一、房產(chǎn)增值稅計(jì)算公式是什么

增值稅稅額＝增值額×增值稅稅率―扣除項(xiàng)目金額×扣除系數(shù)。

1、房地產(chǎn)增值稅，2016年5月1日起，營(yíng)改增試點(diǎn)全面推開(kāi)，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)納入試點(diǎn)范圍，執(zhí)行了20多年的營(yíng)業(yè)稅將正式退出歷史舞臺(tái)。按照新的增值稅稅率，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用11%稅率，金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)適用6%稅率。

2、有關(guān)營(yíng)改增的實(shí)施細(xì)則并未完全落地，而且國(guó)家承諾所有稅負(fù)只減不增，這使得房地產(chǎn)營(yíng)改增具體政策如何設(shè)計(jì)受到多方關(guān)注。從目前全國(guó)樓市“去庫(kù)存”的前提下，營(yíng)改增的實(shí)施在絕大多數(shù)城市是利好消息，有助于減輕稅費(fèi)從而清理庫(kù)存。

二、房產(chǎn)增值稅計(jì)算公式

(一)預(yù)售款增值稅核算的處理

1、預(yù)售款預(yù)繳增值稅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特有規(guī)定。根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局〔2016〕18號(hào)公告規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在預(yù)售階段收到預(yù)售款后，在次月增值稅申報(bào)期內(nèi)申報(bào)預(yù)繳。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)應(yīng)依據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——收入》進(jìn)行。房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)必須滿足收入確認(rèn)的四個(gè)條件：

(1)企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方;

(2)企業(yè)既沒(méi)有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒(méi)有對(duì)已售出的商品實(shí)施控制;

(3)與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè);

(4)相關(guān)的收入和成本能可靠地計(jì)量。房地產(chǎn)預(yù)售收入不是銷售房地產(chǎn)的銷售收入。

由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)正式銷售收入的確認(rèn)和計(jì)算納稅不是與收取預(yù)售款的預(yù)繳增值稅稅款相掛鉤。根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則等相關(guān)房地產(chǎn)收入確認(rèn)的原則，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在預(yù)售房產(chǎn)時(shí)不需要確認(rèn)銷售收入。因此，預(yù)售款預(yù)繳增值稅的賬戶處理是與其它的增值稅的處理有所不同的。

3、11月份增值稅申報(bào)期內(nèi)預(yù)繳增值稅申報(bào)時(shí)，填寫《增值稅預(yù)繳稅款表》，預(yù)繳預(yù)售款的預(yù)征增值稅，預(yù)征率為3%，預(yù)征的計(jì)稅依據(jù)為全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用/(1 11%)。對(duì)于預(yù)售款的增值稅核算，目前沒(méi)有明確的規(guī)定，但根據(jù)科目核算的基本規(guī)則及其特點(diǎn)，建議按以下方法核算：

借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅——已交稅金(預(yù)售款) 0.9萬(wàn)元

貸：銀行存款 0.9萬(wàn)元

這里有必要提醒一下：根據(jù)網(wǎng)絡(luò)曝光，有個(gè)別地方受地方政府的影響，采用5%的預(yù)征率進(jìn)行預(yù)征，這是嚴(yán)重違反稅收政策規(guī)定的，納稅人有權(quán)要求更正錯(cuò)誤。

(二)取得增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的核算

1、房地產(chǎn)的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的核算與其它一般納稅人的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額核算是一樣的。

例2：2016年11月15日，A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司向建筑承包商C建筑工程公司支付建筑工程款，取得建筑方按規(guī)定開(kāi)具的增值稅專用發(fā)票，注明工程款10萬(wàn)元，稅額0.3萬(wàn)元。則增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額核算為：

2、借：開(kāi)發(fā)成本——建筑安裝工程費(fèi)——某項(xiàng)目 10萬(wàn)元

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅——進(jìn)項(xiàng)稅額(3%稅率) 0.3萬(wàn)元

貸：銀行存款 10.3萬(wàn)元

(三)正式交房銷售時(shí)增值稅的核算

1、根據(jù)現(xiàn)有規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的房產(chǎn)銷售納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間一般為正式確認(rèn)交房、移交產(chǎn)權(quán)的時(shí)間。因此，正式交房銷售時(shí)，其增值稅的銷售額和銷項(xiàng)稅額的核算與其它增值稅一般納稅人的核算方法基本相同，區(qū)別在于一般存在預(yù)收賬款的結(jié)轉(zhuǎn)。

例3：A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司2016年11月23日，向客戶E(個(gè)人)正式交房，實(shí)現(xiàn)銷售，并開(kāi)具該房產(chǎn)的正式銷售的增值稅普通發(fā)票，顯示銷售額100萬(wàn)元，稅額11萬(wàn)元。客戶E之前已經(jīng)繳納預(yù)售款50萬(wàn)元，辦理正式交房時(shí)一次性補(bǔ)交差價(jià)61萬(wàn)元。則增值稅銷項(xiàng)稅額核算為：

2、借：銀行存款 61萬(wàn)元

預(yù)收帳款——客戶E 50萬(wàn)元

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入(A項(xiàng)目) 100萬(wàn)元

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅——銷項(xiàng)稅額(11%稅率) 11萬(wàn)元

(四)當(dāng)期一般計(jì)稅方法下應(yīng)納增值稅的核算

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般納稅人一般計(jì)稅方法的增值稅計(jì)算是：

當(dāng)期應(yīng)繳增值稅=正式交房實(shí)現(xiàn)銷售的銷項(xiàng)稅額—取得的可以并選擇抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額—預(yù)售款預(yù)繳的增值稅稅額。

1、當(dāng)期需要繳納增值稅的核算

例4：A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司2016年11月份，經(jīng)計(jì)算，一般計(jì)稅方法下應(yīng)納增值稅稅額為10萬(wàn)元，需要繳納。則增值稅銷項(xiàng)稅額核算為：

借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅——轉(zhuǎn)出未交增值稅 10萬(wàn)元

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅——一般計(jì)稅方法 10萬(wàn)元

當(dāng)實(shí)際繳納時(shí)：

借：應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅——一般計(jì)稅方法 10萬(wàn)元

貸：銀行存款 10萬(wàn)元

2、預(yù)繳多、當(dāng)期不需要繳納的增值稅核算

例5：A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司2016年12月份，經(jīng)計(jì)算，一般計(jì)稅方法下，當(dāng)期已經(jīng)預(yù)繳預(yù)售款增值稅共計(jì)30萬(wàn)元，其中用于抵繳應(yīng)納增值稅稅額15萬(wàn)元，尚余15萬(wàn)元結(jié)轉(zhuǎn)下期抵繳。則增值稅結(jié)轉(zhuǎn)下期抵繳的核算為：

借：應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅——一般計(jì)稅方法 15萬(wàn)元

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅——轉(zhuǎn)出多交增值稅 15萬(wàn)元

三、房產(chǎn)增值稅的影響

土地成本能否抵扣是關(guān)鍵。地產(chǎn)行業(yè)的成本主要由：

1、土地，

2、建安，

3、財(cái)務(wù)成本構(gòu)成。

地方政府無(wú)法開(kāi)具增值稅發(fā)票，利息成本需等待金融服務(wù)業(yè)進(jìn)行營(yíng)改增后方能取得發(fā)票。若土地及利息成本無(wú)法抵扣，則相當(dāng)于營(yíng)業(yè)稅由目前5.5%上升至6.75%，地產(chǎn)商面臨稅負(fù)增加的風(fēng)險(xiǎn)，且毛利越高的項(xiàng)目稅收負(fù)擔(dān)越大。如果政策特別規(guī)定允許房地產(chǎn)企業(yè)憑財(cái)政部門監(jiān)制的土地專用收據(jù)等作為抵扣憑證，則將大幅降低開(kāi)發(fā)商稅收成本(由5.5%下降至3.78%)。

以上就是對(duì)房產(chǎn)增值稅計(jì)算公式的介紹了。總的看來(lái)，在我國(guó)實(shí)行營(yíng)改增之后，房產(chǎn)的增值稅率已經(jīng)調(diào)整到了11%，但是，由于房產(chǎn)交易的標(biāo)的金額一般很大，支付也是分段支付，因此，在不同階段所要繳納的增值稅計(jì)算方式也是不同的。由于實(shí)務(wù)中的情形各有不同，所以小編建議您可以在告知房地產(chǎn)律師具體情況后獲取專業(yè)意見(jiàn)，這樣更有利于您問(wèn)題的迅速解決。