一、此次疫情是否屬于不可抗力?
《合同法》第一百一十七條第二款規定“本法所稱不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。”出租人與承租人簽訂《房屋租賃合同》時不能預見此次疫情的發生;此次疫情發生后傳播十分迅速，政府管控十分嚴格要求停產停業，所以也無法避免且無法克服，故此次疫情應屬于“不可抗力”。
并且全國人大常委會法工委發言人、研究室主任臧鐵偉在2020年2月10日的講話中明確表示，當前我國發生新冠肺炎疫情，為了保護公眾健康，政府也采取了相應疫情防控措施。對于因此不能履行合同的當事人來說，屬于不能預見、不能避免并不能克服的不可抗力。
二、本次疫情屬于不可抗力，那么承租人能向出租人主張減免疫情期間的租金嗎?
《民法總則》第一百八十條規定“因不可抗力不能履行民事義務的，不承擔民事責任。法律另有規定的，依照其規定。”《民法總則》第一百七十九條規定承擔民事責任的方式主要有停止侵害、排除妨礙、返還財產、恢復原狀、支付違約金等十一種情形。并且《合同法》第一百一十七條第一款規定“因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關審判、執行工作的通知》(法[2003]72號)規定:由于“非典”疫情原因，按原合同履行對一方當事人的權益有重大影響的合同糾紛案件，可以根據具體情況，適用公平原則處理。因政府及有關部門為防治“非典”疫情而采取行政措施直接導致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影響致使合同當事人根本不能履行而引起的糾紛，按照《中華人民共和國合同法》第一百一十七條和第一百一十八條的規定妥善處理。
所以根據上述法律規定可以看出，承租人可以不承擔因為疫情產生的違約責任，但沒有權利不履行支付租金的義務。
三、承租人能否依據情勢變更的規定，請求出租人減免租金?
有觀點主張承租人可依據情勢變更的規定向出租人主張減免房租，筆者認為該意見值得商榷。
我國關于情勢變更的法律規定只有最高人民法院關于適用《合同法》若干問題的解釋(二)第二十六條，該條規定“合同成立以后客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除”。該條已經明確主張情勢變更的條件是“無法預見的、非不可抗力”，即只有在“無法預見的、非不可抗力”的情況下，承租人才能依據該條主張變更《房屋租賃合同》，向出租人主張減免房租。作者已經在本文第一條詳細論述了本次疫情屬于不可抗力，且全國人大常委會法工委發言人也已經進行了明確，所以筆者認為承租人在未和出租方協商一致的情況下，一般不能直接適用情勢變更的規定請求出租人減免疫情期間的租金。
四、承租人如何處理以減少損失呢?
第一，如果承租人因為經濟壓力難以按時支付租金的，那么根據《合同法》第一百一十八條“當事人一方因不可抗力不能履行合同的，應當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應當在合理期限內提供證明”之規定，承租人應該及時通知出租人，同時請求緩交租金。
第二，如果簽訂的是短期房屋租賃合同，承租人確定合同目的無法實現的，那么根據《合同法》第九十四條第一項“因不可抗力致使不能實現合同目的當事人可以解除合同”之規定，承租人可以請求解除合同，以減少損失。
當然，若雙方無法協商一致，建議承租人依照合同約定及時、足額支付租金。同時保留關于疫情影響下客流、營業收支、損失等相關證據，在疫情得到控制后，依據公平原則，通過提起訴訟或仲裁的方式主張權利。
另外需要注意的是，2020年2月8日，西安市人民政府發布了《西安市人民政府有效應對疫情促進經濟平穩發展的若干措施(暫行)》，其中對于符合情況的承租方進行租金減免作出了規定。具體為：對租用市、區政府以及市屬、區屬國有企業持有物業從事生產經營活動，按照政府要求堅持營業或依照防疫規定關閉停業且不裁員、少裁員的非國有企業，暫定從2月份開始免收3個月房租。對承租市區兩級公租房、廉租房、人才住房的非國有企業或家庭(個人)，暫定免除3個月房租。根據該規定，符合條件的企業和個人可以向相關部門主張租金減免。