怎么打物業合同糾紛的官司?找個專業律師來幫助。

打物業糾紛官司首先要舉那些證據?

一、開發商身份的證明

有很多物業管理費糾紛發生在前期物業管理過程中，要證明前期物業管理合同的合法性，必須證明開發商身份的真實性，這對原、被告雙方同等重要。換言之，如果做為物業公司代理人不舉證開發商身份的證據，則不能證明物業管理合同的有效性，做為業主代理人則完全可以利用物業公司的這一失誤進行有效的抗辯。

實踐中發生大量的物業管理糾紛，一方不舉證發展商身份的證據，想當然地認為某公司就是開發商，想當然的認為這還有什么要證明的?而另一方也不以此抗辯。如果雙方都對發展商身份不提異議，實質是對前期物業管理合同的效力不提出異議倒也無妨，一旦業主方以此抗辯，不舉證發展商身份的物業公司一方將處于不利的法律境地。

訴訟就是一場規則游戲，雙方都要講規則。如果一方不按規則出牌，對方堅持按規則行事，不利的將是不遵守規則的人。那么，哪些證據能夠證明小區開發商身份呢?土地使用權證書、建設用地規劃許可證、建設工程規則許可證、施工許可證、竣工驗收資料、商品房買賣合同、住宅使用說明書及質量保證書、住房廣告、房地產立項批文等等書證、物證、人證、視聽資料等均可證明。

二、物業管理公司管理資質的證明

作為訴訟的需要，物業管理公司必須舉證《企業法人營業執照》、法人代表身份證明等證明材料，但依據法律規定，還必須舉證下述證明材料，才能證明其有權從事相應面積的小區物業管理。

1、物業管理資質證書

《物業管理條例》第32條規定：“從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格。國家對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。”如果物業公司在訴訟中不舉證物業管理資質證據，則其所實施的物業管理不合法，其主張的物業管理費等訴訟請求將難以獲得支持。

2、物業管理從業人員資質證書

《物業管理條例》第33條規定：“從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。”

物業管理公司往往不舉證物業管理資質證據，而舉證從業人員職業資格證書的則少之又少，如果不舉證此方面證據，無疑將使物業公司處于不利境地。

實踐中發生的許多物業管理糾紛訴訟中，物業公司的訴訟請求很少得到支持，一個重要的原因是其不舉證上述物業管理資質證明材料。物業管理合同只能證明物業管理公司在爭議的小區具有物業管理的事實依據，而物業公司能否在爭議小區實施物業管理，除了物業管理合同這一事實依據外，還要物業公司舉證相應的物業管理資質證據，從而證明其物業管理行為合法性。換言之，如果不能證明物業公司物業管理行的合法性，即便接受了業主的委托也是非法的，不受法律保護的。

物業公司往往能夠及時舉證物業管理合同證據，往往不依法舉證其物業管理資質證據，與前述第一個問題相同，失誤的原因在于相當然，認為反正自己有相應的物業管理資質材料，舉不舉證無所謂甚至在當庭還拿不出而請求法庭允許其在庭后補交。因舉證是有期限的，超過舉證期限不舉證被視為依法放棄舉證，按無證據論處。物業管理方當庭或庭后舉證，法庭沒有允許或不允許的權利，這個權利在業主一方，只有業主一方同意就物業方逾期舉證的證據進行質證，法庭才能組織質證，否則法庭也不能就物業公司一方逾期舉證的證據組織質證，從而不能將此類證據做為認定事實的依據。物業管理公司的物業管理資質在法律上被視為證據，此類證據和其它證據一樣，對其舉證、質證和認證沒有例外的規定和要求。

作為物業管理公司一方的代理人不要忽視物業管理資質證據的舉證;作為業主一方代理人，物業管理公司一方是否依法舉證物業管理資質證據便成為一項重要的抗辯理由。

三、物業管理公司收費許可的證明

1、舉證業主與物業公司協商收費的證據

《物業服務收費管理辦法》第6條規定：“物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。具體定價形式由省、自治區、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產行政主管部門確定。”

《物業服務收費管理辦法》第7條規定：“物業服務收費實行政府指導價的，有定價權限的人民政府價格主管部門應當會同房地產行政主管部門根據物業管理服務等級標準等因素，制定相應的基準價及其浮動幅度，并定期公布。具體收費標準由業主與物業管理企業根據規定的基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定。實行市場調節價的物業服務收費，由業主與物業管理企業在物業服務合同中約定。”

《物業服務收費管理辦法》第10條規定：“建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同，應當約定物業管理服務內容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內容，涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。”

因物業服務收費不是由物業公司、發展商單方制定的，而是由業主或業主委員會與物業管理企業協商制定的，協商的依據是政府指導價。物業公司舉證的物業管理合同中往往沒有具體的收費標準，物業公司往往舉證其已經過政府主管部門備案的收費標準做為其收取物業管理費的依據。筆者認為，這恰恰就是物業公司的舉證失誤所在。因為物業公司報備的收費標準無證據證明是合法產生的，仍然不能做為確定爭議收費金額的標準、依據。

2、舉證物業收費標準報備的證據

物業公司不但要舉證與業主或業主委員會收費標準的證據，還要舉證收費標準向主管部門備案的證據，兩者缺一不可。否則，即便有管理資質，也有管理依據，但無合法的收費標準，相應的物業管理費的訴訟請求無法得到支持。

四、物業所有人或使用人的證明

《物業管理條例》第42條規定：“業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。”

根據上述法律規定，物業管理費是物業所有人交納的，如果要讓使用人交納，必須取得所有人與使用人達成的由物業使用人交納物業管理費的協議。因此，做為起訴物業管理費糾紛案的原告，物業管理公司必須舉證爭議物業的所有人。如所有人與使用人不一致的情況下，物業公司還要舉證使用人是誰的證據以及物業所有人與使用人達成的由物業使用人交納物業管理費的協議。

在此項舉證方面，物業管理公司最大的失誤是，重視業主拖欠物業管理費的證據，輕視誰是物業的業主即物業管理費交納義務人的證據;重視物業所有人即業主交納物業管理費的舉證，而忽視甚至根本沒想到過就物業使用人身份的舉證，這顯然是物業管理公司的重大失誤。

物業管理公司如此重大失誤的法律后果是，雖然物業管理公司舉證了有權在爭議小區從事物業管理的事實依據即爭議小區從事的物業管理合法有效應受法律保護了，但因其未舉證拖欠物業管理費的業主或使用人是誰，從而使法院無法確定拖欠物業費的責任人是誰，因而無法支持作為原告的物業公司的訴訟主張。

物業管理公司為何不舉證爭議物業的所有人或使用人是誰?筆者認為與物業公司舉證本文前述第一、二項所述的關于開發商的身份、物業公司資質時所犯的錯誤如出一轍，即犯了想當然的錯誤。物業公司想當然地認為與業主天天見面，爭議物業的所有人或使用人是誰自然沒有爭議，無需舉證。殊不知，這只是物業公司一廂情愿的想法，業主未必這樣想。業主認為，既然打官司，就要講證據，因物業公司并未舉證拖欠物業管理費的業主是誰，顯然出現了重大的漏洞。既然物業公司的起訴出現了重大的漏洞，做為被告的業主求之不得。也就是說，在物業公司未舉證拖欠物業管理費的業主是誰的情況下，業主明明是拖欠物業管理費的業主，可業主就是不承認，如果業主堅持不承認自己就是拖欠物業管理費的業主，此時無論是物業公司還是法庭均拿業主一點辦法都沒有。一個不言而喻的道理是：誰讓你物業公司舉證出現失誤了呢?你原告總不會指望我被告為你原告的訴訟請求提供證據吧?!換言之，如果原告是物業公司方舉證了爭議物業所有人是誰的證據，即便業主再賴能賴得過去嗎?

因此，正是從這個意義上說，物業公司與其指責業主耍賴，不如認真檢討一下自己的舉證失誤更有實際意義的多。換個角度來說，原告**業公司將自己的舉證失誤遷怒于業主耍賴也是不公平的。你物業公司告業主拖欠物業管理費卻沒有舉證任何證據，你物業公司又有多少誠信可言!在物業公司就誰是爭議物業的業主未舉證的情況下，物業公司憑什么讓法庭相信物業公司起訴的被告就是本案拖欠物業管理費的業主?說到此，又回到了本文第一個問題所闡述的規則的重要性上來了，在被告業主一方尊重、遵守規則的前提下，原告物業公司因自己的舉證失誤指責業主的抵賴是徒勞的，無法改變原告物業公司敗訴的命運。筆者在此強調說明的是，此種情況下物業公司的敗訴其實與與被告業主方的品行與誠信無關，被告業主方只是堅守、利用了規則而已。

五、拖欠物業管理費的證明

做為原告的物業管理公司要從法律上證明被告業主方拖欠其物業管理費，在前述事項已被證明的基礎上，還必須舉證如下證據：

1、爭議的物業已被物業所有人或使用人使用的證明

《物業服務收費辦法》第15條規定：“納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用或者物業服務資金由開發建設單位全額交納。”

根據前述法律規定，物業被使用與被閑置，業主交納管理費的標準是不同的。如果做為原告的物業公司不舉證爭議物業已被所有人或使用人使用的證據，則物業的所有人或使用人往往會否認其已使用了爭議的物業，哪怕是在所有人或使用人一直都在使用的情況下。

那什么證據能夠證明物業的所有人或使用人一直都在使用物業呢?這就需要物業公司在進駐小區從事物業管理的時候，就注意搜集、取得并在訴訟時積極取證這方面的證據，例如業主入住登記表、維修登記表、水電費交納憑證等等，凡是能證明業主使用爭議物業的人證、物證、書證、視聽資料等都可做為業主使用物業的證據。審判實踐表明，不是沒有業主使用其物業的證據，而是物業公司及其代理人沒有注意搜集、調取、舉證這方面的證據，因舉證出現重大失誤而被業主的代理人鉆了空子。如前所述，指責業主不誠實或鉆空子是毫無意義的，誰讓你物業公司留空子讓業主鉆呢?

那什么證據能證明物業的所有人呢?房屋所有權證是房屋所有權的唯一合法憑證，除此之外，商品房買賣合同、付款憑證、商品房預售登記備案表等證據均可證明房屋的所有人。物業管理公司做為爭議物業的管理者，自其從開發商或業主委員會手中接手物業管理時，每戶房產的所有人資料是其接受物業管理的必備的法定資料，物業公司舉證這方面的證據如同其舉證物業所有人使用物業的證據一樣，并不困難，關鍵是要有這方面的證據意識，處處做有心人。

2、爭議的物業已被業主或使用人使用時間的證據

打物業合同糾紛的官司時業主為自己爭取權益，應該來律霸網上做個咨詢問問專業法律人士。