《土地法》和國土資源部等有關部門明確規定，國有土地必須通過招標、拍賣、掛牌等方式向社會公開出讓，也就是說，土地必須通過上述方式出讓。統稱招拍掛制度。

經營性土地使用權招拍掛作為管理城市土地、規范土地市場秩序的重中之重，理論上可以從源頭上防止土地租賃領域的腐敗，是提高城市土地管理水平和投資環境的重要舉措。它與協議出讓模式相比具有明顯的優勢，使土地出讓更加公平透明、價格合理，既減少了人為干擾因素，又杜絕了腐敗。土地招拍掛交易的共性是公開，但具體操作不同。不同的土地交易需要不同的交易方式。讓我們詳細解釋一下這三個方面。土地招標，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發布公告，邀請特定或者不特定的公民、法人和其他組織參與國有土地使用權招標，并根據招標結果確定土地使用者的行為。

在招標出讓過程中，國土局需要根據出讓土地的具體情況編制招標文件，并實施招標登記。投標人注冊時必須交納投標保證金，并提交營業執照復印件、法定代表人證明等文件。投標人按照招標文件的要求編制投標文件后，應在規定的時間內將投標文件密封并裝入指定的箱內。由專家組成的評標委員會按照評標標準對企業投標文件進行評審后，在規定的時間和地點開標。中標人確定后，招標人應向中標人發出“中標通知書”，中標人應在“中標通知書”規定的時間內，按招標文件規定與土地管理部門簽訂《國有土地使用權出讓合同》。其中，公開招標的投標人不得少于三個。投標人不足三人的，招標人應當停止開標。在公開招標中，投標企業的投標報價是評標的重要因素。但為了防止土地開發后續資金正常到位和土地閑置浪費現象的發生，開發商的專業經驗和實力也是評審委員會的重點。土地拍賣，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發布的拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競買，并根據競買結果確定土地使用者的行為。土地主管部門應當根據拍賣土地的特點編制拍賣文件，競買人應當在競買截止日期前提交競買申請，并支付不低于拍賣文件規定的保證金，并提交法定代表人證明等資信證明。競買人經審查合格后，領取印有編號的競買標志牌，按照拍賣公告規定的時間和地點進行拍賣。參加拍賣的競買人不得少于三人，否則應當終止拍賣。拍賣成交后，競買人應當在拍賣合同約定的時間內，與土地管理部門簽訂國有土地使用權出讓合同。土地拍賣最重要的原則是“價高者得”，這與其他拍賣形式一樣。國有土地使用權掛牌出讓，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發布掛牌公告，按照公告規定的期限擬定土地交易條件，在指定的土地交易場所掛牌出讓，接受競買人的競買申請，更新掛牌價格，并在土地使用者掛牌截止日根據競買結果確定。

政府土地主管部門編制掛牌文件，競買人在規定日期內提出競買申請，按規定交納保證金，提交法定代表人證明等資信證明，然后提交競買申請。在掛牌文件規定的掛牌起始日，掛牌期間只有一個競買人且報價不低于底價且符合其他交易條件的，競買人應當列明掛牌土地的位置、面積、用途、使用年限、規劃要求、起拍價、增量等，掛牌交易，掛牌期間有兩個以上競買人報價的，以報價最高的競買人為中標人；報價相同的，除報價低于底價的競買人外，以先報價的競買人為中標人。掛牌期內無競買人或者競買人報價低于底價，不符合其他交易條件的，不予成交，掛牌期不少于10個工作日。

確定競買人后，掛牌競買人向競買人出具掛牌交易確認書，中標人與市國土局簽訂國有土地使用權出讓合同，在上市交易確認書規定的時間內提供資源和住房。上市也遵循“價高者得”的重要原則。區別在于報價是否在現場進行。因為上市時報價是以書面形式進行的，引起的關注度和曝光度不如招拍掛。國土資源部有關負責人在2011年5月12日的新聞發布會上表示，《關于堅持和完善土地招拍掛出讓制度的意見》今天下發（以下簡稱《意見》）被稱為“意見”）。《意見》要求，要積極發揮招拍掛在土地資源市場配置中的作用，提高商品房質量，完善房地產用地預申請制度、土地交易平臺、土地出讓合同，積極探索招拍掛出讓方式，拍賣掛牌，保持底價穩定合理調整。根據《意見》，各市縣在社聯年度住房用地出讓計劃的基礎上，進一步細化擬出讓地塊、地塊的規劃和用地條件，完善商品房用地出讓預申請制度，并向社會公布用地單位申請向社會公布保障性安居工程用地分配情況，接受社會監督。《意見》明確了“限房價、競地價”、“限地價、競房價”、“商品房用地建設保障性住房”和“土地綜合利用最佳條件”四種招拍掛創新方式。要求各地因地制宜地調整措施，選擇合適的土地出讓方式和政策，落實政府促進合理布局、節約集約用地、有效合理調整房價和地價的政策，為了保障民生，穩定市場預期。

意見還要求完善土地交易平臺，積極推進國有商業建設用地網上掛牌出讓模式，市縣國土資源部門可通過互聯網發布出讓信息，明確土地開發利用條件、競買人資格和違約金，組織網上競買，確定競買人。你知道嗎