房齡該怎么計算?

房齡，通俗地說，就是房屋的“年齡”，它是從房屋竣工驗收合格之日算起的。

舉個例子，如果一個項目的拿地時間是2000年，竣工驗收時間是2005年，那么這個項目房齡就是從2005年開始算起，房齡是11年。

房齡對買房有三大影響

1、影響房貸年限及月供

通常來說，房齡越大的房子，貸款年限越短，月供越多。如果不想增加月供負擔，就得相應提高首付比例。

一般情況下，“房齡+貸款年限”不得超過50年，具體要根據(jù)銀行規(guī)定。

2、影響二手房居住體驗

房齡越短、房子越新、居住體驗越佳。老房子設計普遍過時，幾十年前的房子裝修風格跟現(xiàn)在的生活方式明顯不匹配。

3、增加購房者的實際購房成本

老房子入住要翻修，成本比新房裝修高不少。老房子二次裝修過程中，結構加固、水電改造、空間調(diào)整都是燒錢的地方。

如何查看二手房房齡

經(jīng)過幾次交易的二手房，現(xiàn)任房主也不一定能搞清楚房齡狀況。查看二手房房齡，一般有下面這幾種方式：

1、普通商品房，房產(chǎn)證是一個參考。房產(chǎn)證上有建筑年代、建筑結構、房屋總層數(shù)、房屋所在層等信息，這些能在一定程度上判斷房齡。另外土地證直接反映了該塊土地的剩余使用年限，也能反映房齡。

2、去房管部門查詢房屋登記信息。這種方式通常比較靠譜，但需要房主配合。房主必須持房本和身份證明等資料現(xiàn)場查詢。問題就來了，很多房主不愿意費這功夫，如果沒有達成購房協(xié)議，基本上沒有房主愿意配合買家來查詢真實房齡的。風險也是這樣產(chǎn)生的，很多業(yè)主簽完合同甚至在整個交易流程完成后才發(fā)現(xiàn)房齡存在問題。

3、查看房屋使用狀況。房屋使用狀況也能告訴我們房屋的建筑年代。比如二手房墻面很新，通常就是重新粉刷過，對外出售的二手房經(jīng)過長時間居住，墻面很容易看出時間的痕跡。如果很新，則有可能為了賣房而重新粉刷的。

如果你無法根據(jù)墻面判斷房齡，還可以通過一些難以更換的物件來判斷房齡。下水管道、地板或地磚磨損程度、衛(wèi)生間地漏、馬桶這些很少更換的物件也能反映房屋的真實房齡。如果你對建筑風格的年代變化有足夠了解，也可以通過裝修風格來判斷建筑年代。

4、特殊房產(chǎn)需要進一步合適。比如房改房，這種房子一旦上市交易，會產(chǎn)生新的土地證和房產(chǎn)證，即使去房管部門查詢，也未必能完全查清楚，只有去其原所屬單位主管部門才能查到。

5、向小區(qū)老年住戶和物業(yè)打聽房齡信息，這是一個笨辦法，但往往能起到驗證作用。

最后，如果購房者對中介和房東將信將疑，應該在合同上寫明房齡相關信息，比如房齡多少年、房屋竣工交房時間、剩余土地年限等，如果信息有誤，買賣雙方應該如何承擔責任或者解除合同等。