它主要保證債務人不履行債務時債權人享有優先受償權，優先受償權是通過抵押物的實物形態轉化為價值來實現的。因此，抵押權是以抵押人所擁有的實物形態為抵押主體，不以轉讓所有權和使用權為債務擔保方式的一種法律保護行為。首先，哪些房產可以抵押？為了保證債務人按時還款，一些房產往往被抵押。我國《擔保法》第34條規定，下列財產可以抵押：

1。抵押人所有的房屋和其他固定在地上的物品。抵押人的機器、運輸工具和其他財產。抵押人有權依法處分地上的國有土地使用權、房屋和其他固定物。抵押人有權依法處分國有機械、交通工具和其他財產。抵押人依法承包并經發包人同意抵押的荒山、溝渠、山丘、灘涂等荒地的土地使用權。其他依法可以抵押的財產。第二，哪些房產不能抵押？我國《擔保法》第三十七條還規定了下列不能抵押的財產：

1。土地所有權。但第三十四條第（五）項、第三十六條第（三）項規定：“鄉（鎮）、村企業的土地使用權不得單獨抵押。以鄉（鎮）、村企業廠房等建筑物抵押的，應當將占用范圍內的土地使用權同時抵押，但有“同時抵押”規定的除外。

3。學校、幼兒園、醫院等公益性事業單位、教育設施、醫療衛生設施等社會團體公益性設施。

4。所有權或使用權不明確或有爭議的財產。

5。依法查封、扣押、監管的財產。

6。其他依法不能抵押的財產。抵押方式有三種，即普通抵押、浮動抵押和最高額抵押，分別為：

1。一般抵押，是指當事人約定實現抵押時，債務人或者第三人不將財產的占有權轉移給債務人，保證債務履行，債務人不履行到期債務或者債務發生的行為，債權人有優先受償的權利。

這種抵押是當今生活中使用最廣泛的法律。其特點是與抵押擔保合同法相對應的主債務合同。這種抵押形式對于那些經常有業務往來的企業來說過于繁瑣、僵化、不方便。它更適合于那些不經常簽訂的合同，比如那些與我們關系密切的合同：房貸、朋友間的私人貸款等等。浮動抵押是指債務人以其現有的和未來的動產為債務提供擔保，被擔保的動產處于浮動狀態而非固定狀態，直至債務無法清償或者當事人約定的抵押權實現為止的制度法，債權人對動產在一定時點享有優先受償權。

根據我國《物權法》，浮動抵押的主體僅限于企業、個體工商戶、農業生產經營者，不包括消費者；而浮動抵押的資產僅限于生產設備、原材料、半成品、成品等動產，不包括房地產；融資的目的主要是解決正常生產經營活動中流動資金不足的問題，不適合消費、抵押、信用卡、中長期項目等融資方式。因此，在企業、個體工商戶和農業經營者解決正常生產經營活動中流動性不足的問題時，選擇這種較為靈活的抵押形式更為有利。所謂最高額抵押，是指債務人或者第三人在一定期間內為連續債權提供擔保物權，以保證債務履行的法律。債務人不履行到期債務或者當事人約定實現抵押的，抵押權人有權在債務的最高限額內優先受償。

以上是編者對《房產抵押貸款需要了解的關鍵問題》的總結律師網. 我希望它能幫助你