租賃合同的一些法律知識(shí)

第一百二十八條【合同爭(zhēng)議的解決】當(dāng)事人可以通過(guò)和解或者調(diào)解解決合同爭(zhēng)議。

第二百一十四條【租賃期限】租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。

第二百一十五條【租賃合同的形式】租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。當(dāng)事人未采用書(shū)面形式的，視為不定期租賃。

第二百二十四條【轉(zhuǎn)租】承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。

第二百二十七條【租金的未支付、遲延支付和逾期不支付】承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

第二百二十九條【所有權(quán)變動(dòng)后的合同效力】租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。

第二百三十條【優(yōu)先購(gòu)買權(quán)】出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。

案例

2006年1月10日，某園藝公司與某居委會(huì)簽訂協(xié)議，約定將27.7畝土地出租給園藝公司，租賃期限為五年。但該地于2004年已被征用。2009年，涉案地塊及種植的苗木因被征用土地的建設(shè)需要被強(qiáng)制推平。2014年5月10日，委員會(huì)拆遷領(lǐng)導(dǎo)組提交一份報(bào)告，待鴨廠拆遷后再對(duì)該戶進(jìn)行補(bǔ)償。現(xiàn)鴨廠拆遷已完成，該地塊并已投入使用，但苗木花卉未補(bǔ)償。故園藝公司訴至法院，請(qǐng)求居委會(huì)及辦事處予以補(bǔ)償。

案件難點(diǎn)：事件發(fā)生時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，被征收土地為何會(huì)被出租給原告使用?原告在租用土地之前，是否知曉該土地已被征收?土地被推平后，該處是否已經(jīng)補(bǔ)償?由誰(shuí)補(bǔ)償?補(bǔ)償給誰(shuí)?如園藝公司應(yīng)當(dāng)獲得補(bǔ)償，補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)又當(dāng)如何計(jì)算?園藝公司未能按時(shí)繳納全額租金，存在違約行為，補(bǔ)償單位是否可以免責(zé)?

案件審理：園藝公司提交一份《文件》(蕪查辦(2008)23號(hào)蕪湖市查處違法建設(shè)工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室《關(guān)于對(duì)<鳩江區(qū)征收土地苗木補(bǔ)償費(fèi)的實(shí)施意見(jiàn)>的審查意見(jiàn)》)，居委會(huì)、辦事處對(duì)該份文件均不持異議。

案件評(píng)析：本案系租賃合同糾紛。

一、園藝公司與居委會(huì)簽訂的《協(xié)議》租賃的地塊已于2004年被征用，相關(guān)補(bǔ)償均已支付，園藝公司向辦事處主張承包地征收補(bǔ)償費(fèi)用無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)。

二、居委會(huì)在明知集體土地被征用后，仍然與園藝公司簽訂《協(xié)議》，導(dǎo)致合同期內(nèi)涉案征用地塊被強(qiáng)制收回，合同無(wú)法繼續(xù)履行，已構(gòu)成違約。因此造成園藝公司的損失應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

三、關(guān)于損失計(jì)算的問(wèn)題。因園藝公司未提交種植苗木數(shù)量及規(guī)格，損失無(wú)法計(jì)算，但居委會(huì)在向上級(jí)機(jī)構(gòu)提交的相關(guān)報(bào)告中確有載明涉案地塊苗木花卉未獲補(bǔ)償?shù)膬?nèi)容，因此結(jié)合園藝公司苗木被推平的時(shí)間、區(qū)域，參考臨近縣區(qū)關(guān)于園林苗圃的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，參照《文件》的規(guī)定，酌定園藝公司的損失按照每畝4000元計(jì)算，合計(jì)4000元/畝×27.7畝=110800元。該損失應(yīng)由居委會(huì)賠償。

四、居委會(huì)辯稱園藝公司未按時(shí)履行繳納租金義務(wù)的問(wèn)題。依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百二十條規(guī)定，當(dāng)事人雙方都違反合同的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。因此即便園藝公司存在違約行為，也不能免除居委會(huì)的賠償責(zé)任。

綜上，園藝公司與居委會(huì)出于解決大齡勞動(dòng)力問(wèn)題，簽訂協(xié)議，在征收土地上種植苗木，園藝公司雖有違約行為，但居委會(huì)在明知土地被征收情況仍將土地出租，亦存在違約行為，其賠償責(zé)任不能免除。賠償標(biāo)準(zhǔn)參照鄰近市縣及雙方均認(rèn)可的《文件》標(biāo)準(zhǔn)，最終予以判決，雙方均很滿意，未上訴。