租賃農村土地謹防騙子的幾點告知如何簽訂土地租賃合同?

案件回放

北京某投資管理有限公司(下稱投資公司)與北京某物業管理有限公司(下稱物業公司)簽訂協議書，投資公司租賃物業公司土地使用權，按年支付租金;合同期10年。簽訂合同后，投資公司投入2500萬元進行廠房建設及其他基礎設施建設，投入使用后不久，物業公司擅自斷絕投資公司廠房的水電供應，投資公司廠房癱瘓。投資公司向北京仲裁委員會提起仲裁，要求物業公司賠償損失3000萬元，仲裁委缺席裁決，駁回仲裁請求。投資公司遂向北京市第二中級人民法院提起訴訟，法院審理后查明，物業公司承租北京某機床廠的廠房用地，承租期僅7年;機床廠在之前已經將該土地使用權轉讓給某房產公司開發，并收取了拆遷補償費。同時，法院查明，前述仲裁庭組成人員中，仲裁員朱某系物業公司總經理的弟弟。法院一審判決：撤銷仲裁裁決，物業公司賠償投資公司2500萬元。物業公司不服，提起上訴，二審法院依法駁回上訴，維持原判。

本案律析：

簽訂土地租賃合同時須注意：出租人是否擁有該土地使用權，是否屬于轉租;認真審核出租人土地使用權證照，仔細查看可租期限;認真審查出租人信息，重點關注出租人是否將土地抵押;合同中應當明確出租人承擔的各項義務，主要是出租人應當提供的基礎條件等;爭議管轄約定要注意，盡量避免仲裁。

租賃農村土地時除了上述注意點外還需要知悉下列內容：

一、問題的提出

由于集體土地的租金相對比較便宜，在現行經濟活動中，租用集體土地興辦企業及建造廠房的情況在實踐中普遍存在。但是在目前的法律環境下，“擅自將農民集體所有的土地的使用權出讓、轉讓或者出租用于非農業建設”，仍然是國家嚴格限制的行為;在審判實踐中，擅自出租集體土地使用權行為也多被法院認定為無效行為。因此，對于簽訂集體土地租賃合同取得企業經營用地，需要謹慎對待并盡量避免相應法律風險。

二、國家法律政策背景

對于集體土地使用權的流轉問題要適用《土地管理法》的規定，而《土地管理法》對于租賃使用集體建設用地是有著相當嚴格的限制規定的，具體體現在以下規定：

第四十三條

任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地;但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉(鎮)村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外。

前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征用的原屬于農民集體所有的土地。

第五十九條

鄉鎮企業、鄉(鎮)村公共設施、公益事業、農村村民住宅等鄉(鎮)村建設，應當按照村莊和集鎮規劃，合理布局，綜合開發，配套建設;建設用地，應當符合鄉(鎮)土地利用總體規劃和土地利用年度計劃，并依照本法第四十四條、第六十條、第六十一條、第六十二條的規定辦理審批手續。

第六十條

農村集體經濟組織使用鄉(鎮)土地利用總體規劃確定的建設用地興辦企業或者與其他單位、個人以土地使用權入股、聯營等形式共同舉辦企業的，應當持有關批準文件，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按照省、自治區、直轄市規定的批準權限，由縣級以上地方人民政府批準;其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。

第六十三條

農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設;但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。

由上述規定可知：

(1)任何單位或個人進行建設，如果不符合規定的集體土地使用權主體資格，則必須依法申請使用國有土地。

(2)集體建設用地僅限于(a)興辦鄉鎮企業(b)村民建設住宅(c)鄉鎮村公共設施和公益事業建設等3種使用范圍。

(3)不符合上述規定的集體土地使用權主體資格，既不能在集體土地初級市場取得集體土地使用權，也不能在集體土地二級市場以出讓、轉讓或出租形式獲得。

(4)對于集體土地企業使用權的對外出租，法律是有限制條件的，即僅限于出租與集體經濟組織開辦的或以入股、聯營形式與他人共同舉辦的鄉鎮企業。

三、通過簽訂土地租賃合同取得集體土地使用權的風險

由上述分析可以明確，通過租賃方式合法取得集體建設用地使用權僅限于“符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移”的情況。其他的租賃行為均為無效行為，雙方當事人所簽訂的《土地租賃合同》等也均因違反國家法律的強制性規定而成為無效合同。

因合同無效可能導致的結果是

對于“擅自將農民集體所有的土地的使用權出讓、轉讓或者出租用于非農業建設的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令限期改正，沒收違法所得，并處罰款。”

對于未通過合法方式取得出讓、出租集體土地使用權的企業和個人，一旦《租賃合同》被認定為無效，在無效合同的基礎上取得的土地使用權是完全沒有合法保障的，其上興建的廠房也會因認定為違章建筑而得不到應有的補償。

四、合法化操作的建議

因此，面對實踐中大量存在的利用集體建設用地進行企業生產經營的情況，對于需要取得集體土地用于生產經營的企業而言，在現有的法律環境下更應該謹慎應對，可以考慮從以下幾種途徑規避法律風險：

通過股轉轉讓方式取得集體建設用地的使用權

但是這種方式對于僅僅需要解決用地問題的企業會面臨解決整個企業的行業轉化、債權債務重組等一系列其他問題，對于需要取得大面積土地用于長久生產經營，并需要興建大批廠房的企業，建議從源頭開始規范拿地方式，以避免合同無效導致的更為嚴重的經營損失。

通過租賃集體建設用地上已有的房屋達到取得生產經營場地的需要

這種方式相對于前一種而言，取得生產經營場地的方式較為簡單，也容易操作，但需要注意的前提條件是，已有的建設用地及地上房屋，是通過合法的審批手續取得的。