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寧波
開發商是否可以訴房主逾期還貸
在購房過程中人們大都要貸款，但購房后如果還不上貸款，房地產公司能否借此把房子收回呢？下面的案例也許對房地產公司和購房的人們有所啟示。
案情回放：
2002年4月2日，張先生與甲房地產公司簽訂商品房買賣合同，不久他向甲房地產公司支付購置該房屋首付款。2002年5月28日，張先生辦理了入住手續并且實際入住了該房屋。
2004年10月20日，張先生作為借款人、甲房地產公司作為保證人與中國農業銀行北京市大興區支行（以下簡稱**大興區支行）簽訂了個人住房按揭合同：張先生向**大興區支行借款用于購買涉案房屋；甲房地產公司對張先生所欠銀行的全部貸款本金、利息、逾期利息、罰息及其他相關費用承擔連帶保證責任；銀行將貸款數額打入甲房地產公司賬戶。
在合同履行中，張先生自2005年4月開始出現逾期還款現象。自該時間始，**大興區支行先后從甲房地產公司的保證金賬戶內扣劃應由張先生償還的貸款。現張先生接到甲房地產公司的訴狀，房地產公司訴稱張先生未按合同約定還款，要求張先生騰退房屋，并支付房屋使用費。
審理過程中，張先生不同意甲房地產公司的訴訟請求，并提出反訴，要求甲房地產公司為其辦理房屋所有權證。
該案一審后，張先生不服一審判決，提出上訴。
二審經審理認為，商品房買賣合同與個人住房按揭合同系兩份獨立合同。銀行把張先生的貸款支付給甲房地產公司視為張先生已經支付了全部房款，甲房地產公司已實現商品房買賣合同目的。因此，甲房地產公司無權就此解除與張先生之商品房買賣合同。
律師說法：
馬*秋律師評析：根據法學原理，一個訴求成立一個法律關系。本案中，貸款與購房并非同一法律關系。雙方爭議焦點在于張先生是否因欠甲房地產公司的購房款而違約。據本案查清的事實，可以說明，銀行已在貸款之時將全額貸款全部支付給開發商，所以，張先生不欠作為開發商的甲房地產公司的購房款，而甲房地產公司代張先生所還的貸款，屬于另一個法律關系。所以，房地產公司不應收回房屋。
相關法律知識：
房屋買賣合同作為一種特殊的買賣合同，它是指出賣人將房屋交付并轉移所有權與買受人，買受人支付價款的合同。房屋買賣合同的法律特征既有買賣合同的一般特征，也有其自身固有的特征。這主要表現為：（1）出賣人將所出賣的房屋所有權轉移給買受人，買受人支付相應的價款；（2）房屋買賣合同是諾成、雙務、有償合同；（3）房屋買賣合同的標的物為不動產，其所有權轉移必須辦理登記手續；（4）房屋買賣合同屬于法律規定的要式法律行為。
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