一、商品房買賣合同中出賣人的違約有哪些情形

關于出賣人違約的認定標準：

1.交付不能

由于商品房為特定物，至若特定物之買賣，一旦其為自始客觀不能，即淪為自始無效。因此，若雙方所約定的商品房自開始訂立時就不存在，則協議應認定為無效，出賣人有欺詐之嫌，應承擔賠償責任。

2.交付遲延

謂因可歸責于債務人之事由，對于已屆清償期之債務，能給付而未為給付之違法的遲延。

3.商品房的質量瑕疵

《商品房買賣解釋》第12條規定，因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。《商品房買賣解釋》第13條第1款規定：因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。雖然《合同法》賦予買受人的解除權一般限定于合同履行完畢之前，但由于房屋這一特殊商品，質量問題將直接關系到居住人的生命安全，且質量問題一般均為隱蔽問題，因此《商品房買賣解釋》賦予買受人可以于合同履行完畢之后行使解除權。

當然，并非所有的質量問題都可以導致解約。對于主體結構工程質量問題，由于難以通過修復辦法解決，因此，買受人可當然地行使解除權，法律無需苛求質量問題的嚴重程度。同樣對于地基基礎工程質量問題，如地基下沉等，這些問題同樣是難以修復，對生命財產造成極大的安全隱患，買受人同樣可行使解除權，且不以質量問題達到何種嚴重程度為要件。當然對于上述質量問題的確定，一般應通過質量鑒定部門鑒定后確認。

4.商品房的面積短少

《商品房買賣解釋》已將合理誤差限定在3%之內，在3%之外，允許買受人行使解除權，而誤差如上所述，既指建筑面積，也指套內建筑面積。參照建設部《商品房銷售管理辦法》第24條規定：房地產開發企業應當按照批準的規劃、設計建設商品房。商品房銷售后，房地產開發企業不得擅自變更規劃、設計。經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝陽變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，房地產開發企業應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人。買受人有權在通知到達之日起10日內，書面通知買受人。買受人有權在通知到達之日起15日內作出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內未作書面答復的，視同接受規劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產開發企業未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房;買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。

5.關于房屋朝向、間距、位置

對于景觀房而言，如果房屋朝向、間距的誤差直接導致觀看風景遭受嚴重影響的，則買受人可行使解約權。對于店面房而言，如果位置、朝向的誤差直接導致經過的客流量減少，受客人注意程度減少，外觀的美觀程度受嚴重影響，都使買受人營利的合同目的受到極大的損害，買受人可行使解約權。對于一般商品房而言，朝向、間距的誤差，導致日照、通光受到嚴重影響的，買受人可行使解約權。對于經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的朝陽變化等的處理，應參照建設部《商品房銷售管理辦法》第24條規定進行處理。

6.關于綠化、配套設施以及裝潢

出賣人為吸引買受人，在預售時都會對綠化率、配套設施等作出允諾，但許多出賣人在交付房屋時，往往不能兌現允諾。這些違約并不導致生命財產遭受危險，也不嚴重影響生活質量，只是在生活環境、便利生活方面受到影響，這樣的情況不能認定為根本性違約，不應允許買受人行使解除權。買受人只能就此主張違約金或賠償損失。

二、房屋出賣人違約要承擔什么責任

1.出賣人向買受人支付違約金

《合同法》第114?條規定：當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。在商品房買賣合同，對于一般的違約情況應按此處理。

關于違約金數額的調整。《商品房買賣解釋》第16條規定：當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少;當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。這體現了我國《合同法》認定補償性是違約金的基本性質。法律允許人民法院或者仲裁機構基于當事人的申請，適當調整違約金，從原則上講，就是變動違約金，使其與守約方所受到的損失大體相當，從而達到平衡合同雙方當事人的利益，最大限度地實現合同的公平和正義。

《商品房買賣解釋》第17條第2項規定，商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。第18條第2款規定，由于出賣人的原因，買受人在規定期限內未能取得房屋所有權證書的，除當事人有特殊原因外，出賣人應當承擔違約責任;如果商品房買賣合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國共產黨人民銀行銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

2.由出賣人向買受人賠償損失

由于出賣人的違約行為給買受人造成損失的，出賣人應當向買受人賠償，對于損失的數額或者損失的計算方法或以由雙方在合同中約定;如果沒有約定的，則應由買受人舉證證明，這是由出賣人向買受人承擔賠償損失民事責任的一般規則。但是，在《商品房買賣解釋》對某些違約承擔違約責任的計算則另有規定，具體包括：

(1)出賣人惡意違約。

《商品房買賣解釋》第8條規定，具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人。

商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。這顯然是針對先賣后抵、一房數賣的行為所作出的懲罰性規定。

(2)出賣人存在欺詐行為。

出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明。

故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實。

故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。在這里同樣適用懲罰性賠償。

此三種行為均符合法律規定的欺詐的特征：其一是出賣人有欺詐的故意;其二是出賣人實施了欺詐的行為;共三是受欺詐人因欺詐而陷于錯誤，并基于錯誤認識而為意思表示。此三種欺詐行為都有可能使買受人的合同目的落空，最終無法取得房屋。

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