一、問題的提出

2007年8月24日，王某作為買方聯系北京某房地產經紀有限公司(以下簡稱“房地產中介公司”)，要求購買一套80平米左右的二手房。同時，王某向房地產中介公司交納意向金1萬元整，并約定在簽訂買賣合同后，轉為定金。隨后不久，房地產中介公司幫王某挑選到合適房源。9月9日，王某、房地產中介公司及賣方三方簽訂了《北京市存量房買賣居間服務合同》、《北京市存量房屋買賣合同》。合同簽訂后，買方發現賣方所賣房屋系央產房，尚未按照規定辦理上市交易手續，因此沒有取得所賣房屋的所有權證，房屋買賣合同無法繼續履行。9月11日，在房地產中介公司參加的情況下，買賣雙方協商一致，簽訂解除合同，賣方將已收取的三萬元首付款如數返還。之后，王某與房地產中介公司聯系，要求解除委托合同，并退還已交付的意向金1萬元整，并賠償損失。而房地產中介公司拒絕返還，并主張買賣合同已成立，故其有權收取居間報酬，王某應按約定支付三萬元整。

本案例中，主要涉及到兩個問題：一是作為居間人的房地產中介公司是否有權主張報酬;二是房地產中介公司是否需要承擔損害賠償責任。這也是有關居間合同的兩個重要問題。那么，居間人在何種情形下享有報酬請求權?因第三人的原因造成合同未成立時，居間人是否享有報酬請求權?而居間人的損害賠償責任又適用于何種場合呢?本文將在以下內容中進行深入討論。

二、居間人的報酬請求權?居間人的報酬請求權，是居間人所享有的諸種權利中最重要的。關于居間人報酬請求權的成立，各國都以居間達到目的為條件。如《德國民法典》第652條規定：“為指示訂約機會或為媒介合同約定居間報酬的人，只有在合同因居間人的指示或因其媒介而成立時，才有義務支付報酬”;《日本商法典》第550條規定：“居間人非于法律規定的居間手續終結后，不得請求報酬”。我國臺灣地區民法典第568條也規定：“居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬”。

有學者認為，我國合同法上對報酬請求權的規定并不像德國民法典或我國臺灣地區民法典規定的那樣嚴格，認定報告居間也以促成合同的訂立為居間報酬請求權的必要條件，大概是將報告居間作為純粹的信息調查來對待。①甚至，有學者主張，只要居間人確實為委托事務付出了勞務或提供了信息，居間人就有權請求給付報酬。②筆者對此并不贊同。我國合同法雖然明確了兩種居間類型,即報告居間和媒介居間，但是合同法對居間人報酬請求權的規定并沒有區分兩種居間類型有什么不同。由于居間人以報告訂約機會或提供訂立合同的媒介服務為內容，以促成委托人與他人達成交易為使命，故居間人是否促成合同成立，乃是其報酬請求權是否成立的明確標準。也就是說，居間人是就其“勞務的結果”而非“勞務的給付”而享有報酬請求權。因此，筆者認為，我國合同法也是以居間人促成合同成立為請求支付報酬的成立條件的。當然，在不違反法律強制性規定的前提下，當事人可以就居間人的報酬請求權進行約定。當事人有特別約定時，依其約定。

那么，這樣就涉及到對居間人促成合同成立的認定問題。按照一般的法理，居間人促成合同的成立，應該是經過居間人的努力，委托人和第三人之間達成了合法有效的合同。筆者認為，應包括以下兩個方面：

第一，委托人與第三人之間達成的合同必須合法有效。如果居間合同無效或被撤銷，當然不得認為居間合同已成立，居間人自然不享有報酬請求權。當然，有學者主張在此種情形下應區分居間人是否有過錯而區別對待。如果居間人在進行居間活動的過程中沒有過錯，而是由于第三人的原因造成，如由于第三人的欺詐行為導致委托人后來撤銷合同，那么此時委托人與第三人的合同糾紛就與居間人無關，居間人仍享有報酬請求權。筆者認為，這種觀點偏離了居間合同的結果性特點，居間人在進行居間活動中是否存在過錯并不應作為其是否享有報酬請求權的判斷依據。如果居間合同的無效或被撤銷是由于居間人的過錯而造成，那么居間人不僅不享有報酬請求權，更要承擔算害賠償責任。當然，居間人享有報酬請求權，以合同是否成立為準，至于該合同是否得到履行或被解除，則不影響居間人行使報酬請求權。

第二，委托人與第三人所達成的合同與居間人的居間行為有因果關系。這種因果關系，在報告居間中表現為，與委托人簽訂合同的第三人是由居間人介紹的;而在媒介居間中，則表現在居間人斡旋于雙方當事人之間，促使雙方進行協商并最終達成協議。對此因果關系的認定，和其他因果關系的認定一樣，并不要求是構成合同成立的唯一原因，只要能證明居間人進行的居間活動，在某種程度上促成了合同的訂立即可。③德國法院也認為僅需“除了其他事件外居間人之活動與有原因者”為已足。④當然，此因果關系，應當由居間人承擔舉證責任。

此外，因委托人的不正當行為導致合同不能訂立的，應屬于特殊情形。《合同法》第427條規定了居間人在未促成合同成立時，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動所支出的必要費用。現實中常見的情形是，買賣雙方在利益的驅動下，往往在居間人介紹雙方認識或達成協議后，就故意拒絕訂立合同，逃避支付居間報酬，事后雙方在私下進行交易。對于此種情形，一種觀點認為應區分不同情況區別對待：如果委托人與第三人達成的合同在居間合同的有效期內，居間人仍享有報酬請求權;如果委托人與第三人達成的合同超過了居間合同的有效期，則原則上居間人已喪失了報酬請求權;如果居間合同沒有訂立有效期的，那么應當確定一個合理的期間，而不應在任何時期都賦予居間人以報酬請求權，這一期間在當事人協商不成的情況下，只能由法官裁判決定。⑤另一種觀點則認為，此種情形屬于委托人為自己的利益不正當的阻止條件成就的行為，應視為條件已成就。委托人應當支付報酬，而不存在以居間合同的有效期或某段合理的期間為限來確定委托人是否應支付報酬的問題。⑥筆者同意后一種觀點。根據《合同法》第45條第2款的規定，當事人為自己的利益不正當地阻止條件成就的，視為條件已成就;不正當地促成條件成就的，則視為條件不成就。那么，按照此規定，居間人促成合同成立，但是因為委托人的故意阻止而使其不成就的，應當視為居間人已經促成合同成立，即使委托人與第三人之后再訂立合同，也仍屬得益于居間人之前的居間行為，故委托人應當支付報酬。

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