根據物權法的一般原則，房屋抵押權的設立不以房屋的占有為基礎。房屋所有人在設定抵押權的同時，往往也設定了房屋租賃權，以達到充分利用房產的目的。根據租賃合同，承租人有權要求出租人支付房屋價款，占有和使用房屋。這兩種權利通常是和平的，但債務人不能償還到期債務。房屋抵押權人要求實現抵押權時，必然涉及租賃中所涉及的抵押物的處分、占有和使用。此時，租賃權與抵押權將發生沖突。此時，我們不能簡單地依據物權高于債權的原則來處理租賃權，因為租賃權作為一種物化的債權，承載著法律保護弱者權利的理念。但是，如果完全照搬“賣不破租”的原則，就會造成抵押權的侵權。通過對我國相關法律法規的總結，解決房屋租賃權與抵押權的沖突應遵循以下兩個原則。《物權法》第一百九十條規定，抵押物在抵押合同訂立前已經出租的，原租賃關系不受抵押的影響。抵押權成立后，抵押物出租的，租賃關系不對抗已登記的抵押權。《最高人民法院關于民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第二十六條第一款規定：“被執行人轉讓、設置權利負擔或者有其他妨礙執行財產的行為的，不得對申請執行人采取行動《最高人民法院關于民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第三十一條第二款規定：“拍賣財產的原租賃權和其他用益物權，不因拍賣而消滅，但該權利繼續存在于拍賣財產中，影響優先受償擔保權益或者其他優先受償權的實現的，人民法院應當在拍賣前依法予以解除。”上述規定確立了解決租賃權與抵押權沖突的基本原則。哪個權利具有優先權就是優先權，即優先原則。應當指出的是，優先權原則只規定了“租賃關系不得與登記的抵押權相抵觸”。租賃權和抵押權同時成立，出租人與承租人、抵押權人與抵押人確定的權利義務不受此影響。法律的目的是通過調整權利邊界來平衡社會各方的利益。在處理租賃權與抵押權的沖突時，應堅持利益平衡原則，充分考慮承租人和抵押權人的利益，協調雙方的沖突因素，使雙方的利益在共存、協調的基礎上達到合理的優化狀態兼容性。具體來說，在處理權利沖突時，在租賃權不影響抵押權實現的情況下，可以考慮以租金拍賣或者支持承租人的優先購買權。

對于事后成立的租賃權，法院可以在執行中取消拍賣后的權利，但現實中并不是所有的租賃權都會影響抵押權的實現。對于租賃期限短、不影響抵押權實現的租賃權，法院可以采取帶租拍賣或者在承租人的協助下實現抵押權。

對于較早設立的租賃權，法律通過設立“買賣不違背租賃”來保護處于弱勢地位的承租人，防止其處于不安狀態，維護社會穩定。同時，法律賦予承租人優先購買權也是解決這種權利沖突的途徑。優先購買權也有利于減少房屋權利人的數量，明晰房屋產權。解決租賃權與抵押權沖突的關鍵是正確把握租賃權與抵押權的成立時間。《物權法》規定，抵押權在“登記時”成立。在租賃權方面，《最高人民法院關于審理城市房屋租賃合同糾紛具體應用法律若干問題的解釋》第六條規定了“一房多租”情形下占有人優先的原則。人民法院根據占有順序、登記順序和合同成立順序，優先確定租賃權，因此，承租人占有房屋的時間應視為租賃權發生對抗效力的時間。（2） 租賃權對抗效力公示問題，理論界和司法界對租賃權對抗效力公示的必要性已達成共識。不同之處在于公示方式不同于日本、法國等國所采用的登記公示方式。這是因為租賃權在本質上仍然是一種債權，債權的設立應當以雙方當事人的約定為基礎。采取登記對抗會增加交易環節的成本，不利于物流轉移的效率。另外，將占有作為確定租賃權對抗效果的重要要件，有利于防止抵押人與承租人惡意串通、編造租賃合同、逃避執行。因此，《最高人民法院關于審理城市房屋租賃合同糾紛具體應用法律若干問題的解釋》第六條強調了“占有”對租賃權認定的重要性，將“占有”確立為租賃權對抗效力的重要要件。這里的“占有”應該是廣義的理解。承租人將該房屋用于生產、生活、經營、裝修等處置和利用的，應當認定為占有，其租賃權具有對抗效力。（3） 什么是“不利影響”。王健先生在對《臺灣地區民法典》第866條的解釋中指出，“抵押權不受此影響”，“所謂受影響，是指因地上權或租賃關系的存在，任何人不得購買，或出售不足以清償抵押權”。因此，我們理解“不利影響”應該是指租賃權的存在不應影響抵押權成立后的實現。租賃權的存在影響抵押房屋交換價值，致使債權無法清償的，人民法院應當解除租賃關系，進行拍賣。你知道嗎