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一般人普遍認(rèn)為，如果其債權(quán)有了足值的動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)抵押時(shí)，那么他的債權(quán)就會(huì)有了保證，即便債務(wù)人到期還不了本金或支付不了利息，但這樣就可以通過(guò)抵押權(quán)來(lái)實(shí)現(xiàn)債權(quán)。但是在實(shí)際法律中，即使債權(quán)有了借款人的抵押擔(dān)保，抵押擔(dān)保債權(quán)也并非萬(wàn)無(wú)一失。

一、抵押物租賃在先，抵押在后，抵押權(quán)不能對(duì)抗租賃權(quán)

依據(jù)《物權(quán)法》第一百九十條，訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。

二、已為債權(quán)設(shè)定抵押的財(cái)產(chǎn)但被其他債權(quán)人申請(qǐng)法院先行查封，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)非常困難

在抵押人對(duì)外負(fù)債較多的情況下，抵押物被其他債權(quán)人申請(qǐng)法院多輪查封的情況也較常見(jiàn)。實(shí)踐表明，雖然抵押物被先行查封對(duì)抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)不會(huì)造成實(shí)質(zhì)不利影響，但會(huì)使抵押權(quán)人喪失對(duì)抵押物的優(yōu)先處置權(quán)，增加抵押物的處置時(shí)間及成本，最終影響到抵押權(quán)的順利實(shí)現(xiàn)。

1.抵押物可以被其他法院查封，實(shí)體權(quán)利不受影響

最高人民法院《關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問(wèn)題的規(guī)定》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《執(zhí)行規(guī)定》)第40條規(guī)定：“人民法院對(duì)被執(zhí)行人所有的其他人享有抵押權(quán)、質(zhì)押權(quán)或留置權(quán)的財(cái)產(chǎn)，可以采取查封、扣押措施。財(cái)產(chǎn)拍賣(mài)、變賣(mài)后所得價(jià)款，應(yīng)當(dāng)在抵押權(quán)人、質(zhì)押權(quán)人或留置權(quán)人優(yōu)先受償后，其余額部分用于清償申請(qǐng)執(zhí)行人的債權(quán)”。

2.其他債權(quán)人申請(qǐng)查封抵押物的法院與抵押權(quán)人訴請(qǐng)執(zhí)行的法院不一致的，由先查封的法院主持而非抵押權(quán)人訴請(qǐng)執(zhí)行的法院(執(zhí)行中住所地或財(cái)產(chǎn)所在地法院均可管轄)。在首先采取查封等措施的法院對(duì)相應(yīng)的債權(quán)糾紛未經(jīng)審理、判決并進(jìn)入執(zhí)行程序的，抵押權(quán)人的抵押權(quán)難以實(shí)現(xiàn)，而此進(jìn)程抵押權(quán)人無(wú)法控制。

《執(zhí)行規(guī)定》第90條規(guī)定：被執(zhí)行人為公民或其他組織，其全部或主要財(cái)產(chǎn)已被一個(gè)人民法院因執(zhí)行確定金錢(qián)給付的生效法律文書(shū)而查封、扣押或凍結(jié)，無(wú)其他財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行或其他財(cái)產(chǎn)不足清償全部債務(wù)的，在被執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)被執(zhí)行完畢前，對(duì)該被執(zhí)行人已經(jīng)取得金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行依據(jù)的其他債權(quán)人可以申請(qǐng)對(duì)被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)參與分配。第91條規(guī)定：對(duì)參與被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)的具體分配，應(yīng)當(dāng)由首先查封、扣押或凍結(jié)的法院主持進(jìn)行。

3.抵押物的評(píng)估價(jià)值與最終變現(xiàn)價(jià)值往往存在一定差距，當(dāng)查封財(cái)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值本身不能滿(mǎn)足本案?jìng)鶛?quán)的清償要求，先行查封法院基于本位主義的考慮，對(duì)查封財(cái)產(chǎn)不予處理。

當(dāng)?shù)盅何锏淖兏鼉r(jià)值僅能滿(mǎn)足或部分滿(mǎn)足抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)的情況下，先行采取查封措施的債權(quán)人預(yù)計(jì)變現(xiàn)后已無(wú)剩余或所剩無(wú)幾，往往會(huì)向抵押權(quán)人提出給予其適當(dāng)清償份額作為處置抵押物的條件，否則就怠于處分，采用“拖”字戰(zhàn)術(shù)，由于輪候查封能否及何時(shí)生效、到期抵押權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)何時(shí)實(shí)現(xiàn)，均取決于查封法院何時(shí)行使其處置權(quán)，查封財(cái)產(chǎn)遲遲不處理必然會(huì)危害到輪候查封債權(quán)人、抵押權(quán)人的利益，抵押權(quán)人為使自己的利益更快實(shí)現(xiàn)，不得不向債務(wù)人的其他債權(quán)人妥協(xié)，從清償份額中拿出一部分分給他人，使抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)難以及時(shí)充分的實(shí)現(xiàn)。

4.抵押物被先行查封后，排除抵押權(quán)人與抵押人協(xié)議方式處置抵押物的方式

根據(jù)《物權(quán)法》第195條的規(guī)定，抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的方式有兩種，即與抵押人協(xié)議處置(折價(jià)或拍賣(mài)、變賣(mài))或通過(guò)申請(qǐng)法院處置(拍賣(mài)或變賣(mài))。物權(quán)法更尊重當(dāng)事人之間的意思自治，在抵押人配合的情況下，通過(guò)協(xié)議處置比通過(guò)法院處置的效率要高，而且處置成本相對(duì)較低。如果抵押物被其他債權(quán)人申請(qǐng)法院查封后，依據(jù)查封的法律效力，抵押權(quán)人通過(guò)與抵押人協(xié)議處置抵押物的行為無(wú)效，只能通過(guò)法院處置途徑才能實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。

5.抵押人為逃避債務(wù)履行，鉆法律的空子，與其有關(guān)聯(lián)的企業(yè)虛構(gòu)債務(wù)，惡意訴訟，申請(qǐng)當(dāng)?shù)胤ㄔ菏紫葘?duì)企業(yè)的核心財(cái)產(chǎn)(包括抵押財(cái)產(chǎn))進(jìn)行查封，抵押人的關(guān)聯(lián)企業(yè)申請(qǐng)對(duì)抵押人的財(cái)產(chǎn)查封后，或者怠于及時(shí)行使債權(quán)或人為將債權(quán)訴訟過(guò)程復(fù)雜化，或者通過(guò)關(guān)聯(lián)企業(yè)與抵押人和解的方式達(dá)成還款期限很長(zhǎng)(如5-10年)的還款協(xié)議，約定在還款協(xié)議未履行完畢前不解除對(duì)財(cái)產(chǎn)的查封，以此來(lái)對(duì)抗抵押權(quán)人行使抵押權(quán)，使抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)無(wú)法有效實(shí)現(xiàn)。

綜合以上各種原因，抵押擔(dān)保債權(quán)也并非萬(wàn)無(wú)一失。如果債務(wù)人的抵押物有租賃在前，而后才實(shí)行抵押的話(huà)，在法律中該抵押物的抵押權(quán)不能對(duì)抗租賃權(quán)的。如果貸款人其抵押的財(cái)產(chǎn)實(shí)行有多個(gè)抵押，如果該抵押物被先債權(quán)人申請(qǐng)了法院進(jìn)行查封，后設(shè)立的抵押權(quán)就會(huì)實(shí)現(xiàn)起來(lái)非常困難。

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