哪些房產(chǎn)不能抵押？如何抵押房地產(chǎn)？根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》第四十一條的規(guī)定，當(dāng)事人以本法第四十二條規(guī)定的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)對(duì)抵押物進(jìn)行登記，抵押合同自登記之日起生效。第四十二條辦理抵押物登記的部門是：（一）以地上無固定物的土地使用權(quán)抵押的，由土地管理部門頒發(fā)土地使用權(quán)證書；（2） 以城市房地產(chǎn)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)廠房抵押的，由縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門抵押；（三）以林木抵押的，由縣級(jí)以上林木主管部門抵押；（四）以航空器、船舶抵押的，由縣級(jí)以上林木主管部門抵押以車輛抵押的，由運(yùn)輸工具登記部門辦理；（五）以企業(yè)設(shè)備和其他動(dòng)產(chǎn)抵押的，由財(cái)產(chǎn)所在地工商行政管理部門辦理。

并非所有的不動(dòng)產(chǎn)都可以抵押，有些不動(dòng)產(chǎn)不能抵押，如果不動(dòng)產(chǎn)不能抵押，抵押合同無效。不能抵押的房地產(chǎn)如下：

<1。土地所有權(quán)。土地所有權(quán)是指土地所有者依法對(duì)土地的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。我國土地所有權(quán)的主體只能是國家或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織。其他任何組織和個(gè)人都不能享有土地所有權(quán)，因此我國的土地所有權(quán)不能抵押。耕地、宅基地、私有土地、私有山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押。但也有兩種例外情況：（一）抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包人同意抵押的荒山、溝壑、丘陵、灘涂等荒地的土地使用權(quán)可以抵押；

（2）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村企業(yè)的土地使用權(quán)不能單獨(dú)抵押，但以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村企業(yè)的廠房抵押的，占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)可以同時(shí)抵押。

3。教育、醫(yī)療、市政等公益事業(yè)用房地產(chǎn)。如學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等公益性事業(yè)單位，社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他公益性設(shè)施的不動(dòng)產(chǎn)不得抵押。

4。不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)和使用權(quán)不明或存在爭(zhēng)議。抵押權(quán)的設(shè)立要求抵押人對(duì)抵押物享有所有權(quán)或者依法處分的權(quán)利。如果所有權(quán)存在爭(zhēng)議，抵押權(quán)的設(shè)立和實(shí)現(xiàn)就存在問題，不能保證債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。因此，禁止以權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)作為抵押。

5。列入文物保護(hù)名錄的建筑物和其他具有重要紀(jì)念意義的建筑物。這種建筑具有特殊的歷史和紀(jì)念意義。它與公共利益密切相關(guān)，不能隨便處置。因此，禁止用作抵押物。

6。依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)。被查封、扣押、監(jiān)管的房地產(chǎn)暫時(shí)處于不能轉(zhuǎn)讓的狀態(tài)。因?yàn)榈盅喝藷o權(quán)自由處分，所以不能抵押。

7。依法納入拆遷范圍的房地產(chǎn)。由于列入拆遷范圍的不動(dòng)產(chǎn)處于權(quán)利不確定狀態(tài)，為保護(hù)債權(quán)人利益，不能抵押。其他依法不能抵押的房地產(chǎn)。房屋抵押權(quán)被依法確認(rèn)為違法或者違法的，抵押權(quán)無效。

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