【基本案情】

2004年2月15日，王小姐經(jīng)房地產(chǎn)中介公司的介紹，看中了某小區(qū)二期22棟111平方米的一套房產(chǎn)，并在中介人員的帶領(lǐng)下，察看了房屋。王小姐對(duì)小區(qū)的環(huán)境及室內(nèi)的裝修、結(jié)構(gòu)等各方面都較為滿意，價(jià)位也合適，遂與房地產(chǎn)中介公司簽訂了《房地產(chǎn)買賣預(yù)約居間合同》。按合同約定，房?jī)r(jià)為66萬元，由房地產(chǎn)中介公司代辦過戶等手續(xù)，王小姐先將定金2萬元交由房地產(chǎn)中介公司代收，待與賣方議價(jià)成功后轉(zhuǎn)付賣方，并在簽訂《二手房買賣合同》后轉(zhuǎn)為樓款。中介公司促成雙方簽訂買賣合同后，王小姐應(yīng)付中介公司傭金9900元。居間合同簽訂后，王小姐依約向房地產(chǎn)中介公司交付了定金20000元，中介公司向王小姐出具了定金收據(jù)。但一個(gè)星期過去了，仍然沒有賣方是否同意簽約的消息，經(jīng)多次催問，中介人員才告知說賣方違約不出售該房屋了。王小姐遂要求中介公司退回定金20000元，令王小姐意外的是中介人員稱已將定金交付賣方，而不能再退回給王小姐了，但當(dāng)王小姐索要賣方聯(lián)系方式時(shí)，即又遭中介公司以客戶資料保密為由拒絕。經(jīng)多方查找，王小姐與賣方取得聯(lián)系，并要求退回定金，但賣方稱其與中介公司簽訂的居間合同約定房?jī)r(jià)是63.5萬，雙方在商談與王小姐簽訂二手房買賣合同的細(xì)節(jié)問題上產(chǎn)生分歧，賣方明確表示中介“吃差價(jià)”缺乏誠(chéng)信，不同意在該中介公司放盤出售物業(yè)了。王小姐無奈之下，向法院起訴，要求中介公司和業(yè)主承擔(dān)雙倍返還的責(zé)任，并承擔(dān)交通費(fèi)、誤工費(fèi)、律師費(fèi)等損失的連帶賠償責(zé)任。

【判決意見】

中介公司在居間過程中，隱瞞了出賣人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的價(jià)格等重要信息，未促成合同成立，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同的約定和法律的規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)民事責(zé)任。王小姐請(qǐng)求房地產(chǎn)中介公司雙倍返還定金有理，予以支持。

對(duì)本案的處理，筆者贊同法院關(guān)于房地產(chǎn)中介公司向委托人王小姐隱瞞了房地產(chǎn)交易價(jià)格等重要信息而應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任的認(rèn)定，但對(duì)由房地產(chǎn)公司向王小姐承擔(dān)定金責(zé)任、雙倍返還定金的判決，筆者認(rèn)為值得商榷。

（一）關(guān)于隱瞞交易重要信息的認(rèn)定

房地產(chǎn)中介公司作為居間人，其合同權(quán)利就是在促成房地產(chǎn)買賣雙方簽訂合同后，向委托人要求支付報(bào)酬。在沒有促成合同成立的情況下，根據(jù)《合同法》的規(guī)定，居間人可以向委托人要求支付居間活動(dòng)所支付的必要費(fèi)用。而主要義務(wù)，則在于向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)，聯(lián)絡(luò)有交易意向的雙方商談交易的條件，努力促成雙方簽訂合同。根據(jù)房地產(chǎn)二手交易的特點(diǎn)，房地產(chǎn)中介公司作為專業(yè)性的房地產(chǎn)居間機(jī)構(gòu)，還應(yīng)當(dāng)向委托人提供與交易關(guān)系密切的房地產(chǎn)知識(shí)、政策法規(guī)信息，并告知交易流程等。本案中，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)不但沒有積極地履行居間義務(wù)，相反，還利用其熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)行情、了解房地產(chǎn)價(jià)格等優(yōu)勢(shì)，向委托人隱瞞出賣人提出的交易價(jià)格，將出賣人提出的房屋以63.5萬元出售的價(jià)格，虛報(bào)為66萬，企圖從中獲取不當(dāng)利益，違背了房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)有的職業(yè)道德，也違反了《合同法》第四百二十五條關(guān)于“居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告”的規(guī)定。根據(jù)該條第二款的規(guī)定，本案中房地產(chǎn)中介公司不但不能向委托人王小姐要求支付報(bào)酬，還應(yīng)當(dāng)對(duì)其承擔(dān)損害賠償責(zé)任。因此，法院認(rèn)定房地產(chǎn)中介公司隱瞞交易價(jià)格而需要承擔(dān)民事責(zé)任的認(rèn)定是正確的。

（二）關(guān)于定金責(zé)任的認(rèn)定

定金責(zé)任的認(rèn)定是處理本案的關(guān)鍵問題。

《擔(dān)保法》第八十九條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。”本案中，王小姐向房地產(chǎn)中介公司交付了定金，但雙方約定，定金是由房地產(chǎn)中介公司代收，用以在議價(jià)成功后轉(zhuǎn)付給賣方。顯然，收受定金的人事實(shí)上是賣方，而不是房地產(chǎn)中介公司，本案定金是作為買賣雙方簽訂或履行二手房買賣合同的擔(dān)保，定金合同是二手房買賣合同的從合同。定金合同的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)是王小姐和賣方①，而房地產(chǎn)中介公司并不是定金合同的當(dāng)事人，無論買賣雙方當(dāng)事人之間簽訂或履行合同與否，房地產(chǎn)中介公司既不享有定金權(quán)利，也不承擔(dān)定金責(zé)任。