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哪些房產不能抵押，如何抵押房產

來源: 律霸小編整理 · 2025-06-25 · 1407人看過

哪些房產不能抵押？如何抵押房地產？根據《中華人民共和國擔保法》第四十一條的規定，當事人以本法第四十二條規定的財產抵押的，應當對抵押物進行登記，抵押合同自登記之日起生效。第四十二條辦理抵押物登記的部門是：（一）以地上無固定物的土地使用權抵押的，由土地管理部門頒發土地使用權證書；（2）以城市房地產、鄉（鎮）、村企業廠房抵押的，由縣級以上地方人民政府規定的部門抵押；（三）以林木抵押的，由縣級以上林木主管部門抵押；（四）以航空器、船舶抵押的，由縣級以上林木主管部門抵押以車輛抵押的，由運輸工具登記部門辦理；（五）以企業設備和其他動產抵押的，由財產所在地工商行政管理部門辦理。

并非所有的不動產都可以抵押，有些不動產不能抵押，如果不動產不能抵押，抵押合同無效。不能抵押的房地產如下：

<1。土地所有權。土地所有權是指土地所有者依法對土地的占有、使用、收益和處分的權利。我國土地所有權的主體只能是國家或農村集體經濟組織。其他任何組織和個人都不能享有土地所有權，因此我國的土地所有權不能抵押。耕地、宅基地、私有土地、私有山等集體所有的土地使用權不得抵押。但也有兩種例外情況：（一）抵押人依法承包并經發包人同意抵押的荒山、溝壑、丘陵、灘涂等荒地的土地使用權可以抵押；

（2）鄉（鎮）和村企業的土地使用權不能單獨抵押，但以鄉（鎮）和村企業的廠房抵押的，占用范圍內的土地使用權可以同時抵押。

3。教育、醫療、市政等公益事業用房地產。如學校、幼兒園、醫院等公益性事業單位，社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他公益性設施的不動產不得抵押。

4。不動產的所有權和使用權不明或存在爭議。抵押權的設立要求抵押人對抵押物享有所有權或者依法處分的權利。如果所有權存在爭議，抵押權的設立和實現就存在問題，不能保證債權的實現。因此，禁止以權屬有爭議的房地產作為抵押。

5。列入文物保護名錄的建筑物和其他具有重要紀念意義的建筑物。這種建筑具有特殊的歷史和紀念意義。它與公共利益密切相關，不能隨便處置。因此，禁止用作抵押物。

6。依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產。被查封、扣押、監管的房地產暫時處于不能轉讓的狀態。因為抵押人無權自由處分，所以不能抵押。

7。依法納入拆遷范圍的房地產。由于列入拆遷范圍的不動產處于權利不確定狀態，為保護債權人利益，不能抵押。其他依法不能抵押的房地產。房屋抵押權被依法確認為違法或者違法的，抵押權無效。

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