商品房買賣合同怎樣保護買房人

由于房屋可以作為商品，那么我們就把用于買賣的房屋叫做商品房。對于在商品房買賣合同中對買受人提供保護時的法律適用，不僅可以適用民法通則的原則性規定及合同之債的有關規定，可以適用《中華人民共和國合同法》的具體規定，同樣也可適用《中華人民共和國消費者權益保護法》等法律規定，這點似乎沒有什么爭議。但在我國現有的法律體系中，僅僅只有《中華人民共和國消費者權益保護法》第49條明確地規定了懲罰性賠償，其具體條文是：“經營者提供商品或者服務有欺詐行為的，應當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償的金額為消費者購買商品的價款或者接受服務的費用的一倍。”

而作為民法基本法的民法通則并沒有懲罰性賠償的規定，合同法也沒有。法理學界普遍認為由于我國基本上是采用的大陸法系的法律體系，所以沒有采用具有英美法系特點的懲罰性賠償。但隨著對商家欺詐行為的泛濫與消費者在消費過程中的弱勢地位，似乎也有借鑒這種懲罰性賠償的必要，所以我國早在1993年的消費者權益保護法的制定中便有了這一明確而具體的規定。也因此有些人誤解地認為最高人民法院在作出這一解釋時也采用的是消費者權益保護法所規定的懲罰性賠償原則。但是，我們從該解釋的條文中卻發現，其制定此解釋的依據是“根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》等相關法律，結合民事審判實踐，制定本解釋”，而惟獨沒有指明是依據《中華人民共和國消費者權益保護法》。

這并非是最高人民法院的疏忽，而是另有他原因而故意不采用此法律規定的原因使然。但可惜的是，我們從其指明的四部法律中是無法找到明確的法律依據的。反而卻有學者特別指出說：“需注意的是，司法解釋未以消費者權益保護法作為其制定依據，這就使得司法解釋所定懲罰性賠償可實質性避開消費者權益保護法第四十九條所稱”雙倍賠償“規則的僵化適用，從而賦予法官根據案情確定懲罰性賠償金額的自由裁量權。”

“雖然筆者認為這種觀點特別強調了法官在審判中可以對賠償金額作出一定的”自由裁量“，在司法實踐可以較靈活地、根據不同案件的實際情況進行適當處理，在某些情形里可能會更好地達到懲罰性賠償的目的，從而避免了在適用消費者權益保護法的規定時適用一倍賠償的數額確定性。但是最高人民法院的這一規定并沒有明確的法律依據，甚至也超過了最高人民法院制訂司法解釋內容的權限，有越權解釋的嫌疑。因為根據《中華人民共和國人民法院組織法》第33條規定：最高人民法院對于在審判過程中如何具體應用法律、法令的問題，進行解釋。

五屆人大第19次會議于1981年6月10日通過的《全國人民代表大會常務委員會關于加強法律解釋工作的決議》中第二條規定：”凡屬于法院審判工作中具體應用法律、法令的問題，由最高人民法院進行解釋。“而最高人民法院于1997年6月23日發布的《最高人民法院關于司法解釋工作的若干規定》第4條卻規定：”最高人民法院制定并發布的司法解釋，具有法律效力。“但全國人大常委會于2000年3月15日通過的《中華人民共和國立法法》卻并沒有明確規定司法解釋為我國法律適用的淵源(也就是法律的形式)，而且該法第八條明確規定對于民事基本制度只能制定為法律。通過這些規定我們可以清楚的看到，最高人民法院對在進行司法活動過程中對具體法律條文或適用條件等情況不明確時，才可以作出解釋，而并不是最高人民法院能夠獨立地創設或改變法律現有的規定。對于最高法院所稱的五種情形，現有的法律法規已經有清楚而明確的規定，并非不知”如何具體應用“。

由于懲罰性賠償已經涉及到當事人的民事責任，是民事法律體系中最基本的也是最重要的內容之一，在法律已有明確規定的情況下，最高法院的這一解釋明顯具有越權之嫌。同時，最高法院的這一解釋也無相應的法學理論依據。因為從現有的消費者權益保護法的規定來看，主要是針對經營者提供商品或者服務有”欺詐行為“時才適用，也就是強調了行為的欺詐性。但最高法院的解釋明顯超出這一原則，不僅在出賣人有欺詐行為時適用，在違約時也同樣適用，筆者將在下文中詳細論述。所以，需要特別注意的是，盡管最高法院的這一解釋中的部份內容在完全可以依據消費者權益保護法的規定來進行解釋的情況下，但卻由于想給法官保留更多的自由裁量的權力，反而使得本規定存在法律依據不足的嫌疑，從而使公民對其合法性產生質疑。

以上知識就是小編對此問題進行的解答，購房合同保護購房者的利益，主要是我國相關法律對購房者的利益進行了保護，而簽訂購房合同是對益進行保護方進行約定的體現。讀者如果需要法律方面的幫助，歡迎到律霸網進行法律咨詢。