一、此次疫情是否屬于不可抗力?
《合同法》第一百一十七條第二款規定“本法所稱不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。”出租人與承租人簽訂《房屋租賃合同》時不能預見此次疫情的發生;此次疫情發生后傳播十分迅速，政府管控十分嚴格要求停產停業，所以也無法避免且無法克服，故此次疫情應屬于“不可抗力”。
并且全國人大常委會法工委發言人、研究室主任臧鐵偉在2020年2月10日的講話中明確表示，當前我國發生新冠肺炎疫情，為了保護公眾健康，政府也采取了相應疫情防控措施。對于因此不能履行合同的當事人來說，屬于不能預見、不能避免并不能克服的不可抗力。
二、本次疫情屬于不可抗力，那么承租人能向出租人主張減免疫情期間的租金嗎?
《民法總則》第一百八十條規定“因不可抗力不能履行民事義務的，不承擔民事責任。法律另有規定的，依照其規定。”《民法總則》第一百七十九條規定承擔民事責任的方式主要有停止侵害、排除妨礙、返還財產、恢復原狀、支付違約金等十一種情形。并且《合同法》第一百一十七條第一款規定“因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。”《最高人民法院關于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關審判、執行工作的通知》(法[2003]72號)規定:由于“非典”疫情原因，按原合同履行對一方當事人的權益有重大影響的合同糾紛案件，可以根據具體情況，適用公平原則處理。因政府及有關部門為防治“非典”疫情而采取行政措施直接導致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影響致使合同當事人根本不能履行而引起的糾紛，按照《中華人民共和國合同法》第一百一十七條和第一百一十八條的規定妥善處理。
所以根據上述法律規定可以看出，承租人可以不承擔因為疫情產生的違約責任，但沒有權利不履行支付租金的義務。
三、承租人能否依據情勢變更的規定，請求出租人減免租金?
有觀點主張承租人可依據情勢變更的規定向出租人主張減免房租，筆者認為該意見值得商榷。
我國關于情勢變更的法律規定只有最高人民法院關于適用《合同法》若干問題的解釋(二)第二十六條，該條規定“合同成立以后客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除”。該條已經明確主張情勢變更的條件是“無法預見的、非不可抗力”，即只有在“無法預見的、非不可抗力”的情況下，承租人才能依據該條主張變更《房屋租賃合同》，向出租人主張減免房租。作者已經在本文第一條詳細論述了本次疫情屬于不可抗力，且全國人大常委會法工委發言人也已經進行了明確，所以筆者認為承租人在未和出租方協商一致的情況下，一般不能直接適用情勢變更的規定請求出租人減免疫情期間的租金。
四、承租人如何處理以減少損失呢?
第一，如果承租人因為經濟壓力難以按時支付租金的，那么根據《合同法》第一百一十八條“當事人一方因不可抗力不能履行合同的，應當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應當在合理期限內提供證明”之規定，承租人應該及時通知出租人，同時請求緩交租金。
第二，如果簽訂的是短期房屋租賃合同，承租人確定合同目的無法實現的，那么根據《合同法》第九十四條第一項“因不可抗力致使不能實現合同目的當事人可以解除合同”之規定，承租人可以請求解除合同，以減少損失。
當然，若雙方無法協商一致，建議承租人依照合同約定及時、足額支付租金。同時保留關于疫情影響下客流、營業收支、損失等相關證據，在疫情得到控制后，依據公平原則，通過提起訴訟或仲裁的方式主張權利。
另外需要注意的是，2020年2月8日，西安市人民政府發布了《西安市人民政府有效應對疫情促進經濟平穩發展的若干措施(暫行)》，其中對于符合情況的承租方進行租金減免作出了規定。具體為：對租用市、區政府以及市屬、區屬國有企業持有物業從事生產經營活動，按照政府要求堅持營業或依照防疫規定關閉停業且不裁員、少裁員的非國有企業，暫定從2月份開始免收3個月房租。對承租市區兩級公租房、廉租房、人才住房的非國有企業或家庭(個人)，暫定免除3個月房租。根據該規定，符合條件的企業和個人可以向相關部門主張租金減免。