一、選好中介公司，簽好中介合同

在大城市中很多人不知道誰(shuí)要賣(mài)房子，同樣也有很多人不知道誰(shuí)要買(mǎi)房子。因此很大一部分買(mǎi)房人是通過(guò)中介公司購(gòu)買(mǎi)的。中介公司在房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中扮演著中間人的角色。其收集賣(mài)房者的信息，并通過(guò)向買(mǎi)房人提供其整合的房源信息、幫助簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同賺取中介費(fèi)用。在與中介公司的交往過(guò)程中往往要與其簽訂一份合同，也就是我們平常所說(shuō)的“居間合同”或“委托合同”，對(duì)中介公司以及房屋買(mǎi)售人的權(quán)利、義務(wù)做出約定。一般中介公司往往會(huì)要求買(mǎi)方人先預(yù)交一部分買(mǎi)方訂金如三萬(wàn)、兩萬(wàn)才能讓其看房，中介公司也絕不會(huì)讓買(mǎi)方與賣(mài)方直接接觸并達(dá)成協(xié)議，即避免雙方脫離其進(jìn)行交易而得不到中介費(fèi)用。在這個(gè)過(guò)程中，買(mǎi)房人主要應(yīng)當(dāng)注意的問(wèn)題是預(yù)交訂金的問(wèn)題。買(mǎi)房人應(yīng)當(dāng)避免先交訂金以避免不必要的損失。具體可通過(guò)以下幾個(gè)途徑來(lái)解決：

第一，力爭(zhēng)不交訂金，約定中介費(fèi)用。通過(guò)這樣一種形式簽定居間合同，使中介人有既得利益又避免買(mǎi)房人不必要的損失。

第二，提存房款，各位朋友在買(mǎi)房過(guò)程中可以與中介人商定把房屋總價(jià)款提存于第三方，待房屋成交后再把全不價(jià)款提出，這樣做的一個(gè)好處是可以避免提前交款的風(fēng)險(xiǎn)。有很多“一房二賣(mài)”、“合同欺詐”就是在提前交款后發(fā)生的。

風(fēng)險(xiǎn)最大的是把房款完全交給中介公司，而中介公司一旦不把房款叫給賣(mài)房人則買(mǎi)房人必然遭到巨大的損失。對(duì)于出賣(mài)人則要在收到全部房款時(shí)才可以把產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)給買(mǎi)房人。

二、簽好房屋買(mǎi)賣(mài)合同前注意的幾點(diǎn)問(wèn)題

買(mǎi)方在買(mǎi)房過(guò)程中主要應(yīng)當(dāng)注意以下幾個(gè)方面：

第一，要產(chǎn)看房屋所有權(quán)是否完整，現(xiàn)在有不少出賣(mài)的房屋產(chǎn)權(quán)并不完整。要看產(chǎn)權(quán)是否完整、可靠。要確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的完整性，看有沒(méi)有抵押、共有人等，注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣(mài)房人是同一個(gè)人；一定要驗(yàn)看產(chǎn)權(quán)證的正本而且到房管部門(mén)查詢(xún)此產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性；要確認(rèn)原單位是否允許轉(zhuǎn)賣(mài)，因?yàn)榇蟛糠止窟M(jìn)行房改時(shí)原單位都保留有優(yōu)先回購(gòu)權(quán)，故一定要確認(rèn)原單位是否同意出讓?zhuān)粚?duì)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公房，確認(rèn)是否已經(jīng)按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用或者與原單位協(xié)商按比例分成。一般來(lái)說(shuō)，軍產(chǎn)、院（醫(yī)院）產(chǎn)、校（學(xué)校）產(chǎn)的公房必須要原單位蓋章后才能出讓有一些公房，公房一般是要先買(mǎi)給單位的。

第二，要查看出賣(mài)人是否已經(jīng)結(jié)婚，根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定：婚后購(gòu)買(mǎi)的房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。而如果一方未經(jīng)房屋共有權(quán)人的允許單獨(dú)處分房產(chǎn)，這樣的合同是可以撤消的。有類(lèi)似的案例，即夫妻處于分居狀態(tài)，男方私自處分房產(chǎn)。過(guò)后房屋漲價(jià)又讓其妻子以不知其處分房產(chǎn)為由主張撤消買(mǎi)賣(mài)合同。一旦房屋買(mǎi)賣(mài)合同被撤消，將給買(mǎi)房人帶來(lái)很大的經(jīng)濟(jì)損失。不但失去了已經(jīng)到手的房屋，也錯(cuò)過(guò)了購(gòu)房的時(shí)機(jī)。

第三，要查看待出賣(mài)的房屋是否為經(jīng)濟(jì)適用房，因?yàn)榻^大多數(shù)城市都是有規(guī)定的，即經(jīng)濟(jì)適用房是幾年內(nèi)不能買(mǎi)賣(mài)的，對(duì)其轉(zhuǎn)讓幾個(gè)也是有約定的。而根據(jù)我國(guó)法律相關(guān)規(guī)定：一旦房屋買(mǎi)賣(mài)合同違法法律規(guī)定將被認(rèn)定為無(wú)效合同。無(wú)效合同對(duì)于付款方損失最大。

第四，要查看待出賣(mài)房屋是否為貸款買(mǎi)的，如果是的話，則要看是否已經(jīng)付清銀行貸款。因?yàn)檫@類(lèi)買(mǎi)賣(mài)是涉及到銀行的，銀行的參與性決定了買(mǎi)賣(mài)是否能夠順利進(jìn)行。如果銀行的參與性很差這勢(shì)必影響買(mǎi)房人提前還款，更有甚者，如果銀行不同意上一個(gè)買(mǎi)房人提前還款也是很麻煩的。本來(lái)可能一兩個(gè)星期交接的房產(chǎn)則要拖上幾個(gè)月甚至更長(zhǎng)。

第五，要查看待出售房屋是否為已經(jīng)被抵押，抵押給誰(shuí)。如果僅抵押給銀行，則銀行放棄抵押權(quán)就好辦了。如果是在一個(gè)房屋上有多個(gè)抵押權(quán)則將使房產(chǎn)交易難度加大。房屋的買(mǎi)賣(mài)過(guò)程不是即時(shí)付清的過(guò)程，在房屋產(chǎn)權(quán)證沒(méi)有過(guò)戶(hù)到買(mǎi)房人名下之前，在法律意義上，房屋所有權(quán)始終處于出賣(mài)人的控制之下。房屋就不屬于買(mǎi)房人。

三、簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同過(guò)程中應(yīng)當(dāng)注意的問(wèn)題

第一，注意房屋結(jié)構(gòu)：因?yàn)橘I(mǎi)房人是要根據(jù)這些內(nèi)容交各種費(fèi)用的。要弄清房屋的面積、結(jié)構(gòu)、裝修狀況。要確認(rèn)房屋的準(zhǔn)確面積，包括建筑面積、使用面積和戶(hù)內(nèi)的實(shí)際面積；要核實(shí)產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)注的面積與實(shí)際面積是否相符；要觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)、戶(hù)型是否合理等問(wèn)題。

第二，注意物業(yè)管理：是考察房屋的市政配套、物業(yè)管理水平。水電氣的費(fèi)用如何收取，三表是否出戶(hù)，電梯的多少、品牌、速度及管理，公共樓道的布局、管理，小區(qū)是否封閉，保安水平和責(zé)任心怎樣，小區(qū)綠化情況，物業(yè)管理提供的其它服務(wù)等，

第三，房屋歷史：要了解房屋歷史與鄰里關(guān)系。要了解該住房是哪一年蓋的，還有多長(zhǎng)時(shí)間的土地使用期限；哪些人住過(guò)，是何背景，何種用途；是否欠管理公司的費(fèi)用以及水、電、煤氣等費(fèi)用；

第四，房屋價(jià)值：要通過(guò)市場(chǎng)比較判斷該房屋的實(shí)際價(jià)值。自己通過(guò)對(duì)市場(chǎng)上的公房的反復(fù)比較判斷房屋的價(jià)值；也可以委托信得過(guò)的中介機(jī)構(gòu)或評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估；要弄清該房屋以后能否做二手房按揭貸款；銀行提供按揭時(shí)合作保值評(píng)估，這個(gè)價(jià)格可以看成是房屋的最低保值價(jià)。

第五，產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)：必須經(jīng)過(guò)國(guó)家房管部們（房交所）辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，才算真正完成過(guò)戶(hù)。此時(shí)你才真正意義上擁有了房屋，成為房屋的主人。

另外還要注意的是銀行貸款抵押合同。如果是即時(shí)結(jié)清的則無(wú)所謂了。貸款銀行是要付出一部分貸款給買(mǎi)售人，名義上是給出賣(mài)人，有時(shí)候出賣(mài)人收不到而是付給了出賣(mài)人的貸款銀行。這個(gè)時(shí)候就要讓出賣(mài)人的貸款銀行給出賣(mài)人出一份文件，即放棄抵押權(quán)，貸款債務(wù)清償完畢。這樣出賣(mài)人就獲得了房屋的完整所有權(quán)。然后出賣(mài)人和買(mǎi)售人簽訂一個(gè)房屋買(mǎi)賣(mài)合同，買(mǎi)售人再以這個(gè)合同為基礎(chǔ)再和貸款銀行為基礎(chǔ)簽一個(gè)抵押貸款合同。此合同涉及多方參與者，因此增加了合同的復(fù)雜性。

四、屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程的談判

房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程的談判實(shí)為一場(chǎng)博弈，誰(shuí)有談判技巧誰(shuí)就能獲得最大的利益。你的對(duì)手不僅僅是出賣(mài)人或買(mǎi)售人，還有中介人。很多買(mǎi)房人或賣(mài)房人對(duì)談判的主體定位不準(zhǔn)確，認(rèn)為中介人是和自己站在一起的，其實(shí)不然。中介人是居間合同的主體，其賺取的是中介費(fèi)用。房屋成交價(jià)格的高低決定了他的收入。在這種情況下，其是既得利益者。也是參與談判獲取利益的一個(gè)主體。

因此，我在此建議大家在買(mǎi)房之前進(jìn)行充分的調(diào)查，可以到當(dāng)?shù)氐姆课莓a(chǎn)權(quán)交易中心觀察交易情況，糾紛解決情況。在房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中一定要審時(shí)度勢(shì)、掌控局面不要輕信中介人，力爭(zhēng)在合理的價(jià)格買(mǎi)下自己心儀的房屋。必要時(shí)也可以請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人事幫助買(mǎi)房。

五、付款、交付房屋、過(guò)戶(hù)產(chǎn)權(quán)證

之前已經(jīng)提到，大家最好是把房款付到一個(gè)中間人那里（如公證處）進(jìn)行提存。這樣可以避免提前交款的風(fēng)險(xiǎn)。再房屋交付后建議大家在簽定合同后就入住，然后付房租，如果最后達(dá)成交易則房租可抵扣房款，如果交易不能達(dá)成對(duì)出賣(mài)人也沒(méi)有損失。之所以這樣，讓大家可以全方位的了解房屋的情況，因此比較好的方式是先租后買(mǎi)。最后在辦理產(chǎn)權(quán)證的時(shí)候希望大家到當(dāng)?shù)胤课莓a(chǎn)權(quán)辦理部門(mén)做一定的了解。

此為本人針對(duì)二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中應(yīng)當(dāng)注意的一些基本問(wèn)題的意見(jiàn)，僅供大家參考。希望大家能充分的保護(hù)自己的權(quán)益。祝各位朋友能買(mǎi)到自己稱(chēng)心如意的房子。如果你還有其他的問(wèn)題想要咨詢(xún)，歡迎致電律霸網(wǎng)。