抵押房地產(chǎn)能否出售，《民法典》將于2021年1月1日起施行，《物權(quán)法》的生效日期為2020年12月31日。屆時，這一規(guī)定將被民法典取代，相關(guān)司法解釋將失效。《民法典》施行前的規(guī)定是：《中華人民共和國擔保法》第四十九條第一款規(guī)定：“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已登記的抵押物的，應當支付抵押金。”，轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)已抵押的，應當通知抵押權(quán)人和受讓人。抵押人未通知抵押權(quán)人或者受讓人的，轉(zhuǎn)讓無效。”根據(jù)《擔保法》規(guī)定，抵押期間抵押人擅自轉(zhuǎn)讓抵押物的，轉(zhuǎn)讓無效。但從不動產(chǎn)的角度看，在不動產(chǎn)抵押登記期間，不可能辦理過戶。如果只簽訂買賣合同，所有權(quán)不轉(zhuǎn)移，可以優(yōu)先保證抵押權(quán)的，這種簽訂行為不得侵害抵押權(quán)人的利益。因此，在司法實踐中，本案中合同的效力和操作并不都是無效的。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第六十七條的規(guī)定，抵押期間，抵押人未通知抵押權(quán)人或者受讓人轉(zhuǎn)讓抵押物的，抵押物已登記的，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)；取得抵押物所有權(quán)的受讓人可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償全部債務(wù)，解除抵押權(quán)。受讓人清償債務(wù)后，可以向抵押人追償。從最高法院的這一司法解釋中，我們可以看到兩個要點：一是在這種抵押物轉(zhuǎn)移的情況下，應當優(yōu)先保護抵押權(quán)；二是受讓人可以選擇代替?zhèn)鶆?wù)人清償債務(wù)，消滅抵押權(quán)。也就是說，在充分保護抵押權(quán)人利益的前提下，抵押物的出售可以發(fā)生效力。在這一點上，《物權(quán)法》給出了較為明確的結(jié)論。《物權(quán)法》第一百九十一條規(guī)定：“抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押物的，應當提前清償債務(wù)或者將轉(zhuǎn)讓價款存入抵押權(quán)人。轉(zhuǎn)讓價款超過債權(quán)數(shù)額的，歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。抵押期間，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押人不得轉(zhuǎn)讓抵押物，但受讓人應當代表抵押權(quán)人清償債務(wù)，解除抵押權(quán)的除外。”

既然不宜在抵押期間直接認定房地產(chǎn)交易無效，但抵押期間的房地產(chǎn)未經(jīng)抵押權(quán)人同意不得轉(zhuǎn)讓，如果買受人不愿意代抵押權(quán)人清償債務(wù)，該如何處理？上述法律和司法解釋并沒有給出明確的結(jié)論，在實踐中，各地的待遇也不盡相同，根據(jù)北京高院的意見，有以下幾點：

1。房屋抵押期間，出賣人（抵押人）未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押房屋的，不影響房屋買賣合同的效力。出賣人未履行合同約定的履行期限屆滿抵押權(quán)消滅義務(wù)，致使買受人無法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，而買方要求終止合同并要求賣方承擔相應的違約責任的，應予支持。

3。買受人不能辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，買受人要求繼續(xù)履行合同，辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，出賣人在合同約定的履行期限屆滿時，未履行抵押權(quán)消滅義務(wù)的，經(jīng)法院解釋后仍堅持不改的，其主張不予支持，但買受人同意并可以代為清償債務(wù)和消滅抵押權(quán)的除外。

4。法院可以根據(jù)案件的具體情況，與抵押權(quán)人協(xié)商，必要時可以增加抵押權(quán)人作為無獨立請求權(quán)的第三人參與訴訟。

房屋交易本身就很復雜，涉及抵押貸款時更為復雜。所以購房者在購買前一定要了解房地產(chǎn)的具體情況，是否抵押、出售、查封等，可以到相關(guān)機構(gòu)確認其真實性。如果不知道如何確認，也可以咨詢相關(guān)律師。律霸還為律師提供在線咨詢服務(wù)。歡迎您參加法律咨詢。你知道嗎