商品房買賣的計(jì)價(jià)方式有三種：按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)、按建筑面積計(jì)價(jià)以及按套計(jì)價(jià)。商品房的面積分為建筑面積、套內(nèi)建筑面積和實(shí)得面積。商品房交易中的商品房分現(xiàn)房和期房，現(xiàn)房因已測量完成，面積固定，但現(xiàn)在開發(fā)商采取的一般為商品房預(yù)售方式，也就是期房，套內(nèi)面積與實(shí)測面積差異較大，所以多采用按建筑面積計(jì)價(jià)。

商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)使用面積和套內(nèi)墻體面積及陽臺(tái)面積組成。人們常說的實(shí)用率是指套內(nèi)建筑面積與建筑面積之比，使用率是套內(nèi)使用面積與建筑面積之比。

根據(jù)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》、《房產(chǎn)測量規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定，房屋使用面積是指房屋戶內(nèi)實(shí)際能使用的面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計(jì)算，不包括墻、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)造和保溫層的面積，也未包括陽臺(tái)面積。

根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定，房屋建筑面積系指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，切具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固、層高2.2米以上(2.2米)的永久性建筑。

那么，商品房買賣的三種計(jì)價(jià)方式應(yīng)該如何在買賣合同中標(biāo)注面積呢?

《商品房銷售管理辦法》對(duì)此有明確規(guī)定，該法第十八條規(guī)定，按套(單元)計(jì)價(jià)或者按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。第十九條規(guī)定，按套(單元)計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸，并約定誤差范圍。第二十條規(guī)定，按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。第二十一條規(guī)定，按建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時(shí)的處理方式。

有記者采訪中提出，有些樓盤銷售現(xiàn)場的樓書和戶型介紹冊(cè)中只標(biāo)注總建面，不標(biāo)注實(shí)用面積，甚至不標(biāo)注開間、面寬、進(jìn)深這些基本的尺寸數(shù)據(jù)，當(dāng)購房者問及具體實(shí)用面積時(shí)，銷售人員也遮遮掩掩，并沒有給予正面回答。這種行為是否侵犯購房者的權(quán)益，是否屬于違規(guī)操作?筆者顏*丹律師認(rèn)為，相關(guān)法律法規(guī)未規(guī)定樓書、戶型介紹冊(cè)等銷售廣告和宣傳資料必須標(biāo)注實(shí)用面積，開間、面寬、進(jìn)深等數(shù)據(jù)，因此沒有標(biāo)注這些數(shù)據(jù)不屬于違規(guī)操作。