上海擬新規嚴控偷面積 第二個陽臺面積全值計算

　　買房送面積，已然是開發商慣用的營銷“噱頭”之一。但在今后，這一做法極有可能戛然而止。記者昨天(5月10日)獲悉，上海正醞釀出臺《上海市建筑面積計算規劃管理暫行規定》，旨在加強對包括房地產項目在內的建筑工程面積的管理。對于開發商在產品設計、建造中屢試不爽的“偷面積”伎倆，新規多處暗示“嚴控”。

　　“控偷”文本內部迅速流傳

　　“是的，我們已經看到了這個文本，正在組織研究人員進行研讀。 ”昨天，滬上一開發商相關負責人私下向記者透露：政府有意對日漸泛濫的“偷面積”現象進行嚴控。

　　在金地、綠地等一些知名房地產開發商處，這一消息亦得到證實。 “從去年下半年開始，規劃、土地等有關部門就表達出要進一步規范建筑面積計算這一項內容的意向。 ”大華集團有關人士說。上海萬科有關人士則透露，“但僅限于聽說有這樣的一個文件，還沒有看到確切的文本。 ”

　　“如果真的是要對‘偷面積’作出進一步規范，那對房地產開發項目的產品設計、規劃都有很大影響。 ”某房地產項目負責產品研發的一位負責人表示，原本開發商還能利用政策的“空子”，在產品設計上打擦邊球，使得房屋建筑“派生”出一些額外的空間來，便于在預售中占據先機。“如果把這塊‘水分’擠干，新開樓盤項目‘買房送面積’的營銷伎倆基本等于胎死腹中。 ”

　　送審稿多項規定劍指“偷面積”

　　就在昨天，記者獲得了一份《上海市建筑面積計算規劃管理暫行規定(送審稿)》(以下簡稱“送審稿”)，據有關方面透露，這即是開發商所稱的“控偷令”。

　　盡管還只是一份“送審稿”，但新規對地下室、陽臺、飄窗等極有可能產生“偷面積”行為的房屋結構、部位的建筑面積計算方法、規則都作出了較為詳盡的規定，并明確表示“不得隨意虛構設計平面用途及性質。 ”

　　例如，地下室建筑面積該如何計算，“送審稿”明確，“地下室建筑面積不計入容積率，但必須符合地下室判定標準。 ”業內人士點評，這樣的新規定，旨在防止在一層建筑外墻覆土后稱其為地下室。

　　“送審稿”指出，“單套住宅中第二個或兩個以上陽臺應按水平投影面積計入容積率。 ”業內人士評析，第二個陽臺全值計入容積率，防止大量房間寫成陽臺來“偷面積”。

　　新規明確，“住宅分戶門、房屋建筑結構圍合范圍以內的建筑空間，均屬套內使用空間，除設計規范有規定外，均應按水平投影面積計算建筑面積并計入容積率。建設項日含有飄窗設計的，應在申報圖紙中提供飄窗詳圖。 ”在業內人士看來，結構內的非相關法律規范規定的必要的空間或構件 (如陽臺、結構拉板、防火擋板等外)，均全值計入容積率，防止通過如空中花園等形式“偷面積”，同時嚴控飄窗“偷面積”。

　　“送審稿”一文本還對室外地面標高究竟該如何規定等內容作出明確，為防止大規模抬高室外地面標高，突破限高控制，防止將地面一層掩埋變成地下室而不計入容積率。

　　“送審稿”的最后，并沒有透露該規定的具體施行日期，只是表示，若新規正式出臺施行，“2000年3月15日上海市城市規劃管理局發布的《上海市建筑面積計算規劃管理暫行規定》(滬規法(2000)156號)同時廢止”。

　　可遏制開發商虛假營銷

　　滬上房產界不少業內人士都認為，新規的出臺必然有助于進一步規范房地產市場的產品設計、開發，從而遏制一些不法開發商大擺 “購房即增面積”的“噱頭”式虛假營銷。也有不少圈內人士表達了擔憂，一旦房屋建筑面積的計算從嚴把握，必然殃及剛性購房需求。#p#分頁標題#e#

　　一位不愿意透露姓名的房地產開發商便以陽臺為例指出，“陽臺過去一直是‘打擦邊球’最多的地方，一套房屋擁有兩個或者是多個陽臺的時候，按照舊的規定，第二個陽臺的面積都是減半計入，這的確為開發商日后的贈送面積埋下了‘伏筆’。”另一位主管產品設計的房地產圈內人士直言，眼下，樓市的購買主力多以首購、改善型等剛性需求為主，100平方米—150平方米左右的兩室戶、三室戶公寓通常是置業首選。這樣的公寓多半都有南、北兩個陽臺。“新的‘控偷令’可能首先規范的是那些地處郊縣地帶的別墅、類別墅，這些通常都是些極易滋生‘偷面積’現象的大面積物業，如果不分層級地實行‘一刀切’，必然會誤傷到如兩房、三房這樣的需要配備兩個以上陽臺的公寓型住宅。 ”