一、選好中介公司，簽好中介合同

在大城市中很多人不知道誰要賣房子，同樣也有很多人不知道誰要買房子。因此很大一部分買房人是通過中介公司購買的。中介公司在房屋買賣過程中扮演著中間人的角色。其收集賣房者的信息，并通過向買房人提供其整合的房源信息、幫助簽訂房屋買賣合同賺取中介費用。在與中介公司的交往過程中往往要與其簽訂一份合同，也就是我們平常所說的“居間合同”或“委托合同”，對中介公司以及房屋買售人的權(quán)利、義務(wù)做出約定。一般中介公司往往會要求買方人先預(yù)交一部分買方訂金如三萬、兩萬才能讓其看房，中介公司也絕不會讓買方與賣方直接接觸并達(dá)成協(xié)議，即避免雙方脫離其進(jìn)行交易而得不到中介費用。在這個過程中，買房人主要應(yīng)當(dāng)注意的問題是預(yù)交訂金的問題。買房人應(yīng)當(dāng)避免先交訂金以避免不必要的損失。具體可通過以下幾個途徑來解決：

第一，力爭不交訂金，約定中介費用。通過這樣一種形式簽定居間合同，使中介人有既得利益又避免買房人不必要的損失。

第二，提存房款，各位朋友在買房過程中可以與中介人商定把房屋總價款提存于第三方，待房屋成交后再把全不價款提出，這樣做的一個好處是可以避免提前交款的風(fēng)險。有很多“一房二賣”、“合同欺詐”就是在提前交款后發(fā)生的。

風(fēng)險最大的是把房款完全交給中介公司，而中介公司一旦不把房款叫給賣房人則買房人必然遭到巨大的損失。對于出賣人則要在收到全部房款時才可以把產(chǎn)權(quán)過戶給買房人。

二、簽好房屋買賣合同前注意的幾點問題

買方在買房過程中主要應(yīng)當(dāng)注意以下幾個方面：

第一，要產(chǎn)看房屋所有權(quán)是否完整，現(xiàn)在有不少出賣的房屋產(chǎn)權(quán)并不完整。要看產(chǎn)權(quán)是否完整、可靠。要確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的完整性，看有沒有抵押、共有人等，注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個人；一定要驗看產(chǎn)權(quán)證的正本而且到房管部門查詢此產(chǎn)權(quán)證的真實性；要確認(rèn)原單位是否允許轉(zhuǎn)賣，因為大部分公房進(jìn)行房改時原單位都保留有優(yōu)先回購權(quán)，故一定要確認(rèn)原單位是否同意出讓；對標(biāo)準(zhǔn)價購買的公房，確認(rèn)是否已經(jīng)按成本價補(bǔ)足費用或者與原單位協(xié)商按比例分成。一般來說，軍產(chǎn)、院（醫(yī)院）產(chǎn)、校（學(xué)校）產(chǎn)的公房必須要原單位蓋章后才能出讓有一些公房，公房一般是要先買給單位的。

第二，要查看出賣人是否已經(jīng)結(jié)婚，根據(jù)我國法律規(guī)定：婚后購買的房屋為夫妻共同財產(chǎn)。而如果一方未經(jīng)房屋共有權(quán)人的允許單獨處分房產(chǎn)，這樣的合同是可以撤消的。有類似的案例，即夫妻處于分居狀態(tài)，男方私自處分房產(chǎn)。過后房屋漲價又讓其妻子以不知其處分房產(chǎn)為由主張撤消買賣合同。一旦房屋買賣合同被撤消，將給買房人帶來很大的經(jīng)濟(jì)損失。不但失去了已經(jīng)到手的房屋，也錯過了購房的時機(jī)。

第三，要查看待出賣的房屋是否為經(jīng)濟(jì)適用房，因為絕大多數(shù)城市都是有規(guī)定的，即經(jīng)濟(jì)適用房是幾年內(nèi)不能買賣的，對其轉(zhuǎn)讓幾個也是有約定的。而根據(jù)我國法律相關(guān)規(guī)定：一旦房屋買賣合同違法法律規(guī)定將被認(rèn)定為無效合同。無效合同對于付款方損失最大。

第四，要查看待出賣房屋是否為貸款買的，如果是的話，則要看是否已經(jīng)付清銀行貸款。因為這類買賣是涉及到銀行的，銀行的參與性決定了買賣是否能夠順利進(jìn)行。如果銀行的參與性很差這勢必影響買房人提前還款，更有甚者，如果銀行不同意上一個買房人提前還款也是很麻煩的。本來可能一兩個星期交接的房產(chǎn)則要拖上幾個月甚至更長。

第五，要查看待出售房屋是否為已經(jīng)被抵押，抵押給誰。如果僅抵押給銀行，則銀行放棄抵押權(quán)就好辦了。如果是在一個房屋上有多個抵押權(quán)則將使房產(chǎn)交易難度加大。房屋的買賣過程不是即時付清的過程，在房屋產(chǎn)權(quán)證沒有過戶到買房人名下之前，在法律意義上，房屋所有權(quán)始終處于出賣人的控制之下。房屋就不屬于買房人。

三、簽訂房屋買賣合同過程中應(yīng)當(dāng)注意的問題

第一，注意房屋結(jié)構(gòu)：因為買房人是要根據(jù)這些內(nèi)容交各種費用的。要弄清房屋的面積、結(jié)構(gòu)、裝修狀況。要確認(rèn)房屋的準(zhǔn)確面積，包括建筑面積、使用面積和戶內(nèi)的實際面積；要核實產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)注的面積與實際面積是否相符；要觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)、戶型是否合理等問題。

第二，注意物業(yè)管理：是考察房屋的市政配套、物業(yè)管理水平。水電氣的費用如何收取，三表是否出戶，電梯的多少、品牌、速度及管理，公共樓道的布局、管理，小區(qū)是否封閉，保安水平和責(zé)任心怎樣，小區(qū)綠化情況，物業(yè)管理提供的其它服務(wù)等，

第三，房屋歷史：要了解房屋歷史與鄰里關(guān)系。要了解該住房是哪一年蓋的，還有多長時間的土地使用期限；哪些人住過，是何背景，何種用途；是否欠管理公司的費用以及水、電、煤氣等費用；

第四，房屋價值：要通過市場比較判斷該房屋的實際價值。自己通過對市場上的公房的反復(fù)比較判斷房屋的價值；也可以委托信得過的中介機(jī)構(gòu)或評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估；要弄清該房屋以后能否做二手房按揭貸款；銀行提供按揭時合作保值評估，這個價格可以看成是房屋的最低保值價。

第五，產(chǎn)權(quán)過戶：必須經(jīng)過國家房管部們（房交所）辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，才算真正完成過戶。此時你才真正意義上擁有了房屋，成為房屋的主人。

另外還要注意的是銀行貸款抵押合同。如果是即時結(jié)清的則無所謂了。貸款銀行是要付出一部分貸款給買售人，名義上是給出賣人，有時候出賣人收不到而是付給了出賣人的貸款銀行。這個時候就要讓出賣人的貸款銀行給出賣人出一份文件，即放棄抵押權(quán)，貸款債務(wù)清償完畢。這樣出賣人就獲得了房屋的完整所有權(quán)。然后出賣人和買售人簽訂一個房屋買賣合同，買售人再以這個合同為基礎(chǔ)再和貸款銀行為基礎(chǔ)簽一個抵押貸款合同。此合同涉及多方參與者，因此增加了合同的復(fù)雜性。

四、屋買賣過程的談判

房屋買賣過程的談判實為一場博弈，誰有談判技巧誰就能獲得最大的利益。你的對手不僅僅是出賣人或買售人，還有中介人。很多買房人或賣房人對談判的主體定位不準(zhǔn)確，認(rèn)為中介人是和自己站在一起的，其實不然。中介人是居間合同的主體，其賺取的是中介費用。房屋成交價格的高低決定了他的收入。在這種情況下，其是既得利益者。也是參與談判獲取利益的一個主體。

因此，我在此建議大家在買房之前進(jìn)行充分的調(diào)查，可以到當(dāng)?shù)氐姆课莓a(chǎn)權(quán)交易中心觀察交易情況，糾紛解決情況。在房屋買賣過程中一定要審時度勢、掌控局面不要輕信中介人，力爭在合理的價格買下自己心儀的房屋。必要時也可以請專業(yè)人事幫助買房。

五、付款、交付房屋、過戶產(chǎn)權(quán)證

之前已經(jīng)提到，大家最好是把房款付到一個中間人那里（如公證處）進(jìn)行提存。這樣可以避免提前交款的風(fēng)險。再房屋交付后建議大家在簽定合同后就入住，然后付房租，如果最后達(dá)成交易則房租可抵扣房款，如果交易不能達(dá)成對出賣人也沒有損失。之所以這樣，讓大家可以全方位的了解房屋的情況，因此比較好的方式是先租后買。最后在辦理產(chǎn)權(quán)證的時候希望大家到當(dāng)?shù)胤课莓a(chǎn)權(quán)辦理部門做一定的了解。

此為本人針對二手房買賣過程中應(yīng)當(dāng)注意的一些基本問題的意見，僅供大家參考。希望大家能充分的保護(hù)自己的權(quán)益。祝各位朋友能買到自己稱心如意的房子。如果你還有其他的問題想要咨詢，歡迎致電律霸網(wǎng)。