一、房屋租賃合同常見問(wèn)題有哪些?

(一)出租人的主體資格審查問(wèn)題

審查出租人的主體資格時(shí)，首先審查出租人是否是房屋的所有權(quán)人(產(chǎn)權(quán)人)，需認(rèn)真查驗(yàn)權(quán)屬證書的真實(shí)性，必要時(shí)需至房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)核實(shí)。如果出租人不是房屋的產(chǎn)權(quán)人則可能存在代理關(guān)系或轉(zhuǎn)租關(guān)系。一般情況下房屋租賃合同應(yīng)優(yōu)先選擇與房屋的產(chǎn)權(quán)人簽訂合同，次之也可以考慮與代理人及轉(zhuǎn)租人簽訂租賃合同。若與代理人簽訂合同，還需要有產(chǎn)權(quán)證人同意轉(zhuǎn)租的書面證明文件，并在合同中約定如產(chǎn)權(quán)人同意轉(zhuǎn)租的書面文件不真實(shí)時(shí)，轉(zhuǎn)租人應(yīng)承擔(dān)何種責(zé)任(此處違約金的約定可適當(dāng)提高數(shù)額)。

其次，應(yīng)考慮選擇法人簽約，最好選擇具有獨(dú)立法人資格且資信情況良好的法人單位，避免與自然人簽約。如選擇自然人，該自然人應(yīng)為成年人且具有相應(yīng)的民事行為能力(非精神病人);如為未成年人，應(yīng)征得其法定代理人(監(jiān)護(hù)人)的書面同意。自然人為房屋產(chǎn)權(quán)人時(shí)，經(jīng)常存在房屋共有的狀況(如婚姻關(guān)系存系期間購(gòu)買的房屋等)，此時(shí)對(duì)共有財(cái)產(chǎn)(房屋)的處置還應(yīng)征得其他共有人同意。

此外，選擇出租人原則上盡量避免采用轉(zhuǎn)租形式。

從轉(zhuǎn)租合同來(lái)講，轉(zhuǎn)租合同是原承租人即現(xiàn)轉(zhuǎn)租人與承租人簽訂的房屋租賃合同，該房屋租賃合同雖然僅是雙方的意思表示，但依法必須經(jīng)原出租人書面同意。在租賃合同中，下一層次的租賃合同的效力依附于上一層次的租賃合同。轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更、解除或者終止的，轉(zhuǎn)租合同也隨之相應(yīng)地變更、解除或者終止，比產(chǎn)權(quán)人出租的情況多了一重風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)踐中常發(fā)生原承租人欠付租金使出租人提前解除原租賃，轉(zhuǎn)租合同因此提前終止的情況，所以應(yīng)盡量避免。

一般而言，轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過(guò)原租賃合同規(guī)定的終止日期，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方協(xié)商同意后特別約定的情況除外。

(二)不適于承租的房屋租賃審查問(wèn)題

依據(jù)建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》6條的規(guī)定，有下列情形的房屋不得出租：

1、未依法取得房屋所有權(quán)證的;

2、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;

3、共有房屋未取得共有人同意的;

二、房屋租賃合同應(yīng)包括以下條款：

(一)雙方當(dāng)事人的情況

合同中應(yīng)寫明出租人和承租人的姓名及住址等個(gè)人情況。

(二)住房具體情況住房的具體位置，寫明住房的確切位置，如位于某路某號(hào)某室;住房面積;住房裝修情況，簡(jiǎn)要說(shuō)明住房的墻壁、門窗、地板、天花板、廚房和衛(wèi)生間的裝修情況;配備設(shè)施和設(shè)備，簡(jiǎn)要列舉住房?jī)?nèi)出租人為承租人準(zhǔn)備的家具、家用電器、廚房設(shè)備和衛(wèi)生間設(shè)備等;住房的產(chǎn)權(quán)及產(chǎn)權(quán)人，寫明這套住房為何種產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)人是誰(shuí)，出租人與產(chǎn)權(quán)人的關(guān)系及是否得到產(chǎn)權(quán)人的委托出租住房。

(三)住房用途主要說(shuō)明以下兩點(diǎn)：住房是用于承租人自住、承租人一家居住、還是允許承租人或其家庭與其他人合住;住房是僅能用于居住，還是同時(shí)可以有其他用途，如辦公等。

(四)租賃期限

由于承租人不希望頻繁搬家，而出租人也不希望在短時(shí)間內(nèi)又要尋找新的房客，雙方都需要有一段比較穩(wěn)定的時(shí)間，所以需要在合同中約定一個(gè)期限。在這個(gè)期限內(nèi)，如果沒(méi)有特殊情況，出租人不得收回住房，承租人也不得放棄這一住房而租賃別的住房。期限到了之后，承租人將住房退還給出租人。如果承租人要繼續(xù)租賃這套住房，則要提前通知出租人。經(jīng)協(xié)商，出租人同意后，承租人可繼續(xù)租賃這套住房。如承租人要搬走，但是沒(méi)有找到合適的新住處，

出租人應(yīng)酌情延長(zhǎng)租賃期限。

(五)房租及支付方式住房租金由出租人和承租人協(xié)商確定，在租賃期限內(nèi)，出租人不得擅自提高房租。租金的付款方式大致有按年付、按半年付、按季付。如果一次付清較長(zhǎng)期限的房租，可以和出租人討價(jià)還價(jià)，要求給予一些優(yōu)惠。但從承租人的經(jīng)濟(jì)承受能力角度考慮，按月或按季付款造成的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)相對(duì)較小。

(六)住房修繕責(zé)任出租人是住房的產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)人的委托人，所以修繕住房是出租人的責(zé)任。承租人在租賃前應(yīng)對(duì)住房及其內(nèi)部設(shè)施進(jìn)行認(rèn)真檢查，保證自己今后能夠正常使用。如果在正常使用過(guò)程中住房或設(shè)施損壞，承租人應(yīng)及時(shí)通知出租人請(qǐng)物業(yè)管理公司予以維修。但如果是因?yàn)槌凶馊耸褂貌划?dāng)而造成損壞的，由承租人負(fù)責(zé)維修或賠償。出租人無(wú)力對(duì)住房進(jìn)行修繕的，承租人可與其共同出資維修，承租人負(fù)擔(dān)的維修費(fèi)用可以抵償應(yīng)交的租金或由出租人分期償還。

在租賃房屋的時(shí)候，簽訂租賃合同是比較重要的，但是簽訂合同的時(shí)候應(yīng)當(dāng)注意的問(wèn)題比較多，其中就會(huì)涉及到各種類型的資格審查問(wèn)題，比如說(shuō)出租人的資格主體主要是看是否是房屋的所有權(quán)人，因?yàn)檫@其中可能會(huì)涉及到轉(zhuǎn)租，影響自己的權(quán)力使用。

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