不得抵押。”

但是，依據《擔保法》第34條第1款規定，農村房屋和其他地上定著物卻可以抵押。這就產生了一個無法回避的矛盾：農民如果用自己的房屋進行抵押，那么，一旦需要實現抵押權時，如何來解決房屋與宅基地分開使用的問題?這個矛盾的存在是現在信用社或銀行不愿意接受農民用農村房屋抵押進行融資發展農村經濟的主要原因。國家對此沒有任何法律或政策文件出臺解決該問題。

2、農村房屋辦理登記抵押與宅基地使用權禁止抵押矛盾

《擔保法》規定：鄉(鎮)、村企業的廠房等建筑物需要抵押時，應到縣級以上地方人民政府規定的部門辦理抵押登記手續，抵押合同自登記之日起生效。當事人以其他財產抵押的，可以自愿辦理抵押物登記，抵押合同自簽訂之日起生效。如果當事人要辦理抵押物登記的，登記部門為抵押人所在地的公證部門。農村房屋屬于“其它財產”之范疇，建設部頒發的《城市房地產抵押管理辦法》和司法部頒發的《公證機構辦理抵押登記辦法》都分別予以明確了該概念的涵義。故用農村房屋抵押，則無須要辦理抵押登記手續，抵押與雙方抵押合同簽訂生效之日同時生效。而不辦理抵押登記產生后果只是不得對抗第三人，而非抵押無效。