商品房質(zhì)量糾紛的處理方式

一、開發(fā)商應(yīng)該對商品房的普通質(zhì)量問題承擔(dān)保修責(zé)任。

為維護消費者的合法權(quán)益，我國政府先后頒布了《城市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理條例》和《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》。這些房地產(chǎn)法規(guī)規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時，向購買人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。《住宅質(zhì)量保證書》是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對所售的商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按《住宅質(zhì)量保證書》的約定，承擔(dān)保修責(zé)任。商品住宅售出后，委托物業(yè)管理等單位維修的，應(yīng)在《住宅質(zhì)量保證書》中明示委托單位。

依照法律規(guī)定，商品房保修期是從房產(chǎn)商將竣工驗收的住宅交付使用之日起計算。正常使用情況下，各部位、部件的保修內(nèi)容和保修期為：屋面防水3年;墻面、廚房、衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年;墻面、頂棚抹灰層脫落1年;地面空鼓開裂、大面積起砂1年;門窗翹裂、五金件損壞及衛(wèi)生潔具1年;管道堵塞2個月;燈具、電器開關(guān)6個月;供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備的保修期為一個采暖期或供冷期;其他部位、部件的保修期限由供需雙方自行約定，房產(chǎn)商可以延長上述保修期。

二、如果商品房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，后因質(zhì)量問題嚴重影響居住，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)退房并賠償損失的責(zé)任。

《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題解釋》第12條：“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。”第13條：“因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任;出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。”

根據(jù)上述規(guī)定，如果該商品房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，購房者有權(quán)要求退房。不過，購房者首先應(yīng)該向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗，如果確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)辦理退房手續(xù)，返還購房款，并應(yīng)當(dāng)就房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格給購房者造成的損失進行賠償。

如果該商品房因質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用的，購房者也有權(quán)要求退房并要求賠償損失。

如果該商品房是主體結(jié)構(gòu)以外的部分存在質(zhì)量問題，未嚴重影響正常居住的，那么購房者只能要求開發(fā)商負責(zé)進行維修，而無權(quán)要求退房。當(dāng)然，因維修致使房屋原使用功能受到影響而造成損失的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)負責(zé)賠償損失。

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