房屋認購書的法律效力及違約責(zé)任

按照民法的理論，預(yù)約是談判當(dāng)事人一方或雙方為將來訂立確定性合同達成的書面允諾或協(xié)議，“因預(yù)約所生之債權(quán)，與普通之債權(quán)具有同一之效力”。因此，認購書作為本約房屋買賣合同的預(yù)約，適用一般合同法的規(guī)則。現(xiàn)在，理論界和實務(wù)界對于認購書并不能直接產(chǎn)生就本約內(nèi)容請求履行的法律效力已經(jīng)基本達成一致，但對于認購書確定的合同義務(wù)究竟是什么樣的義務(wù)，也存在著不同的觀點。第一種觀點認為，認購書的當(dāng)事人負有按照認購書約定條件訂立房屋買賣合同的義務(wù)，且認購書中約定的交易實質(zhì)性條款不得變更;第二種觀點認為認購書的當(dāng)事人僅負有在約定的時間內(nèi)就房屋買賣合同的內(nèi)容進行協(xié)商的義務(wù)，“哪怕雙方當(dāng)事人在預(yù)約合同中規(guī)定了交易的實質(zhì)性具體條款，但雙方當(dāng)事人不受其約束，他們僅承擔(dān)繼續(xù)談判直至達成最后本約的義務(wù)”，如果當(dāng)事人盡到誠信的談判義務(wù)，即使不能達成本約，也不承擔(dān)任何責(zé)任。

從大多書認購書的內(nèi)容來看，認購書中往往明文約定義務(wù)人應(yīng)當(dāng)在約定時間內(nèi)簽訂房屋買賣合同，這種約定是確定當(dāng)事人承擔(dān)合同義務(wù)最主要的依據(jù)。并且，從訂約目的看，“預(yù)約之目的在于成立本約，當(dāng)事人所以不徑訂立本約，其主要理由當(dāng)系因法律上或事實上的理由，致訂立本約尚未臻成熟，乃先成立預(yù)約，使相對人受其約束，以確保本約的訂立。”認購書作為一種預(yù)約合同，當(dāng)事人簽訂認購書的目的顯然不是為了磋商而是為了最終立約。鑒于房屋交易的復(fù)雜，認購書一般較為簡略，并不具備房屋買賣合同的全部條款。這就要求當(dāng)事人在履行認購書(訂立本約)的過程中，依平等自愿、誠實信用以及公平原則對認購書未約定事項進行協(xié)商，使買賣合同得以順利簽訂。這種建立在平等自愿、誠實信用以及公平原則上的協(xié)商是認購書雙方當(dāng)事人應(yīng)盡的附隨義務(wù)。而對房屋認購書的違約行為一般認為應(yīng)當(dāng)承擔(dān)締約過失責(zé)任。

認購書是買賣雙方平等自愿基礎(chǔ)上的真實意思表示，其性質(zhì)應(yīng)屬于商品房買賣合同的預(yù)約合同，與商品房買賣合同之間是預(yù)約與本約的關(guān)系。認購書之義務(wù)人負有在約定時間按認購書預(yù)定條件與對方簽訂房屋買賣合同的義務(wù)，認購義務(wù)人若無正當(dāng)理由拒絕訂立本約的，則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)預(yù)約的違約責(zé)任和本約的締約過失責(zé)任。本網(wǎng)站致力于打造優(yōu)質(zhì)的律師咨詢服務(wù)，如果您還有任何疑問，歡迎來律霸網(wǎng)進行律師咨詢。