雖然現在的宅基房屋買賣已經被法律認可，但是，不是所有的宅基地買賣合同都是合法有效的。因為宅基地房屋買賣合同的主體是與一般房屋買賣合同的主體不同的，它們所涉及的相關法律、法規、政策也大不相同。所以，在認定宅基地房屋買賣合同效力時也會得出不同的結論。

一、對待內部集體組織成員和對外部成員之間的房屋買賣合同效力的認定。我國相關法律、法規雖然禁止將宅基地房屋的使用權力向自己以外的人售賣，但法律、法規對本人對轉讓宅基地房屋的所有權并沒有明文禁止，也沒有禁止本人向其成員轉讓宅基地房屋的權利。因此，對于此類的宅基地房屋買賣合同是有法律效力的。需要注意的是，該轉讓行為不能向集體組織成員以外的人轉讓，否則無效。

二、對待內部集體組織成員和內部成員之間的房屋買賣合同具有法律效力。購買方在宅基地房屋持有方的所在地具有自己的房屋，就解決了宅基地房屋不能轉讓的障礙，是要購買雙方簽訂的合同符合法律效力，就會認同該合同真實有效。

三、對待內部集體組織成員與城鎮居民之間的房屋買賣合同應認定無效。根據《關于加強農村宅基地管理的意見》中的規定，城鎮居民在農村購置宅基地是被禁止的，有關機關為城鎮居民在農村購買的以及違法建造的住宅發放土地使用證的也是明文禁止的。因此，對于這類的合同是沒有法律效力的，不受法律的保護。

宅基地房屋買賣合同什么情況下無效?

一、侵犯了購買者的優先購買權，那么該合同則視為無效合同。宅基地房屋所有人在出賣共有房屋時候，如果在相同的條件下，那么宅基地房屋共有人就享有優先購買權。宅基地房屋所有人在出售房屋的時候，應該在賣出之前的合理時間內通知承租人，承租人在相同條件下就享有優先購買的權利。如果其優先購買權被侵犯的話，那么共有人、承租人可以向請求法院宣告該宅基地房屋買賣合同無效。

二、非法轉讓宅基地房屋，合同視為無效。被司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的，根據法律規定收回其土地使用權的，富有爭議，法律禁止售賣的宅基地房屋，其簽署的買賣合同均視為無效合同。

三、宅基地房屋分離出賣的，合同視為無效。由于宅基地房屋是建筑在土地上的，是該土地的附屬物，產權是不能分離的。因此，宅基地房屋的所有權通過買賣轉讓時，那么該宅基地房屋占用范圍內的土地使用權也應該一并隨著房屋轉移。如果出賣人將宅基地房產和土地使用權分別轉賣給不同的買受人，或者出賣宅基地房屋時只轉讓宅基地房屋所有權而不轉讓土地使用權，那么買受人可以像法院提出這種買賣合同無效。

四、宅基地房屋購買主體有問題，合同視為無效。出賣宅基地房屋的主體一定要是房屋的所有權人。非所有權人出售他人的宅基地房屋，那么其簽訂的買賣合同視為無效。宅基地房屋的產權如果為多人所有的話，那么必須取得所有得共有人的同意才能出賣。

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