怎樣維護自己的業主權益

1、簽物業委托合同還是服務合同

很多小區的業主委員會與物業管理簽訂合同時，往往對于物業合同的性質沒有明確定義，有部分小區中雙方簽訂的是“服務合同”，而有部分小區中雙方簽訂的則是“委托合同”。

而法院受理物業管理糾紛案件時，部分案件的案由定為服務合同糾紛，部分定為物業管理糾紛，還有定為損害賠償和財產權屬等其他案由。這主要是因為對于物業管理服務合同的認識不同。據分析，如果雙方簽訂的是物業委托合同性質的，那么就代表著由業主委托物業管理企業對小區進行管理，業主與物業管理企業是委托與被委托關系。

如果一旦小區的管理出現了問題，比如遭到盜竊等，那么其后果將與物業公司沒有任何關系;同時由于委托合同的委托人依法可任意終止合同，而不需要任何理由，也不利于小區物業管理的穩定性。

在簽訂物業管理合同時，需要注意的是合同的性質應該為服務合同，而不是委托合同。其最簡單的方法是先看物業合同的名稱，如果是服務合同，一般這個合同的名稱是“物業管理服務合同”，而不是“物業管理委托合同”，同時，在合同的條款中，如果是委托合同，一般會表現為“甲方委托乙方”，而服務合同則一般是“甲方為乙方提供服務”。

2、物業管理費

近期牽涉到物業管理費的主要有兩個方面的內容，一個是物業管理費究竟包含了一些什么費用，由于相關條例出臺后，“物業管理費”的包含費用項目與以往有所不同，而部分物業公司在給予業主的收據上往往只標明“物業管理費”5個字，所以容易導致業主們對于其概念的含糊而產生糾紛。另一個矛盾比較集中的是物業管理費收不到的問題，這主要體現在少數開發商在房屋銷售低潮時，經常許諾減免部分業主物業管理費，待業主入住后，物業管理企業卻不予兌現;有些則是其他業主對減免物業管理費的做法堅決不同意，造成業主之間、業主與物業管理企業之間的矛盾。

此外，同一物業小區，相同的商品房因國家房改政策實施，產生了不同性質房屋，造成物業管理收費標準不統一，部分業主認為物業管理未實現同質同價的原則，因此也產生矛盾導致管理費無法收繳等現象。

由于“物業管理費”是個大概念，一般來說是指保安費、保潔費、保綠費、管理費4項，但對于很多業主來說，很容易把這4項內容與額外的日常公共設施設備維修費以及電梯水泵運營能耗費等摻合在一起。同時，由于物業管理公司在收取了物業管理費用后，有的開發票、有的給收據，使得很多業主對于自己繳納的“物業管理費”究竟包含了一些什么內容不甚清楚。因此，在某些小區里其收繳率相當低，有的甚至低至20-30%，使得物業管理難以為繼，造成其他已繳費業主的心理不平衡。《物業管理條例》第四十條只講了合理公開收費問題，而基本物業服務費由哪些構成沒有羅列出來，造成應該付的不付，而不該付的也付的怪現象。

同時，造成物業管理費的欠費糾紛，除了物業管理企業服務不到位、開發商遺留問題為主要原因外，物業管理收費標準不明確，不能體現質價相符的原則是重要原因。而目前仍然有部分業主對物業管理費的定價缺少相關知識，物業收費忽高忽低，造成業主與物業管理企業矛盾重重，這種情況在前期物業管理上尤為突出。

在收費方面，物業公司應該在給予業主的相關物業管理費用繳費收據上，將相關的收費目錄名稱和費用全部羅列清楚，不能簡單地以一個“物業管理費”的名稱來取代其中各類的費用名稱。