房屋作為公民財(cái)產(chǎn)權(quán)中一項(xiàng)十分重要的物權(quán)，國(guó)家對(duì)其的管控十分嚴(yán)格，根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第九條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。因此，如果想把房屋贈(zèng)與給其他人，那么必須經(jīng)過(guò)過(guò)戶，物權(quán)才發(fā)生轉(zhuǎn)移，而對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移，有買(mǎi)賣(mài)、繼承和贈(zèng)與三種方式。私有普通住宅在進(jìn)行房產(chǎn)交易時(shí)要區(qū)分是否滿兩年，如果交易時(shí)房屋未滿兩年，需繳納5.6%的營(yíng)業(yè)稅，下文將以一套已滿兩年，現(xiàn)市值200萬(wàn)元的私人住宅為例，分別計(jì)算房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、繼承、贈(zèng)與需繳納的稅費(fèi)情況。

一、房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)

契稅：200*1%=2萬(wàn)元(房屋面積90平米以下)

200*1.5%=3萬(wàn)元(房屋面積在90~144平米之間)

200*3%=6萬(wàn)元(房屋面積在144平米以上)

營(yíng)業(yè)稅：200*5.6%=11.2萬(wàn)元(如果房屋滿2年無(wú)需繳納)

個(gè)稅：200*1%=2萬(wàn)元(如果房屋滿5年且是唯一一套住房無(wú)需繳納)

二、房產(chǎn)贈(zèng)與

契稅：200*3%=6萬(wàn)元

這里需要說(shuō)明的是，根據(jù)《財(cái)政部關(guān)于個(gè)人無(wú)償受贈(zèng)房屋個(gè)人所得稅問(wèn)題通知》，如果子女要將此次受贈(zèng)的房屋出售的話，需要繳納個(gè)人所得稅，計(jì)算方式為：(轉(zhuǎn)讓收入一受贈(zèng)時(shí)契稅)×20%，以這套200萬(wàn)元的房屋為例，需要繳納的個(gè)稅：(200-6)*20%=38.8萬(wàn)元，因此，如果考慮將來(lái)要出售受贈(zèng)房屋，要考慮將來(lái)要繳納的稅費(fèi)問(wèn)題。

三、房產(chǎn)繼承

2016年7月14日起，房屋繼承無(wú)需強(qiáng)制進(jìn)行公證，因此，房屋繼承只需繳納少量的登記費(fèi)和印花稅。如果子女將繼承的房屋繼續(xù)出售，和買(mǎi)賣(mài)取得的房屋繳納稅費(fèi)的情況相同。

綜上所述，對(duì)于房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、繼承和贈(zèng)與三種方式而言，房屋繼承的方式繳納的稅費(fèi)相對(duì)而言更少一些，房產(chǎn)過(guò)戶除了要繳納的稅費(fèi)問(wèn)題比較復(fù)雜，程序和流程也是比較嚴(yán)格，因此對(duì)于想把房屋過(guò)戶給兒女的長(zhǎng)輩而言，最好去公證處做一份公證遺囑，遺囑公證費(fèi)用根據(jù)地區(qū)不同幾百元不等，最低200元。費(fèi)用不高，但是能夠簡(jiǎn)化很多將來(lái)過(guò)戶需要走的流程，減少將來(lái)可能產(chǎn)生的糾紛，更能達(dá)到既合法也方便的將房產(chǎn)留給子女的目的。

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