據介紹，在對登記在被執行人名下的房屋采取查封等強制措施的過程中，部分購房人會發現房屋被查封，無法過戶，向法院提出異議，要求停止執行，解除查封。這種情況在法庭上非常普遍，而且有愈演愈烈的趨勢。據市第二人民法院統計，近八成案件為10余名購房者集體提出異議申請，達127件。他們都是從開發商手中購買一手房的業主，都是期房，幾乎都交了全款。”房屋一經拍賣，購房款只能向出賣人追討，而出賣人作為被執行人，基本上沒有償債能力或已經消失，買受人的畢生積蓄也會瞬間消失”，北京市第二人民法院執行二庭副庭長詹彤說中消協表示，部分購房者在房屋被查封前只簽訂認購書和意向書，在房屋被查封后才簽訂正式合同，因此請求法院停止執行很難得到支持。此外，如果房屋在查封前未被合法占用或者查封時房屋尚未竣工交付的，不予支持。因自身原因不能證明房屋已付款或者未及時辦理過戶登記的，不予受理。那么如何防范買房可能帶來的風險呢？詹彤表示，房屋開發、銷售手續是否齊全，按揭是否設定，是否被法院查封，對購房者能否順利完成交易、取得產權有著重大影響。因此，在買房之前，一定要進行詳細的調查，了解房屋的上述情況以及賣方尤其是開發商的信用狀況。一旦發現不當，要提高警惕，謹慎交易。

預告登記也是規避風險的重要手段之一。我國《物權法》規定的通知登記制度是保障購房人財產權利順利實現的保全制度。一旦簽訂合同并辦理了預告登記，出賣人就不能再設定抵押權和辦理抵押登記，也不能再單獨處分房屋，這大大降低了出賣人惡意損害買受人利益的風險。同時，由于預告登記申請權具有排除包括強制執行在內的處罰的功能，法院應當支持買受人停止處罰的請求。符合物權登記條件的，應當進一步解除查封，停止執行。建議買方充分利用法律權利為自己建立防火墻。執行法官侯*成說：“只要購房人和開發商在簽訂合同后到房管部門辦理預告登記，就可以在房產證未出之前抗拒法院的查封?！彼自捳f，打官司就是打證據。要注意收集和留存發票、過戶憑證、票據存根、入住通知書、物業取暖費繳納證明等能夠證明房屋付款和實際占有的合法有效證據，對難以核實的房屋付款，盡量不要使用現金支付。同時，要注意可能影響證據有效性的細節。房屋付款發票或收據上的付款人應當與合同約定的買受人一致。不要更改發票內容，也不要輕易將房款轉入非售房人的賬戶，如開發商員工的個人賬戶，以免因證據的瑕疵而導致證據力的下降。

除法律規定的特殊情況外，房屋所有權必須依法登記后才能發生法律效力。如果有一天房子不過戶到自己名下，就有可能被法院作為他人財產采取強制執行措施。因此，在房屋交易中，購房人不僅要注意合同的簽訂、房款的支付、房屋的交接，還要充分注意房屋產權的變更登記，在符合轉讓條件時及時辦理變更登記，防止外來因素造成無法彌補的損失。（顏飛）統計顯示，2014年至今年10月底，市第二人民法院共受理購房人異議案件588件，占外地人異議案件總數的91.6%。

在簽訂合同時注意“定金”和“定金”

近年來，二手車交易市場的興起和不規范，導致二手車交易糾紛急劇增多。由于買家的粗心、賣家的貪婪以及二手車交易平臺的冷漠，二手車市場亟待凈化。針對幾起案件中凸顯的二手車銷售問題，海淀法院近日就二手車銷售過程中應注意的環節作出提示。

對關鍵環節的詳細約定

法官建議，市民在簽訂購車合同時，應及時要求對方提供詳細的車況說明，或咨詢權威第三方評估機構進行評估和協商，然后在合同中反映合同。如原車保證無重大事故、重大機械危害等，合同中應突出是否交車牌照、購車附加費證明及發票、年檢證明、原車發票、購車保修及保修期。

此外，雙方的違約責任以及二手車購買的付款時間和方式，如先付款后過戶，或先支付部分車款，過戶后補足余款等，都應在合同中詳細說明。法官表示，購車人在購買二手車前，應了解二手車的相關法律法規和政策，以免觸犯法律法規，達不到購車目的。

比如北京等地規定了限購政策，購車者必須有乘用車指標等，如果購車者不了解政策，最終可能一無所獲。另外，定金的性質與二手車買賣中約定的定金有很大區別，所以雙方在簽訂合同時要謹慎?！薄岸ń稹笔且环N法律擔保，旨在督促債務人履行債務，保證債權的實現。簽訂合同時，必須書面約定定金，并約定定金的金額和交付時間。法官特別指出，支付定金的一方不履行義務的，無權要求對方返還定金；收取定金的一方不履行義務的，應當雙倍返還定金。債務人履行債務后，定金應當抵價或者按照約定追回。目前，我國法律沒有明確規定“定金”不具有定金的擔保性質，可視為“預付款”。合同不能履行時，除不可抗力外，應按雙方過錯承擔違約責任。在簽訂二手車合同時，買方支付金額的性質應由雙方以條款的形式確定，以防發生爭吵。（黃*余）

課堂問答

開篇專欄：法律是底線，是規則，是保障每個人正常生活的基本工具。各種法律法規甚至規章制度都是浩瀚的，平時可能用不上，但關鍵時刻我們真的要依靠它們。在工作和生活中，很難避免與法律法規打交道?！侗本┏繄蟆反笾v堂的記者每周一都來這里為《晨報》讀者解答一些問題。如果你有什么問題，我會給你一些建議。如果你有任何專業問題，我會幫你把規則交出來。真的不好。我也可以找更多的專業法官和律師來幫你回答問題。查詢：我已從一家私營企業退休。過去，我單位每年給我交600元取暖費，但近年來，我單位取消了這項福利。我可以通過起訴來要求嗎？

記者：根據《關于冬季宿舍分戶繳費方式的通知》