一、因為疫情怎么讓房免房租?

這個問題沒有明確的規定，承租人可以和房東說明理由、積極協商，爭取互諒互讓，請求其適當減少租金。

疫情屬于不可抗力并無疑問，但是否影響到租賃合同的實際履行卻需要根據實際情況進行分析。如政府未強制關停，但是經營確受疫情影響，且繼續經營可能會造成人群聚集、疫情傳播且明顯對承租人不利的場所，如酒吧、舞廳、酒樓等，如此時承租人選擇不繼續使用租賃房屋，則承租人也可根據公平原則或情勢變更來要求減免部分租金。

二、冠狀病毒肺炎是否適用“情勢變更”原則?是否可以據此主張變更租賃協議?

如果疫情會導致整個合同沒有辦法繼續履行，那么可以嘗試主張不可抗力解除合同;如果只是導致合同暫時不能正常履行，但不會必然導致合同目的不能實現，則對于繼續履行合約面臨顯失公平的一方，可以嘗試主張“情勢變更”盡量維護自己的權益。

三、妥善處理涉“疫”房屋租賃合同糾紛的建議有哪些?

為減少和妥善處理涉“疫”房屋租賃合同糾紛，提出如下建議：

1、及時通知，提供證明

如果房屋租賃合同的一方當事人希望通過不可抗力尋求救濟，免除責任，應當將合同因疫情導致的履行障礙及時告知對方當事人，以盡量減少不可抗力給對方當事人造成的損失。同時，還應當在合理期限內提供履行障礙的證明文件。

2、積極溝通協商，變更合同條款

從促進合同繼續履行的角度出發，建議合同當事人在疫情發生之后，根據疫情對合同履行的影響，及時進行溝通協商，按照公平和誠實信用原則變更合同條款或者簽訂補充協議，適當降低或免除疫情防控期間的租金或適當延長租期，盡量通過私立救濟的方式，從源頭上減少糾紛產生。如果協商不成，建議承租人先行交納租金，防止因己方違約而承擔不必要的違約責任。然后再通過起訴的方式要求變更合同，減免租金。

3、注意固定和留存證據

當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實，應當提供證據加以證明，主張變更或解除合同的一方，應當對解除或變更的事實承擔證明責任。房屋租賃合同糾紛中，無論當事人是援引不可抗力要求解除合同還是情勢變更原則要求減免租金，都應當對相關事實承擔舉證責任。具體到涉疫情案件中，當事人應當注意收集和留存有關疫情發展、防控措施以及造成合同履行障礙的證據。比如，政府針對疫情發布的相關政策，采取的具體措施等;承租人因疫情防控被隔離、入院治療的證據;承租人因疫情防控導致停產、停業以及經營收入驟減的相關證據。如果雙方當事人在疫情防控期間存在協商溝通的，應保留相關往來函件、郵件、聊天記錄等，必要時可通過公證的方式予以固定。

4、謹慎合理選擇請求權基礎

對疫情性質的確定因個案的不同而存有差異，合同當事人在提起訴訟時，亦應謹慎選擇請求權基礎，充分考慮疫情對合同履行的影響，進而確定是要求變更合同還是要求解除合同，防止請求權基礎選擇不當而承擔不利后果。比如，在疫情僅是對承租人的經營收益產生不利影響，但并不必然導致合同目的不能實現的情況下，承租人要求解除合同的主張很難得到法院支持。此時，承租人基于情勢變更或公平原則要求法院減免租金的請求更為現實和合理。

其實，交房租有困難的主要還是各寫字樓和商戶，有些企業每個月光產生的房租可能就好幾萬甚至十幾萬元，類似于這種房屋租賃關系的話，房東和租客各對一部對雙方都有利，至于普通的承租關系，比如租來就是用來居住的，房租問題也只能雙方積極協商。

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