房屋租賃合同屬于特殊的合同，當(dāng)然要遵守《合同法》中對(duì)合同的一般性規(guī)定。所以房屋租賃合同無(wú)效也是要依據(jù)相關(guān)《合同法》規(guī)定的。究竟什么情況下房屋租賃合同無(wú)效呢？接下來(lái)，我們就一起了解一下。

目前我國(guó)認(rèn)定合同無(wú)效的法律依據(jù)主要是《民法通則》第五十八條和《合同法》第五十二條。

《民法通則》第五十八條規(guī)定：“下列民事行為無(wú)效：

(一)無(wú)民事行為能力人實(shí)施的;

(二)限制民事行為能力人依法不能獨(dú)立實(shí)施的;

(三)一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下所為的;

(四)惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益的;

(五)違反法律或者社會(huì)公共利益的;

(六)經(jīng)濟(jì)合同違反國(guó)家指令性計(jì)劃的;

(七)以合法形式掩蓋非法目的的。無(wú)效的民事行為，從行為開(kāi)始起就沒(méi)有法律約束力。”

《合同法》第五十二條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無(wú)效：

(一)一方以欺詐，脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益;

(二)惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益;

(三)以合法形式掩蓋非法目的;

(四)損害會(huì)公共利益;

(五)違反法律、行法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。”

由于社會(huì)活動(dòng)的復(fù)雜多樣，《民法通則》和《合同法》對(duì)于合同效力的認(rèn)定僅僅是規(guī)定了認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，但涉及到具體的合同，還需要結(jié)合相關(guān)司法解釋以及其他法律、行政法規(guī)來(lái)認(rèn)定。

下面主要就可能導(dǎo)致城市房屋租賃合同無(wú)效的情形進(jìn)行分析：

1、因簽訂合同主體不適格致使房屋租賃合同無(wú)效。

(1)無(wú)民事行為能力人或者無(wú)權(quán)代理人簽訂的房屋租賃合同;

(2)限制民事行為能力人或者越權(quán)代理人簽訂又未經(jīng)追認(rèn)的房屋租賃合同。

2、因租賃的房屋不符合法律規(guī)定或者合同約定，致使服務(wù)租賃合同無(wú)效。

(1)違法違章建筑的租賃合同無(wú)效：違法違章建筑物的租賃合同，一般應(yīng)認(rèn)定無(wú)效，但在一審法庭辯論終結(jié)前取得合法手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效：

①未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋;

②未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑;

③租賃期限超過(guò)臨時(shí)建筑的使用期限，超過(guò)部分無(wú)效;

④必需經(jīng)由公安消防機(jī)構(gòu)驗(yàn)收的房屋，未經(jīng)消防驗(yàn)收或者消防驗(yàn)收不合格的房屋;

(2)房屋租賃期限過(guò)長(zhǎng)：房屋租賃期限超過(guò)20年的，超過(guò)部分無(wú)效。

(3)共有房屋的無(wú)效：共有房屋的出租在共有人之間沒(méi)有特別約定的情況下，應(yīng)當(dāng)經(jīng)其他共有人同意，否則所訂租賃合同在共有人不予追認(rèn)的情況下將被認(rèn)定無(wú)效

(4) 房屋轉(zhuǎn)租的無(wú)效情形：承租人未經(jīng)出租人同意而擅自將房屋轉(zhuǎn)租，出租人有主張承租人與次承租人簽訂的轉(zhuǎn)租合同無(wú)效。承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí)，轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過(guò)部分的約定無(wú)效。但出租人與承租人另有約定的除外。

二、房屋租賃合同無(wú)效的法律后果

1、 房屋租賃合同無(wú)效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。

2、承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無(wú)效時(shí)，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有;不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。

3、出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的，人民法院不予支持。

一旦房屋租賃合同被認(rèn)定為無(wú)效，勢(shì)必會(huì)對(duì)房屋租賃雙方帶來(lái)很大的影響。此時(shí)，基于合同無(wú)效恢復(fù)原狀的情況，需要雙方返還之前所得的財(cái)物。這已經(jīng)屬于比較復(fù)雜的程序了，要是您有需要的話，可以具體咨詢律霸的在線律師。