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土地轉讓合同的效力認定是什么？

來源: 律霸小編整理 · 2025-05-07 · 201人看過

一、土地轉讓合同的效力認定是什么?

1、轉讓方未取得使用權證書與受讓方簽訂轉讓協議的，起訴前或者申請仲裁前轉讓方取得土地證或者有批準權的政府同意轉讓的，合同有效。

轉讓方未取得土地使用證書，實質是尚未完全取得轉讓土地的權屬，因此，通常應視為無權處分。但是合同簽訂后，有權批準核發土地證的縣級以上人民政府給轉讓方核發了土地使用證或者批準了轉讓行為的，該項辦證或者批準行為應當視為對轉讓方無權處分的追認，因此，此時合同有效。

2、一地多賣，合同均有效。

受讓方均要求履行合同的：

(1)辦理變更登訂手續的一方可以要求交付土地。

(2)均未辦理變更手續的，先行合法占有投資開發的，有權要求辦理變更登記。

(3)均未登記又未合法占有開發的，先行交付轉讓款一方有權要求交付土地，辦理變更。

(4)合同均未履行的，依法成立在先的合同一方，有權要求繼續履行;未取得土地使用權方可以請求解除合同，賠償損失。

一地多賣，屬于欺詐行為，不是無效合同，受讓方有權利要求解除合同，賠償損失。但是，如果幾個受讓方都不行使解除權，而要求履行合同時，只能按照不動產產權轉移的登記原則來處理，即登記優于占有，占有優于交款，交款優于先簽合同。

3、轉讓劃撥土地未經有批準權的政府批準，轉讓合同無效。

但是起訴前或申請仲裁前經批準的，合同有效;合同性質為補償性質，而非出讓合同。

未經批準轉讓劃撥土地，違反行政法規的強制性規定，合同當然無效。如果起訴或者仲裁前，有批準權的人民政府準予轉讓或同意劃撥給受讓方使用的，受讓方有權取得劃撥土地使用權。但是，由于轉讓方對劃撥土地不享有出讓土地的相關權益，因此，其所簽轉讓合同主要是對其地上建筑物的補償合同，而非土地轉讓合同。如果受讓方要取得出讓土地的使用權，必須依法補交土地出讓金，并辦理相關出讓土地手續。

二、在實際的土地使用權交易中，經常存在以下情形：

1.在簽訂轉讓合同時，轉讓方未取得出讓土地使用權證書;

2.合同簽訂后，當事人一方或雙方未辦理土地使用權變更登記手續;

3.轉讓方就同一塊土地與多個受讓方簽訂轉讓合同。如果在這幾種情形下，雙方發生糾紛，那么應如何認定轉讓合同的效力，又如何確定土地使用權的歸屬呢

我們國家的各類土地都是屬于國家所有，如果國家中的任何企業和公民要使用國家土地時，都是需要向國土資源部門提出申請，并要按照規定繳納土地使用稅，那么如果土地的使用方要將土地進行轉讓時，也是需要買賣雙方簽訂土地轉讓協議，以免發生不必要的糾紛。

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