據(jù)介紹，在對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的房屋采取查封等強(qiáng)制措施的過(guò)程中，部分購(gòu)房人會(huì)發(fā)現(xiàn)房屋被查封，無(wú)法過(guò)戶(hù)，向法院提出異議，要求停止執(zhí)行，解除查封。這種情況在法庭上非常普遍，而且有愈演愈烈的趨勢(shì)。據(jù)市第二人民法院統(tǒng)計(jì)，近八成案件為10余名購(gòu)房者集體提出異議申請(qǐng)，達(dá)127件。他們都是從開(kāi)發(fā)商手中購(gòu)買(mǎi)一手房的業(yè)主，都是期房，幾乎都交了全款。”房屋一經(jīng)拍賣(mài)，購(gòu)房款只能向出賣(mài)人追討，而出賣(mài)人作為被執(zhí)行人，基本上沒(méi)有償債能力或已經(jīng)消失，買(mǎi)受人的畢生積蓄也會(huì)瞬間消失”，北京市第二人民法院執(zhí)行二庭副庭長(zhǎng)詹彤說(shuō)中消協(xié)表示，部分購(gòu)房者在房屋被查封前只簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)和意向書(shū)，在房屋被查封后才簽訂正式合同，因此請(qǐng)求法院停止執(zhí)行很難得到支持。此外，如果房屋在查封前未被合法占用或者查封時(shí)房屋尚未竣工交付的，不予支持。因自身原因不能證明房屋已付款或者未及時(shí)辦理過(guò)戶(hù)登記的，不予受理。那么如何防范買(mǎi)房可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)呢？詹彤表示，房屋開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售手續(xù)是否齊全，按揭是否設(shè)定，是否被法院查封，對(duì)購(gòu)房者能否順利完成交易、取得產(chǎn)權(quán)有著重大影響。因此，在買(mǎi)房之前，一定要進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查，了解房屋的上述情況以及賣(mài)方尤其是開(kāi)發(fā)商的信用狀況。一旦發(fā)現(xiàn)不當(dāng)，要提高警惕，謹(jǐn)慎交易。

預(yù)告登記也是規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的重要手段之一。我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定的通知登記制度是保障購(gòu)房人財(cái)產(chǎn)權(quán)利順利實(shí)現(xiàn)的保全制度。一旦簽訂合同并辦理了預(yù)告登記，出賣(mài)人就不能再設(shè)定抵押權(quán)和辦理抵押登記，也不能再單獨(dú)處分房屋，這大大降低了出賣(mài)人惡意損害買(mǎi)受人利益的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，由于預(yù)告登記申請(qǐng)權(quán)具有排除包括強(qiáng)制執(zhí)行在內(nèi)的處罰的功能，法院應(yīng)當(dāng)支持買(mǎi)受人停止處罰的請(qǐng)求。符合物權(quán)登記條件的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步解除查封，停止執(zhí)行。建議買(mǎi)方充分利用法律權(quán)利為自己建立防火墻。執(zhí)行法官侯*成說(shuō)：“只要購(gòu)房人和開(kāi)發(fā)商在簽訂合同后到房管部門(mén)辦理預(yù)告登記，就可以在房產(chǎn)證未出之前抗拒法院的查封。”俗話(huà)說(shuō)，打官司就是打證據(jù)。要注意收集和留存發(fā)票、過(guò)戶(hù)憑證、票據(jù)存根、入住通知書(shū)、物業(yè)取暖費(fèi)繳納證明等能夠證明房屋付款和實(shí)際占有的合法有效證據(jù)，對(duì)難以核實(shí)的房屋付款，盡量不要使用現(xiàn)金支付。同時(shí)，要注意可能影響證據(jù)有效性的細(xì)節(jié)。房屋付款發(fā)票或收據(jù)上的付款人應(yīng)當(dāng)與合同約定的買(mǎi)受人一致。不要更改發(fā)票內(nèi)容，也不要輕易將房款轉(zhuǎn)入非售房人的賬戶(hù)，如開(kāi)發(fā)商員工的個(gè)人賬戶(hù)，以免因證據(jù)的瑕疵而導(dǎo)致證據(jù)力的下降。

除法律規(guī)定的特殊情況外，房屋所有權(quán)必須依法登記后才能發(fā)生法律效力。如果有一天房子不過(guò)戶(hù)到自己名下，就有可能被法院作為他人財(cái)產(chǎn)采取強(qiáng)制執(zhí)行措施。因此，在房屋交易中，購(gòu)房人不僅要注意合同的簽訂、房款的支付、房屋的交接，還要充分注意房屋產(chǎn)權(quán)的變更登記，在符合轉(zhuǎn)讓條件時(shí)及時(shí)辦理變更登記，防止外來(lái)因素造成無(wú)法彌補(bǔ)的損失。（顏飛）統(tǒng)計(jì)顯示，2014年至今年10月底，市第二人民法院共受理購(gòu)房人異議案件588件，占外地人異議案件總數(shù)的91.6%。

在簽訂合同時(shí)注意“定金”和“定金”

近年來(lái)，二手車(chē)交易市場(chǎng)的興起和不規(guī)范，導(dǎo)致二手車(chē)交易糾紛急劇增多。由于買(mǎi)家的粗心、賣(mài)家的貪婪以及二手車(chē)交易平臺(tái)的冷漠，二手車(chē)市場(chǎng)亟待凈化。針對(duì)幾起案件中凸顯的二手車(chē)銷(xiāo)售問(wèn)題，海淀法院近日就二手車(chē)銷(xiāo)售過(guò)程中應(yīng)注意的環(huán)節(jié)作出提示。

對(duì)關(guān)鍵環(huán)節(jié)的詳細(xì)約定

法官建議，市民在簽訂購(gòu)車(chē)合同時(shí)，應(yīng)及時(shí)要求對(duì)方提供詳細(xì)的車(chē)況說(shuō)明，或咨詢(xún)權(quán)威第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估和協(xié)商，然后在合同中反映合同。如原車(chē)保證無(wú)重大事故、重大機(jī)械危害等，合同中應(yīng)突出是否交車(chē)牌照、購(gòu)車(chē)附加費(fèi)證明及發(fā)票、年檢證明、原車(chē)發(fā)票、購(gòu)車(chē)保修及保修期。

此外，雙方的違約責(zé)任以及二手車(chē)購(gòu)買(mǎi)的付款時(shí)間和方式，如先付款后過(guò)戶(hù)，或先支付部分車(chē)款，過(guò)戶(hù)后補(bǔ)足余款等，都應(yīng)在合同中詳細(xì)說(shuō)明。法官表示，購(gòu)車(chē)人在購(gòu)買(mǎi)二手車(chē)前，應(yīng)了解二手車(chē)的相關(guān)法律法規(guī)和政策，以免觸犯法律法規(guī)，達(dá)不到購(gòu)車(chē)目的。

比如北京等地規(guī)定了限購(gòu)政策，購(gòu)車(chē)者必須有乘用車(chē)指標(biāo)等，如果購(gòu)車(chē)者不了解政策，最終可能一無(wú)所獲。另外，定金的性質(zhì)與二手車(chē)買(mǎi)賣(mài)中約定的定金有很大區(qū)別，所以雙方在簽訂合同時(shí)要謹(jǐn)慎。”“定金”是一種法律擔(dān)保，旨在督促債務(wù)人履行債務(wù)，保證債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。簽訂合同時(shí)，必須書(shū)面約定定金，并約定定金的金額和交付時(shí)間。法官特別指出，支付定金的一方不履行義務(wù)的，無(wú)權(quán)要求對(duì)方返還定金；收取定金的一方不履行義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)謨r(jià)或者按照約定追回。目前，我國(guó)法律沒(méi)有明確規(guī)定“定金”不具有定金的擔(dān)保性質(zhì)，可視為“預(yù)付款”。合同不能履行時(shí)，除不可抗力外，應(yīng)按雙方過(guò)錯(cuò)承擔(dān)違約責(zé)任。在簽訂二手車(chē)合同時(shí)，買(mǎi)方支付金額的性質(zhì)應(yīng)由雙方以條款的形式確定，以防發(fā)生爭(zhēng)吵。（黃*余）

課堂問(wèn)答

開(kāi)篇專(zhuān)欄：法律是底線，是規(guī)則，是保障每個(gè)人正常生活的基本工具。各種法律法規(guī)甚至規(guī)章制度都是浩瀚的，平時(shí)可能用不上，但關(guān)鍵時(shí)刻我們真的要依靠它們。在工作和生活中，很難避免與法律法規(guī)打交道。《北京晨報(bào)》大講堂的記者每周一都來(lái)這里為《晨報(bào)》讀者解答一些問(wèn)題。如果你有什么問(wèn)題，我會(huì)給你一些建議。如果你有任何專(zhuān)業(yè)問(wèn)題，我會(huì)幫你把規(guī)則交出來(lái)。真的不好。我也可以找更多的專(zhuān)業(yè)法官和律師來(lái)幫你回答問(wèn)題。查詢(xún)：我已從一家私營(yíng)企業(yè)退休。過(guò)去，我單位每年給我交600元取暖費(fèi)，但近年來(lái)，我單位取消了這項(xiàng)福利。我可以通過(guò)起訴來(lái)要求嗎？

記者：根據(jù)《關(guān)于冬季宿舍分戶(hù)繳費(fèi)方式的通知》