租賃合同的一些法律知識

第一百二十八條【合同爭議的解決】當事人可以通過和解或者調解解決合同爭議。

第二百一十四條【租賃期限】租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。

第二百一十五條【租賃合同的形式】租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。

第二百二十四條【轉租】承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。

第二百二十七條【租金的未支付、遲延支付和逾期不支付】承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

第二百二十九條【所有權變動后的合同效力】租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。

第二百三十條【優先購買權】出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。

案例

2006年1月10日，某園藝公司與某居委會簽訂協議，約定將27.7畝土地出租給園藝公司，租賃期限為五年。但該地于2004年已被征用。2009年，涉案地塊及種植的苗木因被征用土地的建設需要被強制推平。2014年5月10日，委員會拆遷領導組提交一份報告，待鴨廠拆遷后再對該戶進行補償。現鴨廠拆遷已完成，該地塊并已投入使用，但苗木花卉未補償。故園藝公司訴至法院，請求居委會及辦事處予以補償。

案件難點：事件發生時間過長，被征收土地為何會被出租給原告使用?原告在租用土地之前，是否知曉該土地已被征收?土地被推平后，該處是否已經補償?由誰補償?補償給誰?如園藝公司應當獲得補償，補償的標準又當如何計算?園藝公司未能按時繳納全額租金，存在違約行為，補償單位是否可以免責?

案件審理：園藝公司提交一份《文件》(蕪查辦(2008)23號蕪湖市查處違法建設工作領導小組辦公室《關于對<鳩江區征收土地苗木補償費的實施意見>的審查意見》)，居委會、辦事處對該份文件均不持異議。

案件評析：本案系租賃合同糾紛。

一、園藝公司與居委會簽訂的《協議》租賃的地塊已于2004年被征用，相關補償均已支付，園藝公司向辦事處主張承包地征收補償費用無事實和法律依據。

二、居委會在明知集體土地被征用后，仍然與園藝公司簽訂《協議》，導致合同期內涉案征用地塊被強制收回，合同無法繼續履行，已構成違約。因此造成園藝公司的損失應承擔相應的賠償責任。

三、關于損失計算的問題。因園藝公司未提交種植苗木數量及規格，損失無法計算，但居委會在向上級機構提交的相關報告中確有載明涉案地塊苗木花卉未獲補償的內容，因此結合園藝公司苗木被推平的時間、區域，參考臨近縣區關于園林苗圃的補償標準，參照《文件》的規定，酌定園藝公司的損失按照每畝4000元計算，合計4000元/畝×27.7畝=110800元。該損失應由居委會賠償。

四、居委會辯稱園藝公司未按時履行繳納租金義務的問題。依據《中華人民共和國合同法》第一百二十條規定，當事人雙方都違反合同的，應當各自承擔相應的責任。因此即便園藝公司存在違約行為，也不能免除居委會的賠償責任。

綜上，園藝公司與居委會出于解決大齡勞動力問題，簽訂協議，在征收土地上種植苗木，園藝公司雖有違約行為，但居委會在明知土地被征收情況仍將土地出租，亦存在違約行為，其賠償責任不能免除。賠償標準參照鄰近市縣及雙方均認可的《文件》標準，最終予以判決，雙方均很滿意，未上訴。